РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКАЯ РЕСПУБЛИКА

МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ КЧР

КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЕ РЕСПУБЛИКАНСКОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «РЕСПУБЛИКАНСКИЙ КАДАСТРОВЫЙ ЦЕНТР»

369000, г.Черкесск, ул.Кавказская, д. 19, 5 этаж, каб. 10, тел. 8-8782-25-01-11, kchrgburkts@mail.ru

отчет

об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков на территории

карачаево-черкесской республики

Номер отчета	№ 09-ГКОЗ-2026
Дата определения кадастровой стоимости	01.01.2026 г.
Дата составления отчета	30.07.2026 г.
Исполняющий обязанности директора КЧРГБУ «Республиканский кадастровый	А.П. Эркенов
Начальник отдела по работе с обращениями	(подпись)	А.И. Салпагаров
(подпись)

Черкесск 2026

Содержание

Основные термины, используемые в Отчете, и их определения	5

Перечень сокращений, используемых в Отчете:	9

1. Вводная глава	10

1.1. Реквизиты Отчета	10

1.2. Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка	10

1.3. Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки, вид объектов недвижимости, категория земель	10

1.4. Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты	10

1.5. Сведения о работниках, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе бюджетного учреждения	11

1.6. Виды объектов недвижимости, категории земель, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка	13

1.7. Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – перечень), а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости, категорий земель	13

1.8. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости	14

1.9. Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости	14

1.9.1. Общие допущения	14

1.9.2. Допущения, касающиеся информации об объектах оценки	16

1.9.3. Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах	16

1.9.4. Допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов оценки	17

1.9.5. Допущения, касающиеся определения видов разрешенного использования земельных участков (группировки)	17

1.9.6. Допущения, касающиеся моделирования	18

1.9.7. Допущения, касающиеся результатов оценки	18

2. Расчетная глава	19

2.1. Анализ информации о рынке объектов недвижимости	19

2.1.1. Информация о внешней среде объектов недвижимости: об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости.	19

2.1.1.1. Краткое описание общеэкономического состояния территории Российской Федерации	19

2.1.1.2. Общая характеристика Карачаево-Черкесская Республики	29

2.1.1.3. Социально-экономическое развитие Карачаево-Черкесской Республики,	33

2.1.1.4. Административное деление Карачаево-Черкесской Республики	50

2.1.1.5. Кадастровое деление Карачаево-Черкесской Республики	51

2.1.2. Информация о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости	55

2.1.2.1. Распределение земельного фонда по категориям земель Карачаево-Черкесской Республики	55

2.1.2.2. Сбор и обработка рыночной информации	65

2.1.2.2.1. Анализ информации о рынке земель на территории Карачаево-Черкесской Республики	65

2.1.2.2.2. Обзор сегментов рынка земельных участков Карачаево-Черкесской Республики	66

2.2. Описание и обоснование подходов к выбору объекта недвижимости, основные характеристики вида использования которого (в том числе физические) соответствуют спросу и предложению в соответствующем сегменте рынка, в целях проведения оценочного зонирования	111

2.3. Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной оценке, в целях их группировки	126

2.4. Информация об определении перечня ценообразующих факторов объектов недвижимости и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 04.08.2021 г. № П/0336.	144

2.4.1. Сведения о ценообразующих факторах.	144

2.4.2. Источники сведений о ценообразующих факторах.	145

2.4.3. Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке	150

2.5. Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями	159

2.6. Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки	163

2.6.1. Затратный подход	165

2.6.2. Доходный подход	166

2.6.3. Сравнительный подход	167

2.6.4. Определение кадастровой стоимости земельных участков первой группы	169

2.6.5. Определение кадастровой стоимости земельных участков 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13 и 14 групп	170

2.7. Информация об определении кадастровой стоимости земельных участков 1 группы	171

2.7.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 1.1.	171

2.7.2. Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 1.2.	181

2.8. Информация об определении кадастровой стоимости земельных участков 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13 и 14 групп	190

2.8.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13 и 14 групп.	190

2.8.2. Определение кадастровой стоимости земельных участков межселенных территорий, относящихся к придорожному сервису (подгруппа 4.11.2 и 6.11.2).	234

2.8.3. Определение кадастровой стоимости земельных участков межселенных территорий, отнесенных ко 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12 и 14 группе.	237

2.8.4. Определение кадастровой стоимости земельных участков межселенных территорий, отнесенных к 5 группе.	240

2.8.5. Определение кадастровой стоимости земельных участков межселенных территорий, отнесенных к 13 группе.	243

2.9. Информация об определении кадастровой стоимости земельных участков 10 группы	245

3. Заключительная глава	254

3.1. Информация об итогах контроля качества результатов определения кадастровой стоимости.	254

ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ:

Исходные данные

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Кадастровая стоимость объектов недвижимости

Систематизированные сведения

Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен

Основные термины, используемые в Отчете, и их определения

В данном разделе приводятся основные термины, используемые в Отчете, и их определения, а также другие понятия и определения, используемые в Отчете. Данный раздел подготовлен в соответствии с Требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0284.

При проведении работ по государственной кадастровой оценке земельных участков на территории Карачаево-Черкесской Республики в Отчете использовались следующие основные термины и определения:

Аренда - юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

Бонитет почв - показатель качества почв, их плодородия и продуктивности.

Бонитировка почв - сравнительная оценка качества различных почв по основным факторам плодородия (содержание гумуса, механический состав почвы, глубина грунтовых вод и др.).

Вещное право - право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещным правам относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом.

Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) - его использование с учетом целевого назначения и установленных обременений.

Государственная кадастровая оценка - совокупность установленных ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Федеральным Законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п. 1 ст. 3 Федерального Закона от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке»).

Городская (поселковая) черта - внешняя граница земель города (поселка), которая отделяет их от других категорий земель. Городская черта официально утверждается местными органами власти и является административно-территориальной границей города.

Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Группировка объектов оценки - процесс объединения объектов оценки в группы и подгруппы (при необходимости) для целей государственной кадастровой оценки в соответствии с главой IX «Группировка бюджетным учреждением объектов недвижимости. Особенности применения подходов» Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336.

Дата оценки - календарная дата, на которую производится оценка стоимости объекта недвижимости.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, неплатежей арендаторов, а также дополнительных видов доходов.

Доходный подход - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от объекта недвижимости, и метод прямой капитализации годового дохода.

Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

Жилая недвижимость - недвижимость, подавляющую часть доходов от которой составляет арендная плата от сдачи жилья.

Затратный подход - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспроизводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.

Земельный участок - земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (ст. 6 «Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ).

Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

Землеустройство - система государственных мероприятий, направленных на изучение состояния земель, планирование и организацию рационального использования земель и их охраны, образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства, и установление их границ на местности.

Земли водного фонда (ВФ) территории, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

Земли запаса - территории, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения.

Земли лесного фонда (ЛФ) - территории, покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного хозяйства.

Земли особо охраняемых территорий и объектов (ООТиО) - территории, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение, изъятые в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, и для которых установлен особый правовой режим.

Земли населенных пунктов - признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения (ПРОМ) – признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач.

Земли сельскохозяйственного назначения (СХН) - признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Зонирование земель - разделение земельных массивов на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие, имущество представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Кадастровый номер - уникальный номер объекта недвижимости, присваиваемый ему при осуществлении кадастрового и технического учёта.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Корректировки (поправки) - прибавляемые или вычитаемые денежные суммы (проценты), учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости.

Методология - совокупность методов, последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке.

Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на поверхности земли и под ней, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, многолетние насаждения и т.п.

Объекты оценки - земельные участки и иные объекты недвижимости, в том числе объекты капитального строительства (ОКС).

Объект – аналог - объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Обременения (ограничения) объекта недвижимости - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности или иных вещных прав.

Определение кадастровой стоимости - расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

Отчета об итогах государственной кадастровой оценки (Отчет) - документ установленной формы, представляемый государственным бюджетным учреждением, составленным по результатам определения кадастровой стоимости.

Перечень объектов недвижимости (Перечень) - перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, имеющий количественные и качественные характеристики объектов недвижимости.

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком - владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока.

Право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Правовой режим земельного участка - целевое назначение, разрешенное использование и право собственности на земельный участок.

Предложение - число объектов недвижимости, которые собственники готовы продать на рынке по сложившимся ценам.

Процедура оценки - совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчетов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки.

Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений, и сооружений) (статья 1 Закона о СОД).

Сегментация объектов недвижимости - установление кода расчета вида использования объектов оценки на основании Приложения № 1 к МУ о ГКО.

Сельскохозяйственные угодья - земельные угодья, регулярно используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья включают пашню, залежь, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Спрос - представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

Сравнительный подход - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

Стоимость - денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в конкретном объекте. Оценка стоимости объекта недвижимости — это определение конкретного вида стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и других) на дату оценки в соответствии с целью и методами оценки.

Стоимость рыночная - наиболее вероятная цена, но которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Типовой объект недвижимости - объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка.

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади объекта государственной кадастровой оценки (для земель поселений 1 кв. м, для земель сельскохозяйственного назначения 1 га и т.п.).

Цена - денежная форма проявления стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях спроса и предложения на него.

Ценообразующий фактор (фактор стоимости) - качественная или количественная характеристика объекта, влияющая на стоимость объекта, выраженная в конкретных единицах измерения.

Перечень сокращений, используемых в Отчете:

АП – величина агроклиматического потенциала (АП) по агроклиматической подзоне для зерновых культур.

АПК – агропромышленный комплекс.

ВРИ – вид разрешенного использования.

ГКО – государственная кадастровая оценка.

ГО – городской округ

Закон - Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

КЛАДР – классификатор адресов России.

Методические указания - приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 г. № П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке"

Росреестр - Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии.

КС – кадастровая стоимость.

Минэкономразвития РФ - Министерство экономического развития Российской Федерации.

Минимущество КЧР - Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики.

Учреждение – Карачаево-Черкесское республиканское государственное бюджетное учреждение «Республиканский кадастровый центр».

ЗУ - земельный участок.

НП - населенный пункт.

СНП - сельский населенный пункт.

ГНП - городской населенный пункт.

МО - муниципальное образование.

ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости.

ИЖС - индивидуальное жилищное строительство.

ЛПХ - личное подсобное хозяйство.

ОН - объект недвижимости.

ОКС - объекты капитального строительства (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ОНС), помещения, машино-места, единые недвижимые комплексы (ЕНК).

ОА – объект-аналог.

ОО - объект оценки

ФСО - федеральный стандарт оценки.

НДС - налог на добавленную стоимость.

ЕОН – единый объект недвижимости.

УРС - установленная рыночная стоимость.

1. Вводная глава

1.1. Реквизиты Отчета

Наименование: Отчет об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Карачаево-Черкесской Республики по состоянию на 01.01.2026 г.

Дата подписания (утверждения) – 30.07.2026 г.

Номер Отчета – 09-ГКОЗ-2026.

1.2. Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка

Государственная кадастровая оценка проводилась на территории Карачаево-Черкесской Республики.

1.3. Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки, вид объектов недвижимости, категория земель

Распоряжение Минимущества КЧР от 05.02.2025 №59 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Карачаево-Черкесской Республики».

1.4. Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017).

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017).

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017).

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017).

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 28.03.2017).

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 № 230-ФЗ (ред. от 01.07.2017).

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 07.03.2018).

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 №146-ФЗ (ред. от 19.02.2018).

Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон).

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» от 04.08.2021 № П/0336.

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 г. № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости».

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.05.2021 г. № П/0216 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» от 10.11.2020 г. № П/0412

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки» от 14.06.2022 г. № П/0225.

Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)».

Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 №298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».

Постановление Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 26.05.2017 №126 «О создании Карачаево-Черкесского республиканского государственного бюджетного учреждения «Республиканский кадастровый центр».

Распоряжение Минимущества КЧР от 05.02.2025 №59 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Карачаево-Черкесской Республики».

1.5. Сведения о работниках, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе бюджетного учреждения

Сведения о работниках, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, и руководителе учреждения, отражены в таблице ниже:

Таблица 1

Сведения о работниках, непосредственно осуществивших

определение кадастровой стоимости, и руководителе учреждения

Наименование должности	ФИО работника	Наименование и реквизиты документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний	Стаж работы в оценочной деятельности
Исполняющий обязанности директора	Эркенов Аслан Пилялович	Государственный диплом о высшем образовании по специальности «Прикладная математика» от 30.06.2005 №506, выдан ГОУ ВПО «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия», квалификация «Инженер-математик»	с 2017 года, 9 лет
Начальник отдела по работе с обращениями	Салпагаров Анзор Ибрагимович	Диплом о профессиональной переподготовке выдан Ставропольской государственной сельскохозяйственной академии по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», ПП №419210 от 06.10.2001	С 2001 года, более 17 лет

Работники, непосредственно осуществившие определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель Карачаево-Черкесской Республики и подписавшие Отчет, полностью соответствуют требованиям, установленным в ст. 10 Федерального закона №237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке».

Таблица 2

Сведения об иных работниках бюджетного учреждения,

участвовавших в работе

Наименование должности	ФИО работника	Наименование и реквизиты документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний
Заместитель директора	Туркменова Мадина Денисламовна	Государственный диплом о высшем образовании по специальности «Юриспруденция» от 15.06.1999 №849, выдан «Кабардино-Балкарским государственным университетом», квалификация «Юрист»
Начальник отдела определения кадастровой стоимости объектов недвижимости	Дудкина Римма Владимировна	Диплом о высшем образовании по специальности «Государственное и муниципальное управление» от 08.07.2010 №223, выдан негосударственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Северо-Кавказский гуманитарно-технический институт», квалификация «Менеджер»
Начальник отдела мониторинга рынка недвижимости и технической поддержки кадастровой оценки	Головенко Евгения Сергеевна	Диплом о профессиональной переподготовке выдан Институтом дополнительного профессионального образования Федерального бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ставропольской государственной аграрный университет» по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» №83 от 30.11.2012
Главный специалист отдела по работе с обращениями	Биджиева Мадина Магометовна	Государственный диплом о высшем образовании по специальности «Прикладная математика» от 30.06.2006 №472, выдан ГОУ ВПО «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия», квалификация «Инженер-математик»
Ведущий специалист по внедрению и сопровождению ПП	Борисенко Виктория Борисовна	Диплом бакалавра по специальности Информатика и вычислительная техника от 12,.07.2017 №101692, выдан федеральным государственным бюджетным учреждением высшего образования «Московский технологический университет», квалификация «Бакалавр»

Таблица 3

Степень участия работников бюджетного учреждения в работе по определению кадастровой стоимости земельных участков

Наименование должности	ФИО работника	Степень участия в работе
Начальник отдела по работе с обращениями	Салпагаров Анзор Ибрагимович	- определение кадастровой стоимости земельных участков; - составление Отчета об определение кадастровой стоимости земельных участков
Ведущий специалист по внедрению и сопровождению ПП	Борисенко Виктория Борисовна

Заместитель директора	Туркменова Мадина Денисламовна	- анализ информации о рынке объектов недвижимости; - определение ценообразующих факторов объектов недвижимости;
Начальник отдела мониторинга рынка недвижимости и технической поддержки кадастровой оценки	Головенко Евгения Сергеевна

Начальник отдела определения кадастровой стоимости объектов недвижимости	Дудкина Римма Владимировна	получение и обработка сведений из Единого государственного реестра недвижимости, а также сведений, содержащихся в учетно-технической документации (при наличии); сбор информации, необходимой для определения кадастровой стоимости; сбор, обработка и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена в порядке, установленном законодательством Российской Федерации; сбор информации об объектах недвижимости, характеристики которых изменялись в сведениях ЕГРН; прием и обработка деклараций о характеристиках объектов недвижимости; сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов
Главный специалист отдела по работе с обращениями	Биджиева Мадина Магометовна

1.6. Виды объектов недвижимости, категории земель, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка

Государственная кадастровая оценка проводиться одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Карачаево-Черкесской Республики земельных участков по состоянию на 01.01.2026 г. Кадастровой Оценке подлежат земельные участки следующих категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, содержится в Приложении 1. Исходные данные\1.3 Сведения об ОН, содержащихся в перечне\.

1.7. Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – перечень), а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости, категорий земель

Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, состоит из 288 858 земельных участков.

В рамках настоящего Отчета определена кадастровая стоимость 288 858 земельных участков, расположенных на территории Карачаево-Черкесской Республики, сведения о которых содержались в ЕГРН по состоянию на 01.01.2026 г., из них по категориям:

-Земли водного фонда – 66;

-Земли запаса – 7;

-Земли лесного фонда – 3496;

-Земли населенных пунктов – 169678;

-Земли особо охраняемых территорий и объектов – 495;

-Земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения – 1374;

-Земли сельскохозяйственного назначения – 113678;

-Категория не установлена – 64.

Информация о количественных и качественных характеристиках объектов оценки, в том числе: данные о физических свойствах объектов оценки, количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки, сведения о текущем использовании объектов оценки, а также иные факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, получена на основании сведений, содержащихся в перечне земельных участков, сформированном и переданном Исполнителю, Публично-правовой компанией Роскадастр путем размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки сведений об объектах недвижимости, включенных в перечень, заверенные электронной подписью.

Перечень земельных участков предоставлен филиалом Публично-правовой компании Роскадастр по Карачаево-Черкесской Республике. (Приложение 1. Исходные данные\1.3 Сведения об ОН, содержащихся в перечне\).

1.8. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости

01.01.2026 г.

1.9. Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости

1.9.1. Общие допущения

В данном разделе приводится перечень всех допущений и ограничительных условий, использованных при проведении работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости:

1) полученная в рамках данного Отчета кадастровая стоимость может быть использована для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, установленного в рамках данного Отчета;

2) данные, приведенные в Отчете, являются достоверными, точными и могут быть использованы только для целей настоящей оценки;

3) содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат Учреждению и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью Отчета;

4) Учреждение не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в объектах оценки и действует непредвзято и без предубеждения при определении кадастровой стоимости;

5) не допускается вмешательство иных заинтересованных лиц в деятельность Учреждения, если это может негативно повлиять на достоверность результата оценки объектов оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объектов оценки;

6) сотрудники Учреждения, принимавшие участие в определении кадастровой стоимости, обладают необходимым уровнем образования и квалификации, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации;

7) в соответствии с п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

При проведении массовой оценки Учреждение не может объективно измерить влияние таких ограничений (обременений) на стоимость объекта оценки в каждом конкретном случае. Поэтому в рамках настоящего Отчета следует считать, что объекты недвижимости Карачаево-Черкесской Республики, имеющие ограничения (обременения), установленные в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, отсутствуют, а влияние этого ценообразующего фактора стремится к нулю, ввиду того что он одновременно может являться как ценоповышающим, так и ценопонижающим;

8) отдельные части настоящего Отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех содержащихся в нем допущений и ограничений.

Ни весь Отчет, ни любая его часть (особенно любые заключения о стоимости и данные о сотрудниках Учреждения, принимавших участие в работе) не могут быть использованы в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью;

9) Учреждение не принимает на себя ответственность за достоверность качественной и количественной информации, содержащейся в ЕГРН и представленной в Перечне объектов оценки, предоставленном Минимуществом КЧР;

10) Отчет содержит профессиональное мнение Учреждения относительно кадастровой стоимости объектов оценки;

11) данная оценка отражает стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2026 года. Изменение состояния рынка после даты оценки может привести к уменьшению или увеличению стоимости, установленной на фактическую дату оценки;

12) в соответствии с ч. 5 ст. 13 Закона при определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в ЕГРН, актуальные на дату проведения оценки.

В рамках данных работ и настоящего Отчета объектами оценки являются земельные участки, см. п. 1.6 Отчета.

13) в соответствии со ст. 13 Закона Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки. При формировании Перечня объектов недвижимости указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в ЕГРН, а также в иных фондах, данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении Росреестра. Информация, предоставленная Минимуществом КЧР, подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке. В связи с чем информация об объектах оценки, полученная Минимуществом КЧР, считается достаточной и достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки;

14) Учреждение исходит из допущения, что предоставленная Росреестром информация соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследованых Учреждением при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объектов оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения;

15) осмотр объектов оценки при использовании метода массовой оценки не проводился;

16) в рамках данных работ Учреждением не проводился анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, поскольку при массовой оценке объектов недвижимости определить наиболее эффективное использование индивидуально для каждого объекта не представляется возможным. Оценка объектов недвижимости проводится из допущения, что наиболее эффективное использование объектов оценки совпадает с текущим использованием. Текущее использование объектов оценки определялось на основе данных, содержащихся в Перечне объектов оценки;

17) Отчет не содержит сведений и материалов, содержащих информацию, доступ к которой ограничен.

1.9.2. Допущения, касающиеся информации об объектах оценки

1) при проведении государственной кадастровой оценки Учреждение исходит из допущения, что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет проводить группировку. Иными словами, при определении кадастровой стоимости не учитываются уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, если данные характеристики не были предоставлены Росреестром;

2) в случае, если в Перечне объектов оценки присутствуют несоответствия характеристик (кадастровый номер, адрес) или присутствуют объекты с отсутствующими или некорректными адресными характеристиками, то такие данные уточнялись у органов местного самоуправления и органов регистрации прав.

Для объектов, по которым данные не были уточнены, за основу принимался номер кадастрового квартала.

3) значение ценообразущего фактора с признаком «расстояние» рассчитывалось от объекта оценки, до республиканского центра, водоема и т.д. Для этих целей использовался сервис построения маршрута сайта Яндекс.карты (https://yandex.ru/maps), а также информация публичной кадастровой карты.

1.9.3. Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах

1) Учреждение не гарантирует неизменность сведений, полученных при сборе рыночной информации, с течением времени и во всех возможных случаях сохраняет копии источников информации. Вместе с тем, рыночная информация, полученная Учреждением из указанных в Отчете источников, достоверность которых может быть доказана, считается достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки;

2) при сборе рыночной информации Учреждение не предполагает наличие каких-либо скрытых факторов, влияющих на величину стоимости объектов оценки. На Учреждении не лежит ответственность по необнаружению подобных факторов;

3) в случае уточнения характеристик продаваемых объектов недвижимости по телефону у продавца Учреждение считает данную информацию достоверной и использует ее при проведении оценки;

4) в случае, если на официальном сайте агентства недвижимости отсутствует дата оферты, Учреждение считает опубликованную информацию актуальной на дату сбора рыночной информации (т. е. на 2025 год) и принимает ее как дату источника для объекта аналога.

Все объекты-аналоги, вовлекаемые в оборот на открытом рынке и реализуемые через рекламные объявления, принадлежат физическим лицам, поэтому стоимости ЗУ принимается без учета НДС.

5) Учреждение не несет ответственности за юридическое описание имущественных прав на объекты оценки. Объекты оценки и имущественные права на них рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений;

6) собранные объекты-аналоги описаны в разрезе ценообразующих факторов, при этом в случае недостающей информации о характеристиках объектов-аналогов производилось наследование характеристик, содержащихся в Перечне объектов оценки, исходя из следующих критериев: местоположение объекта-аналога, назначение объекта-аналога.

7) для определения значений ценообразующих факторов объекты-аналоги привязывались к карте согласно адресным характеристикам по картографическому материалу с отображением номеров домов, при их отсутствии использовались данные из открытых источников (Интернет);

8) для определения значений ценообразующих факторов объекты-аналоги наносились с точностью до дома, в случае отсутствия номера дома - до улицы, а в случае отсутствия улицы - до кадастрового квартала.

1.9.4. Допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов оценки

1) при определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Ввиду того что в ЕГРН земельные участки и улучшения на них (здания, помещения, объекты недвижимости незавершенного строительства) являются отдельными объектами учета, оценке подлежат земельные участки без учета улучшений;

2) для объектов оценки расчет значений ценообразующих факторов производился от земельного участка, в случае его отсутствия на публичной кадастровой карте - от кадастрового квартала и улицы.

3) при определении кадастровой стоимости объектов оценки Учреждение исходило из следующих допущений, в случае наличия не интерпретируемых значений, содержащихся в Перечне объектов оценки:

- в отношении площади считало, что указанная информация является достоверной;

- в отношении номера кадастрового квартала и адресной характеристики (населенного пункта, улицы, дома неформализованного описания) считало, что номер кадастрового квартала является достоверной информацией, если доподлинно неизвестно иное.

1.9.5. Допущения, касающиеся определения видов разрешенного использования земельных участков (группировки)

1) в соответствии с главой IX Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки все объекты недвижимости, подлежащие оценке, были разделены на 14 сегментов, каждому был присвоен код вида разрешенного использования. Один объект недвижимости был отнесен только к одному коду вида разрешенного использования и соответствующему сегменту. Описание и обоснование подходов к сегментации земельных участков представлено в п. 2.3. Отчета;

2) при группировке земельных участков Учреждение руководствовалось информацией о виде разрешенного использования земельного участка по документу, указанной в ЕГРН, который является обязательной учетной характеристикой объекта;

3) в случае невозможности однозначного определения и толкования вида разрешенного использования земельного участка и присвоения ему соответствующего кода расчета вида использования, Учреждением использовалась информация о фактическом использовании земельного участка, уточненная у органов местного самоуправления. В случае отсутствия или не предоставления информации о фактическом использовании, Учреждением использовалась информация публичной кадастровой карты, размещенной на сайте Росреестра;

4) в случае наличия противоречивых характеристик у объектов оценки Учреждение принимало решение об отнесении к той или иной группе:

- по информации графы «Расположение (адрес)»;

- исходя из данных Перечня по объектам «окружения» (по смежным объектам);

1.9.6. Допущения, касающиеся моделирования

1) Все расчеты, приведенные в настоящем Отчете, выполнены в соответствии с общепринятыми в программных продуктах округлениями и ограничениями. Цифры, приведенные в расчетных таблицах, могут не совпадать с конечным результатом, приведенным там же, т. к. все числовые значения приведены в удобном для визуального восприятия виде, в то время как для расчетов использовались значительно более точные числовые данные.

1.9.7. Допущения, касающиеся результатов оценки

1) итоговая величина стоимости объектов оценки выражена в рублях Российской Федерации. Все полученные результаты, включая промежуточные, округлялись до двух знаков после запятой (т. е. до копеек);

2) в рамках Отчета все полученные результаты не включают НДС (ст. 2 части I НК РФ от 31.07.1998 №146-ФЗ).

2. Расчетная глава

2.1. Анализ информации о рынке объектов недвижимости

2.1.1. Информация о внешней среде объектов недвижимости: об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости.

2.1.1.1. Краткое описание общеэкономического состояния территории Российской Федерации

Россия – страна, расположенная в Восточной Европе и Северной Азии. Это крупнейшее государство в мире, её территория в конституционных границах 2023 года (с территорией Крыма, ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей) составляет более 17 234 000 км². Столица — город Москва. Население — 146 119 928 чел. (2025 год).1 Энциклопедия Руниверсалис, ссылка на источник https://руни.рф/Россия?ysclid=mojps2ajkt13366216

Всего в России 16 городов с населением более миллиона человек: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Челябинск, Уфа, Самара, Ростов-на-Дону, Краснодар, Омск, Воронеж, Пермь, Волгоград.

Основные экономические и социальные показатели Российской Федерации в 2025 году2 Доклад «Социально-экономическое положение России. Январь 2026 г., опубликовано Федеральной службой государственной статистики, ссылка https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Dok_01-2026.htm согласно данным Федеральной службы государственной статистики (далее - РОССТАТ) в сопоставимых ценах представлены в таблице 4-7.

Основные экономические и социальные показатели

Российской Федерации в 2025 году

Таблица 4

Таблица 5

Таблица 6

Таблица 7

Объем ВВП России за 2025г., по первой оценке, составил в текущих ценах 213 515,8 млрд рублей. Индекс его физического объема относительно 2024 г. составил 101,0%. Индекс-дефлятор ВВП за 2025 г. по отношению к ценам 2024г. составил 104,5%.

Индекс промышленного производства за 2025 год по сравнению с предыдущим годом в процентах составил 101,3%, в декабре 2025 года в % к соответствующему периоду предыдущего года 103,7%.

Индекс производства по виду деятельности "Добыча полезных ископаемых" за 2025 год по сравнению с предыдущим годом в процентах составил 98,4%, в декабре 2025 года в % к соответствующему периоду предыдущего года 97,2%.

По данным обследования деловой активности, в котором приняли участие 645 организаций, осуществляющих добычу полезных ископаемых (без малых предприятий), значение индекса предпринимательской уверенности на начало 2026 года (с исключением сезонного фактора) снижалось.

Таблица 8

Индекс производства по виду деятельности "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха" за 2025 год по сравнению с предыдущим годом в процентах составил 98,4%, в декабре 2025 года в % к соответствующему периоду предыдущего года 99,3%.

Индекс производства по виду деятельности "Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений" за 2025 год по сравнению с предыдущим годом в процентах составил 95,7%, в декабре 2025 года в % к соответствующему периоду предыдущего года 93,8%.

Сельское хозяйство. Итоги работы АПК в 2025 г. позволили выполнить основные параметры Доктрины продовольственной безопасности и укрепить самообеспеченность по ключевым направлениям.

Валовый сбор зерна с учетом воссоединенных территорий вырос почти до 142 млн тонн – это третий результат в истории страны. Значительный прирост показала масличная группа, в том числе обновлены рекорды по производству рапса и сои.

Выросло производство картофеля, сахарной свеклы, фруктов, а урожай овощей сохранился на уровне рекордных показателей 2024 года. В 2026 году посевные площади планируют превысить 83,1 млн га. Планируется увеличить посевы пшеницы, ячменя, рапса, сои, риса, гречихи, а также картофеля и овощей.

Положительную динамику демонстрирует и животноводство. Производство птицы достигло рекордных 7,3 млн тонн, а сырого молока – 34,2 млн тонн, что обусловлено ростом продуктивности молочного стада. Рыбохозяйственный комплекс полностью обеспечил внутренние потребности страны. Был обновлен рекорд по вылову минтая, сохранилась положительная динамика в аквакультуре.3 https://mcx.gov.ru/press-service/news/itogi-raboty-apk-i-tekhnologicheskoe-razvitie-otrasli-obsudili-na-zasedanii-agrarnogo-komiteta-gosdu/

Таблица 94 Доклад «Социально-экономическое положение России. Январь 2026 г., опубликовано Федеральной службой государственной статистики, ссылка https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Dok_01-2026.htm

По данным статистики индекс производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизаций, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) за 2025 год по сравнению с предыдущим годом в процентах составил 104,9%, в декабре 2025 года в % к соответствующему периоду предыдущего года 115,5%.

Выпуск продукции сельского хозяйства по итогам 2025 года увеличился на +4,9% г/г (за 2024 год -3,3% г/г) на фоне рекордных урожаев зерновых. В декабре выпуск сохранил двузначные темпы в +15,5% г/г после +20,4% г/г в ноябре.

По предварительным данным Росстата, за 2025 год динамика производства мяса составила -0,2% г/г (за 2024 год – рост +2,2% г/г), молока – рост на +0,5% г/г (за 2024 год – рост на +0,7% г/г), яиц – рост на +4,3% г/г (за 2024 год -0,2% г/г).5 «О текущей ситуации в Российской экономике. Итоги 2025 года.» Министерство экономического развития России, ссылка на источник https://www.economy.gov.ru/material/file/download/021bb908e9cb3b7fd5d6481b0cef1cfb/o_tekushchey_situacii_v_rossiyskoy_ekonomike_itogi_2025_goda.pdf

Строительная деятельность. Объёмы строительных работ по итогам 2025 года увеличились на +2,5% г/г (в 2024 году рост на +3,8% г/г). В декабре объёмы строительства выросли на +4,8% г/г после околонулевой динамики +0,1% г/г в предыдущем месяце.

Объем работ по виду деятельности «Строительство» в декабре 2025 года составил 2 881,2 млрд руб., что в % к соответствующему периоду предыдущего года 104,8%. За 2025 год объем работ по виду деятельности «Строительство» составил 18 815,1 млрд. руб., что в % к предыдущему году составило 102,5%.

Жилищное строительство. В 2025 году введено в действие жилых домов (с учетом жилых домов построенных населением на земельных участков, предназначенных под ведение садоводства) 108,1 млн. кв. м. общей площади жилых помещений, что составило в % к предыдущему году 100,4%. В декабре ввод жилья составил 16,6 млн. кв.м., что составило в % к соответствующему периоду предыдущего года 119,2%

Розничная торговля. Оборот розничной торговли в 2025 году продемонстрировал прирост на +2,6% г/г после +7,7% г/г в 2024 году (в прогнозе +2,5% г/г на 2025 год). Оборот розницы в декабре вырос на +3,9% г/г в реальном выражении после +3,3% г/г в ноябре.

В декабре 2025 года оборот розничной торговли составил 6 133,2 млрд. руб., что составило 103,9 % к соответствующему периоду предыдущего года. За 2025 год весь объем оборота розничной торговли составил 61 315,0 млрд. руб., что составило 102,6% в сравнении с предыдущим 2024 годом.

На розничных рынках и ярмарках население покупает 3,3% как пищевых продуктов и табачных изделий, так и непродовольственных товаров. По-прежнему велика роль рынков и ярмарок в обеспечении населения плодоовощной продукцией (29%), изделиями из меха (16,9%), мясом животных (20,6%), картофелем (26,4%), тканями, одеждой, чулочно-носочными изделиями, нательным бельем, обувью (15,4-8,3%).

Вместе с тем удельный вес рынков в общем объеме продажи безалкогольных напитков, табачных изделий, компьютеров, мобильных телефонов, аудиоаппаратуры, телевизоров, стиральных машин, фотоаппаратуры и фотоаппаратов, изделий, применяемых в медицинских целях, ортопедических изделий, лекарственных средств, книг, игр и игрушек не превышает 1%.

В IV квартале 2025 г. было проведено 10,4 тыс. ярмарок (в IV квартале 2024 г. - 10,6 тыс.). Основными организаторами ярмарок выступали органы местного самоуправления 50,2% от общего числа ярмарок) и юридические лица (31,7%). Основные хозяйствующие субъекты на ярмарках - индивидуальные предприниматели (им выделено 57,8% от всех торговых мест).

В 2025 г. розничные торговые сети формировали в среднем по России 35,3% общего объема оборота розничной торговли (в 2024 г. - 36,0%). В обороте розничной торговли пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями удельный вес оборота торговых сетей составил 50,7% (в 2024 г. - 49,1%).

Оптовая торговля. Оборот оптовой торговли в декабре 2025 года составил 16 141,0 млрд. руб., в % к соответствующему периоду предыдущего года это 101,5%. За 2025 год объем оптовой торговли составил 158 785,7 млрд. руб., что составило в % к 2024 году 97,2%.

Внешняя торговля. Экспорт России, по данным Банка России, в 2025 г. составил 419,4 млрд долларов США, или 96,7% к соответствующему периоду предыдущего года, импорт - 302,7 млрд долларов, или 100,4%.

Таблица 10

Инфляция. В декабре месячный прирост цен с исключением сезонности в пересчете на год (с.к.г.) составил 2,6% (2,2% месяцем ранее). Ускорение произошло за счет устойчивой части ценовой динамики.

Инфляция в 2025 году составила 5,6%.

Годовая инфляция в декабре уменьшилась до 5,59% (в ноябре – 6,64%). По сравнению с прошлым месяцем заметно сократились годовые приросты цен на продовольственные и непродовольственные товары.

За 2025 год среди продовольственных товаров наблюдалось снижение цен на яйца (-20,0%), сахар (-6,4%), макаронные и крупяные изделия (-0,9%). Кроме того, по сравнению с высокой базой декабря прошлого года овощи и фрукты подешевели на 8,8%, сливочное масло – на 3,0%. В непродовольственном сегменте за год снизились цены на телерадиотовары (-8,5%), средства связи (-7,1%), персональные компьютеры (-5,4%), электротовары и бытовые приборы (-5,0%), инструменты и оборудование (-3,2%), обувь (-1,2%), а также легковые автомобили (-0,8%).

Показатели устойчивой инфляции (с.к.г.) в декабре преимущественно возросли. В среднем за 4 к. 2025 г. их приросты сложились в диапазоне 4–6% (с.к.г.) и находились вблизи значений 2–3 к. 2025г. или немного выше.

Компоненты потребительской корзины с волатильными ценами внесли отрицательный вклад в месячный прирост цен. Продолжили снижаться цены на бензин и сахар. Низкими для декабря были приросты цен на яйца, овощи и фрукты.

По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция планируют снизить до 4,0–5,0% в 2026 году. В 2027 году и далее Банк России планирует удерживать годовую инфляцию на цели, вблизи 4%.6 Данные Центрального Банка России, источник информации https://cbr.ru/analytics/dkp/dinamic/CPD_2025-12/

Ключевая ставка. По данным Центрального Банка России ключевая ставка на дату оценки составляла 16%, что является довольно высоким показателем и обусловлено экономическими рисками. Но за год регулятор снизил стоимость заимствований на 500 базисных пунктов (5 процентных пунктов): с 21% в начале года до 16% в конце года, что является положительной тенденцией в экономике на дату оценки.

Таблица 11

Информация о фактических данных за 2025 год и среднесрочном прогнозе Банка России для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки

Занятость населения и безработица. Численность рабочей силы в возрасте 15 лет и старше в конце 2025 года составила 76,3 млн. человек (что составило 99,9% к соответствующему периоду прошлого года), в том числе занятые 74,7 млн. чел. (100,1% к соответствующему периоду прошлого года), безработных 1,6 млн. человек (91,9% к соответствующему периоду прошлого года). Уровень безработицы в декабре 2025 года составил 2,2%. Безработные, зарегистрированные в центрах занятости населения 0,3 млн. чел. (100,2% к соответствующему периоду прошлого года). Уровень зарегистрированной безработицы составил в декабре 2025 года 0,4%.

Уровень жизни населения Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в 2025 г., по предварительным данным, составила 100 360 рублей и по сравнению с 2024 г. выросла на 13,5%, в декабре 2025 г. - 139 727 рублей и выросла по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 8,1%.

В декабре 2025 года в Российской Федерации средний размер назначенных пенсий составлял 23 538 рублей (в % к декабрю 2024 г. составил 105,7%).

Платные услуги населению за прошедший 2025 год увеличились на +2,7% г/г после роста до уровня +4,3% г/г в 2024 году (факт совпадает с прогнозом). В декабре показатель вырос на +3,1% г/г после +3,4% г/г месяцем ранее.

Сводный индекс цен производителей обрабатывающей промышленности по продукции, поставляемой на внутренний рынок, по итогам 2025 года составил +3,9% г/г, а в декабре 2025 года – снижение на -0,3% г/г после +1,0% г/г в ноябре. В целом по промышленности по итогам года цены выросли на +1,9% г/г, в декабре 2025 года – снижение на -3,3% г/г после снижения на -1,0% г/г месяцем ранее.7 «О текущей ситуации в Российской экономике. Итоги 2025 года.» Министерство экономического развития России, ссылка на источник https://www.economy.gov.ru/material/file/download/021bb908e9cb3b7fd5d6481b0cef1cfb/o_tekushchey_situacii_v_rossiyskoy_ekonomike_itogi_2025_goda.pdf

Индекс цен производителей сельскохозяйственной продукции в декабре 2025 года составил 98,6% (в том числе 100,3% в растениеводстве, 97,3% в животноводстве) к предыдущему периоду, в IV квартале 2025 года составил 97,4% к предыдущему периоду ( в том числе 99,7% в растениеводстве, 95,7% в животноводстве).

Индекс цен производителей промышленных товаров в декабре 2025 года относительно предыдущего периода составил 98,4%, в том числе добыча полезных ископаемых 93,3% к предыдущему периоду, обрабатывающие производства 99,1%, обеспечение электрической энергией, газом, паром и кондиционирование воздуха 102,0%, водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизация отходов, деятельность по ликвидации загрязнений 100,6% к предыдущему периоду.

Индекс тарифов на грузоперевозки в среднем по всем видам транспорта в декабре 2025 года составил 98,8% к предыдущему периоду, 104,1% к декабрю предыдущего года, в том числе железнодорожный транспорт 110,0% к предыдущему периоду, автомобильный 100,1%к предыдущему периоду, трубопроводный 97,5% к предыдущему периоду.

В декабре 2025 года сводный индекс цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения составил 100,5%, в том числе индекс цен производителей на строительную продукцию 100,4%, индекс цен приобретения машин и оборудования инвестиционного назначения 101%, на прочую продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения 99,7% к предыдущему периоду.

Банковский сектор в 2025 году оставался устойчивым и стабильно развивался, успешно выполняя свои функции. Накопленный запас прочности и капитализация прибыли позволили банкам продолжить финансирование экономики, обеспечивая при этом сохранность сбережений.

В розничном сегменте ипотека вернулась к сбалансированному росту (+9,0%) по мере снижения рыночных ставок и за счет повышенных компенсаций Минфина России по госпрограммам. Около 80% выдач пришлось на госпрограммы, наиболее востребованной из них является «Семейная ипотека».

Чтобы ограничить потенциальные системные риски и не допустить чрезмерной закредитованности граждан, особенно заемщиков, долговая нагрузка которых и так высокая, Банк России ужесточал регулирование. Портфель потребительских кредитов сократился на 4,6% из‑за все еще высоких ставок, жесткой макропруденциальной политики и повышения стандартов выдачи кредитов.

Инвестиции. В 2025 году совокупный портфель розничных инвесторов на брокерском обслуживании и в доверительном управлении вырос на 1,9 трлн рублей – это на 15% больше, чем в 2024 году. Основной объем сделок приходился на квалифицированных инвесторов. Вложения в ценные бумаги стали более привлекательными не только из-за снижения процентных ставок по банковским депозитам по мере смягчения денежно-кредитной политики, но и благодаря мерам регулятора, направленным на совершенствование линейки долгосрочных инструментов и обеспечение защиты интересов инвесторов.

Доля вложений физических лиц в облигации, приобретенные через брокеров, в общем объеме их инвестиций в фондовый рынок выросла в 2025 году до 38 с 32% в 2024 году. Прирост объема рынка корпоративных облигаций – фаворита частных инвесторов на фондовом рынке (15,2%) – опережал динамику корпоративного банковского кредитования (11,6%).8 Данные сайта Центрального Банка России, источник https://cbr.ru/about_br/publ/results_work/2025/obespechenie-ustoychivosti-finansovogo-rynka/#a_187528

Цены на рынке жилья. В 2025 году наблюдался рост цен на рынке первичного и вторичного жилья. По данным РИА.Новости.Недвижимость вторичное жилье в крупных российских городах подорожало по итогам 2025 года в среднем на 8% - до 146,9 тысячи рублей за квадратный метр, подсчитали аналитики "Циана".

В 2025 году квадратный метр в крупных городах России подорожал на 8% (до 147 тысяч рублей) – на уровне инфляции. Рост цен, несмотря на заградительные ставки по ипотеке, сохранился, но он был не таким сильным, как в новостройках (+14%). Максимальные темпы роста цен зафиксированы в октябре-ноябре – как следствие увеличения спроса. Особенно сильно вторичка за год подорожала в Ижевске, Севастополе, Санкт-Петербурге и Чебоксарах (на 12-16%). Единственный город, где вторичное жилье дешевле, чем год назад – Новокузнецк (–4%). Спрос на вторичном рынке в 2025 году, по данным "Циана", сохранился на высоком уровне за счет альтернативных сделок и продаж готовых лотов в новостройках. Он стал расти во второй половине года (с максимумом в октябре). Снижение ключевой ставки привело к росту числа рыночных ипотек – кредиты стали брать те, кто рассчитывает на рефинансирование, пояснили в компании.

Объем предложения на вторичном рынке сократился за год на 19% - до 207 тысяч лотов в городах с населением более 500 тысяч человек. Аналитики сервиса объясняют такую динамику хорошими темпами продаж, выводом части предложения на рынок аренды и его более медленным пополнением инвестиционными лотами в домах, сданных в 2024-2025 годах.9 Данные сайта https://realty.ria.ru/20251225/zhile-2064534541.html

По данным ДОМ.РФ номинальный рост цен на новостройки в декабре 2025 года к ноябрю 2025 года составил 1,7%, к декабрю 2024 года составил 10,2%, с начала 2025 года составил 10,2%.10 «Индекс цен на первичном рынке жилья ДОМ.РФ в декабре 2025 года», https://дом.рф/upload/iblock/d73/5os7h09ln9rfogh4jhe10f8oyoieg9zg.pdf

Таблица 12

Рост цен на рынке новостроек по комнатности составил в 2025 году:

-1-комнатные квартиры подорожали на 11,9%,

-2-х комнатные квартиры подорожали на 8,7%,

-3-х комнатные квартиры подорожали на 7,4%.

Таблица 13

Внешняя торговля.11 https://www.kommersant.ru/doc/8420772?ysclid=mobkzt87ge687083215 Положительное сальдо внешнеторгового баланса РФ в 2025 году сократилось на 8,2% относительно 2024-го и составило $139,3 млрд, следует из данных ФТС. Снижение зафиксировано как по объему экспорта, так и импорта. Так, отгрузки на внешние рынки сократились на 3,7%, до $418,3 млрд, встречные поставки — на 1,4%, до $279 млрд. Таким образом, внешнеторговый оборот Российской Федерации в 2025 году составил $697,3 млрд (в 2024-м — $717,3 млрд).

За 2025 год заметно сократился экспорт минеральной продукции (речь, прежде всего, о нефти): на 14,8% год к году, до $225,3 млрд. Весь 2025 год цена Urals находилась на низком уровне и в декабре, по данным Минэкономики, составляла в среднем всего $39,2 за баррель. Именно в конце года дисконты на российскую нефть из-за расширения санкций подросли вплоть до $28 за баррель. В среднем же за 2025 год цена Urals сложилась на уровне $55,6 за баррель против $67,9 в 2024 году.

Снижался в прошлом году и вывоз продовольственных товаров и сельхозсырья — на 4,1%, до $40,9 млрд. О сложностях заявляли экспортеры зерна: из-за затоваривания рынка мировые цены сократились. Рост поставок фиксировался, в частности, в экспорте металлов и изделий из них (на 17,4%, до $74,7 млрд), а также химической продукции (на 21,6%, до $33,6 млрд).

По части импорта заметное сокращение в 2025 году наблюдалось в поставках в РФ машин и оборудования (на 7,7%, до $135,6 млрд). Рост отмечен в закупках продовольственных товаров и сельхозсырья (на 15%, до $43,4 млрд), а также продукции химпрома (на 3,8%, до $55,5 млрд).

Подводя итоги анализа экономики Российской Федерации в период, предшествующий дате оценки можно сделать следующие выводы:

Таблица 14

Влияние социально-экономических факторов на Российскую экономику в 2025 году

Социально-экономические факторы развития экономики	Рост/снижение	Влияние на экономику
ВВП	незначительный рост	положительно
Уровень жизни населения	рост	положительно
Реально располагаемые денежные доходы	рост	положительно
Индекс продукции инвестиционного назначения	рост	положительно
Индекс промышленного производства	незначительный рост	положительно
Продукция сельского хозяйства	рост	положительно
Строительство	рост	положительно
Ввод в действие жилых домов	незначительный рост	положительно
Индекс тарифов на грузоперевозки	снижение	отрицательно
Индекс цен производителей сельскохозяйственной продукции	незначительное снижение	отрицательно
Индекс цен производителей обрабатывающей продукции	рост	положительно
Оптовая торговля	рост	положительно
Внешняя торговля	снижение	отрицательно
Оборот розничной торговли	рост	положительно
Объем платных услуг населению	рост	положительно
Банковский сектор	стабилен	положительно
Индекс цен производителей промышленных товаров	снижение	отрицательно
Индекс потребительских цен	рост	положительно
Общая численность безработных (в возрасте 15 лет и старше)	незначительный рост	отрицательно
Численность официально зарегистрированных безработных	незначительный рост	отрицательно
Рынок ценных бумаг (инвестиции)	рост	положительно
Инфляция	рост	отрицательно
Цены на рынке жилья	рост	отрицательно
Ключевая ставка	снижение	положительно
Внешняя торговля	снижение	отрицательно

Особое влияние на российскую экономику в 2025 году оказывают:

Высокая ключевая ставка. С августа 2024 года по июнь 2025 года реальная ключевая ставка превышала 10%. Это привело к замедлению производства в разных секторах экономики.

Дефицит предложения. Производство стало замедляться из-за удорожания оборотного капитала. Инвестиции в новые проекты частного бизнеса начали сворачиваться.

Ограничения на поставки продуктов российского экспорта. Это также стало ограничивающим фактором и обусловлено применением санкций к Российским компаниям в связи с проведением специальной военной операции.

Снижение спроса на кадры в экономике. С начала 2025 года оформился тренд на замедление прироста основного компонента доходов — заработной платы — на фоне снижения спроса на кадры и общего уровня напряжённости на рынке труда.

Замедление динамики инвестиций в основной капитал.

Снижение потребительской активности. Потребительская активность сохранила рост, но на более низком уровне, чем в предыдущие годы.

По анализу социально-экономических факторов на дату оценки можно понять, что состояние российской экономики переживает непростые времена, но есть и положительные тенденции для дальнейшего развития.

2.1.1.2. Общая характеристика Карачаево-Черкесская Республики

рис.1

Карачаево-Черкесская Республика – субъект Российской Федерации, входящий в состав Северо-Кавказского Федерального округа.

Таблица 1512 Источник информации сайт Министерства иностранных дел России https://www.mid.ru/ru/maps/ru/ru-kc/1797262/?ysclid=mobjc7nbr3469338077

В рамках административно-территориального устройства Карачаево-Черкесская Республика включает следующие административно-территориальные единицы: 2 города республиканского значения (столица КЧР – Черкесск и Карачаевск) и 10 районов. Они состоят из 149 населённых пунктов, из них 4 города (Черкесск, Карачаевск, Усть-Джегута и Теберда).

В рамках муниципального устройства республики, в границах её административно-территориальных единиц образованы 100 муниципальных образований: 2 городских округа, 10 муниципальных районов, в том числе: 83 сельских и 5 городских поселений.13 Источник информации сайт Министерства иностранных дел России https://www.mid.ru/ru/maps/ru/ru-kc/1797262/?ysclid=mobjc7nbr3469338077

Этот регион страны окружен горными хребтами и высокими горами. На территории республики находится гора Эльбрус, вершины которой являются высочайшими в Европе. Если воспользоваться картой Карачаево-Черкесской Республики со спутника, то можно изучить ее рельефы, найти главные города и небольшие предгорные селенья, рассмотреть границы. С разных сторон регион ограничивают: Ставропольский край; Краснодарский край; Абхазия; Грузия; Кабардино-Балкария.

Большая часть республики представляет собой горную территорию, с которой к Черному морю стекает более 130 рек и речушек. Они образуют красивейшие водопады, которые привлекают сюда многочисленных туристов.

На территории республики находятся Кубанское водохранилище и Большой Ставропольский канал, которые имеют важное значение для региона и соседнего Ставропольского края. Одним из известных природных объектов является Тебердинский заповедник. Это природо-охраняемая зона, обладает уникальной флорой и фауной.

Административный центр – город Черкесск.

Климат умеренно тёплый, зима короткая, лето тёплое, продолжительное, достаточно увлажнённое. Для климата показательна большая продолжительность солнечного сияния.

Средняя температура января – 3,2 градуса, июля +20,6 градуса, самая высокая температура +39 градусов, низкая – 29 градусов. Среднегодовое количество осадков от 500 до 2000 мм.

Почвы. Формирование и распределение почв в горных районах подчинено закону вертикальной зональности. Почвенные зоны подобно равнинным располагаются в виде поясов. По мере подъема в горы предкавказские черноземы сменяются предгорными и горными черноземами, далее следуют горнолесные бурые, горнолесные подзолистые, горно-долинные аллювиальные дерновые кислые, горно-луговые, горно-долинные аллювиальные луговые кислые и горно-долинные аллювиальные лугово-болотные почвы.

Почвообразующие породы в КЧР имеют свою специфику. Между рельефом местности и характером поверхностных отложений существует взаимосвязь. По мере поднятия местности наблюдается закономерная последовательность в смене почвообразующих пород.

Более пониженная предгорная часть сложена глинами, мергелями, горная часть – делювием, элювием коренных пород. На высоких безлесных участках предгорий (Скалистый хребет и др.), занятых травянистой растительностью, образуются горные черноземы. Мощность гумусового горизонта горных черноземов составляет до 50 см. В данном горизонте встречается много щебня, он имеет интенсивный черный цвет, так как содержит до 12–14 % перегноя. В горном районе на высоте 1500–2000 метров над уровнем моря под пологом хвойных и смешанных лесов расположены бурые горнолесные почвы. Они имеют бурую окраску, ореховую структуру и значительную каменистость гумусового горизонта мощностью 10–30 см. Бурые горнолесные почвы напоминают почвы подзолистой лесной зоны. Свыше 2000 метров над уровнем моря развиты горно-луговые почвы. Они имеют еще меньшую мощность гумусового слоя (12–15 см), буровато – коричневую окраску и большую каменистость. Субальпийские и альпийские луга, развитые на горно-луговых почвах, являются хорошим пастбищем для скота.

В равнинной зоне Карачаево-Черкесской Республики, где значительный процент распаханных земель, и сосредоточены основные посевы сельскохозяйственных культур, – образуется зона повышенной активности ветра. В период с марта до апреля, когда еще почва не покрыта устойчивой растительностью, поверхностный слой пашни в хозяйствах, расположенных в этом «ветровом коридоре», выдувается сильными и продолжительными ветрами (от 2 до 10 сантиметров слоя пашни).

Экономические преимущества и недостатки. Карачаево-Черкесия — индустриально-аграрная республика. Главную роль в хозяйстве играют сельское хозяйство (развито животноводство, растениеводство), легкая промышленность, курортно-туристское хозяйство: Теберда, Домбай, Архыз. Республика богата полезными ископаемыми: углем, свинцом, цинком, медью (Урупский рудник), суриком, известковым камнем, гранитом и мрамором. По территории республики проходит свыше 60 туристических маршрутов, в том числе конные, наиболее популярный из них — по реке Кубани. Много горных лагерей отдыха и турбаз.

Республика производит мясо и молочную продукцию, овощи, кожаное сырье, уголь, цемент, гипс, холодильные установки, резиновые изделия, пиломатериалы, деловую древесину, изделия легкой промышленности. В 2025 году поставки экспорта мясной продукции осуществлялись в Иран, Саудовскую Аравию, Узбекистан, Объединенные Арабские Эмираты, Армению, Турцию. Поставки молочной продукции на экспорт осуществлялись в 2025 году в Казахстан, Азербайджан, Абхазию. В импорте преобладают товары народного потребления, продукция наукоемкого производства, электротовары, обувь, кондитерские изделия и др. В сельском хозяйстве большая часть продукции приходится на животноводство, меньше на земледелие. Пахотные земли составляют около 1/3 всех сельскохозяйственных угодий, пастбища — до ½. В земледелии преобладает зерновое направление — пшеница и кукуруза. Большую роль играют посевы сахарной свеклы.

Основные отрасли промышленности: строительная, пищевая, целлюлозно-бумажная, легкая, деревообрабатывающая, производство холодильных установок, резино-технических изделий, добыча угля, выращивание овощей, легкая промышленность.

Туризм.14 Источник информации сайт Министерства иностранных дел России https://www.mid.ru/ru/maps/ru/ru-kc/1797262/?ysclid=mobjc7nbr3469338077 На территории Карачаево-Черкесской Республики в настоящее время активно развиваются горнолыжный туризм, экотуризм, событийный и гастрономический туризм, а также туризм лечебно-оздоровительного профиля.

В сфере горнолыжного туризма в КЧР действуют два основных направления – курорт «Домбай» и всесезонный туристско-рекреационный комплекс «Архыз».

Горный курорт Домбай (Домбайская поляна) расположился на территории Карачаево-Черкесской республики, у подножия Главного хребта Кавказских гор. Знаменитая Домбайская поляна является объектом Тебердинского государственного заповедника, площадь которого составляет 85 га. Находится поляна на высоте 1650 метров над уровнем моря. Центр этой живописной территории соединяют три ущелья: Алибек, Аманауз и Домбай-Ульген – 4046 м.

Домбай считается климатическим курортом, этому способствуют обилие солнца, мягкий климат, целебные свойства горного воздуха. Помимо этого, в Домбае функционируют и санаторно-оздоровительные комплексы, например, «Горные вершины».

Всесезонный горнолыжный курорт «Архыз» находится на территории Зеленчукского и Урупского районов Карачаево-Черкесской Республики. Курорт был запущен в тестовую эксплуатацию 21 декабря 2013 года. За первый сезон его посетили свыше 35 тысяч туристов. В данный момент «Архыз» включает в себя две туристические деревни: Романтик и Лунная поляна. Горнолыжная инфраструктура курорта представлена семью трассами общей протяжённостью 14,8 км всех категорий сложности. Подъём к верхним точкам трасс (высочайшая – на отметке 2240 м) обеспечивают три подъёмника – гондольный и два кресельных. Они способны обслуживать до 6600 пассажиров в час. Действуют системы искусственного оснежения склонов, система освещения трасс для организации вечернего катания. Работает детский конвейерный подъёмник SunKid и ледовый каток под открытым небом. В двух туристических деревнях курорта открыты четыре отеля: «Романтик-1», «Романтик-2», «Вертикаль» и «Аллюр» общим фондом 508 мест размещения.

Наиболее крупные предприятия по выручке 2025 года15 https://spark-interfax.ru/statistics/region/91000000000 : МБДОУ «Детский сад №2 ст. Кардоникской, АО «Аквалайн», АО «Агрокомбинат «Южный», ООО «Газпром Межрегионгаз Черкесск», ООО «Юг-Ойл-Пласт», ООО «Югагрофирм», ООО «ИСК Кубанское», ООО Фирма «Хамер», ООО «ФК Фирма Сатурн», ООО Агрохим», ООО «Август», ОАО «Хабезский гипсовый завод».

2.1.1.3. Социально-экономическое развитие Карачаево-Черкесской Республики,16 «Социально-экономическое положение Карачаево-Черкесской Республики в январе-декабре 2025 года», доклад /Управление Федеральной службы государственной статистики по Северо-Кавказскому Федеральному округу-Черкесск, 2026 г., 109.

Таблица 16

Индекс промышленного производства в Карачаево-Черкесской Республике в 2025 году по сравнению с 2024 годом составил 99,1%, в декабре 2025 года к соответствующему месяцу 2024 года – 96,6%, к предыдущему месяцу – 98,8%.

Динамика производства по видам экономической деятельности характеризуется следующими показателями в 2025 году:

- по добыче полезных ископаемых индекс к соответствующему периоду предыдущего года составил 98,3% (за 4 квартал 2025 года 100,1%),

- по обрабатывающим производствам индекс к соответствующему периоду предыдущего года составил 94,2% (за 4 квартал 2025 года 97,2%),

- по обеспечению электрической энергией, газом и паром, кондиционирование воздуха индекс к соответствующему периоду предыдущего года составил 107,6% (за 4 квартал 2025 года 96,0%),

- по водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений индекс к соответствующему периоду предыдущего года составил 110,1% (за 4 квартал 2025 года 142,0%).

Основными направлениями промышленного производства в республике являются:

· промышленность строительных материалов – АО «Кавказцемент» (производство цемента), ОАО «Хабезский гипсовый завод», ООО «Черкесские строительные материалы» (производство гипсового вяжущего на основе природного гипса; производство строительных материалов на основе гипсового вяжущего, цемента и акриловой дисперсии);

· легкая промышленность – ООО «Квест-А» (производство пряжи и трикотажных изделий), ООО «Селена» (производство нетканых текстильных материалов и изделий из них);

· добыча полезных ископаемых – АО «Урупский ГОК» (добыча и обогащение медной руды), АО «Недра» (добыча известкового и гипсового камня), ЗАО «Известняк» Джегонасский карьер (добыча известкового камня);

· производство электрооборудования и электронного оборудования – АО «Каскад» (производство электрической распределительной и регулирующей аппаратуры), АО «Завод Элия» (производство электро-радио изделий, производство резисторов, включая реостаты и потенциометры), АО «Завод НВА» (производство автоматических выключателей, защищающих от токов перегрузок в электрических цепях);

· производство резиновых и пластмассовых изделий – ООО «Юг-Ойл-Пласт» (сотовый и монолитный поликарбонат), ООО «ЧЗ РТИ» (производство труб, трубок, рукавов и шлангов из вулканизированной резины);

· производство химических веществ и химических продуктов – ООО «Селена-Химволокно» (Обработка отходов и лома пластмасс), ОАО «Хабезский гипсовый завод» (производство акриловых красок), ООО «Югагрохим»;

· производство машин и оборудования – ОАО «Холодмаш» (производство теплообменных устройств, промышленного холодильного оборудования и оборудования для кондиционирования воздуха; производство оборудования для фильтрования и очистки газов);

· бумажное производство – ООО «Бумфа Групп» (производство и реализация продукции санитарно-гигиенического и косметического назначения), ООО «Нартиздат» (производство гофрированной бумаги и картона, бумажной и картонной тары);

- производство минеральной воды – АО «Аквалайн»;

-производство продукции растениеводства – АО Агрокомбинат «Южный».

Промышленные предприятия АО «Кавказцемент», АО «Урупский ГОК», ООО «Бумфа групп», ЗАО «Известняк» Джегонасский карьер», ООО «Юг-Ойл-Пласт», Филиал ПАО «Рус-Гидро» -«Карачаево-Черкесский филиал», АО «Газпром газораспределение Черкесск», АО «Распределительная сетевая компания», », филиал ПАО «Россети Северный Кавказ» - «Карачаево – Черкесскэнерго» входят в перечень бюджетообразующих предприятий нашей республики.

По виду деятельности «добыча полезных ископаемых» индекс производства в 2025 году по сравнению с 2024 годом составил 98,3%, в декабре 2025 года к соответствующему месяцу 2024 года -103,7%, к предыдущему месяцу – 120,6%, в 4 квартале 2025 года 100,1% к соответствующему периоду предыдущего года. Объем отгруженных товаров собственного производства по добыче полезных ископаемых всего за 2025 год составил 5671,0 млн. рублей (в % к 2024 году -122,7%), в декабре 2025 г. составил 545,9 млн. рублей (в % к декабрю 2024 года – 161,9%).

Индекс производства по виду деятельности «обрабатывающие производства» в 2025 году по сравнению с 2024 годом составил 94,2%, в декабре 2025 года к соответствующему месяцу 2024 года – 95,5%, к предыдущему месяцу – 90,0%.

Рост индекса производства в 2025 году в % к 2024 году составили: производство напитков (103,4%), производство одежды (126,7%), производство химических веществ и химических продуктов (108,8%), производство резиновых и пластмассовых изделий (104,8%), производство готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования (102,4%), производство компьютеров, электронных и оптических изделий (116,7%), производство мебели (114,6%), ремонт и монтаж оборудования (109,0%).

Снижение индекса производства в 2025 году в % по отношению к 2024 году составили такие производства как: производство пищевых продуктов (80,8%), производство текстильных изделий (77,6%), обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки, кроме мебели, производство изделий из соломки и материалов для плетения (98,4%), производство бумаги и бумажных изделий (83,6%), деятельность полиграфическая и копирование носителей информации (97,2%), производство прочей неметаллической минеральной продукции (92,7%), производство электрического оборудования (76,6%).

Таблица 17

Индекс производства по виду экономической деятельности «обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» в 2025 году по сравнению с 2024 годом составил 107,6%, в декабре 2025 года к соответствующему месяцу 2024 года – 91,0%, к предыдущему месяцу – 110,6%, в 4 квартале 2025 года в % к соответствующему периоду предыдущего года 96,0%.

Индекс производства по виду экономической деятельности «водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизация отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» показывал рост и в 2025 году по сравнению с 2024 годам составил 110,1%, в декабре 2025 года к соответствующему месяцу 2024 года -160,0%, в 4 квартале 2025 года к соответствующему периоду 2024 года 142%.

Сельское хозяйство. Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей Карачаево-Черкесской Республики в 2025 году, в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 53631,1 млн рублей.

Таблица 18

Индекс производства в сельском хозяйстве Карачаево-Черкесской Республики в 2025 году составил 108,6% к 2024 году, в 4 квартале 2025 года составил 118,6% к соответствующему периоду 2024 года.

Растениеводство. В 2025 году посевная площадь сельскохозяйственных культур в хозяйствах всех категорий уменьшилась по сравнению с 2024 годом на 8,6% и составила 115,4 тыс. гектаров, в том числе зерновых и зернобобовых культур (включая кукурузу) на 6,7% (86,6 тыс. гектаров), технические культуры на 9,5% (14,2 тыс. гектаров), площадь под картофелем и овощебахчевым культурам – на 5,3% (9,3 тыс. гектаров), кормовых культур – на 33,0% (5,2 тыс. гектаров).

В 2025 году валовой сбор зерна (в весе после доработки) в хозяйствах всех категорий увеличился по сравнению с уровнем предыдущего года на 52,9% и составил 553,5 тыс. тонн, увеличилось производство сахарной свеклы (фабричной) – на 32,1% (245,2 тыс. тонн), подсолнечника на зерно – на 56,1% (19,9 тыс. тонн), производство картофеля уменьшилось на 7,6% (131,0 тыс. тонн), производство овощей открытого грунта увеличилось на 47,9% и составило 44,4 тыс. тонн.

Удельный вес сельскохозяйственных организаций в общем объеме производства зерновых (включая кукурузу), по сравнению с предыдущим годом, увеличился с 39,5% до 51,8%, сахарной свеклы (фабричной) – с 65,2% до 72,0%. Большая часть зерновых культур произведена в сельскохозяйственных организациях – 51,8%, а подсолнечника на зерно – крестьянскими (фермерскими) хозяйствами –60,3%.

Производство картофеля и овощей открытого грунта сосредоточено, в основном, в хозяйствах населения, которыми в 2025 году выращено 75,5% и 69,6% общего объема урожая этих культур (в 2024 году – 69,0% и 86,0% соответственно).

Животноводство. На конец декабря 2025 года поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех сельхозпроизводителей, по расчетам, составило 151,4 тыс. голов, что на 2,3% меньше по сравнению с соответствующей датой предыдущего года, из него коров – 83,9 тыс. голов (уменьшение на 1,5%), овец и коз – 1072,4 тыс. голов (уменьшение на 3,3%).

В структуре поголовья скота на сельскохозяйственные организации приходилось 7,3% поголовья крупного рогатого скота, 9,3% - овец и коз; на хозяйства населения – 51,4%, 8,2%; на крестьянские (фермерские) хозяйства – 41,3%, 82,5%, соответственно.

В сельскохозяйственных организациях на конец декабря 2025 года, по сравнению с соответствующей датой 2024 года, поголовье крупного рогатого скота уменьшилось на 3,7%, овец и коз – на 14,9%.

Таблица 19

В сельхозорганизациях в январе-декабре 2025 года скота и птицы реализовано 27984,2 тонн (в 2024 году – 23316,6 тонн), молока – 16147,1 тонны (в 2024 году -19266,4 тонны).

Таблица 20

Строительство. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2025 году составил 24734,0 млн рублей, или 100,5% (в сопоставимых ценах) к уровню 2024 года, в декабре 2025 года – 4792,0 млн. рублей, или 99,8% к соответствующему периоду предыдущего года, в 4 квартале 2025 года составил 12463,1 млн. рублей, или 99,5% к соответствующему периоду предыдущего года.

Строительными организациями (без субъектов малого предпринимательства) в 2025 году выполнено работ и услуг собственными силами по всем видам деятельности на 3469,5 млн рублей, все работы выполнены по основному виду деятельности.

Общий ввод в эксплуатацию зданий в Карачаево-Черкесской Республике по всем видам в 2025 году составил 1829 единиц на 537 тыс. кв. м.

Таблица 21

Жилищное строительство. В 2025 году в республике введено 353,5 тыс. кв. метров жилья (13 многоквартирных и 1562 индивидуальных дома), что на 5,2% меньше, чем в соответствующем периоде прошлого года, из них в сельской местности – 157,3 тыс. кв. метров (948 домов).

Таблица 22

Ввод в действие жилых домов в 4 квартале 2025 года и в 2025 году (с учетом жилых домов, построенных на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства)

Грузоперевозки. Автомобильным транспортом крупных и средних предприятий всех видов деятельности в январе-декабре 2025 года, по оперативным данным, перевезено 1869,8 тыс. тонн грузов или 102,3% к уровню января-декабря 2024 года грузооборот составил 140898,6 тыс. т-км (106,4%).

Перевезено пассажиров (автобусами, маршрутными таксомторами) за 2025 год 8907,9 тыс. чел. (в % к декабрю 2024 г. 116,7). Пассажирооборот всего составил в январе-декабре 2025 г. 172898,0 тыс. пасс.-км., что составило 103,1% к 2024 году, за 4 квартал 2025 года перевезено 43691,5, что составило 102,3 к соответствующему периоду предыдущего года.

В дорожно-транспортных происшествиях в январе-декабре 2025 года погибло 67 человек, это в % к 2024 году составило 106,4%, ранено 578 человек (145% к 2024 году). Всего зафиксировано за 2025 год 437 дорожно-транспортных происшествий (это в % к 2024 году составило 125,6%). Рост дорожно-транспортных происшествий обусловлен увеличением транспорта на дорогах.

Розничная торговля. В 2025 году в розничной торговле наблюдался рост. В январе-декабре 2025 года общий объем оборота розничной торговли сложился в сумме 75576,1 млн рублей или 104,7% к январю-декабрю 2024 года, в 4 квартале 2025 года объем оборота составил 20628,6 млн. руб., что составило в % к соответствующему периоду предыдущего года 106,7%.

Оборот торгующих организаций (включая индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность за пределами рынков) оценивается в сумме 58298,7 млн рублей (106,8%), розничных рынков и ярмарок – 17277,4 млн рублей (98,1%).

В январе-декабре 2025 года 77,1% оборота розничной торговли обеспечивалось торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в стационарной торговой сети (год назад – 75,6%).

В макроструктуре оборота розничной торговли удельный вес непродовольственных товаров в январе-декабре 2025 года, по оценке составил 37,5% (в январе-декабре 2024 года – 38,5%).

Оборот розничной торговли пищевыми продуктами (включая напитки, табачные изделия) составил в 4 квартале 2025 года 12851,7 млн. рублей (105,8% к соответствующему периоду 2024 года), за весь 2025 год составил 47207,5 млн. рублей (103,1% к 2024 году). Оборот розничной торговли непродовольственными товарами в Карачаево-Черкесской Республике за 4 квартал 2025 года составил 7776,9 млн. рублей (106,6% к соответствующему периоду предыдущего года), за весь 2025 год составил 28368,6 млн. рублей (105,2% к 2024 году).

Оборот общественного питания (кафе, бары, рестораны) в Карачаево-Черкесской Республике в январе-декабре 2025 года сложился в сумме 3402,0 млн рублей, или 123,2% к уровню января-декабря 2024 года. В 4 квартале 2025 года оборот общественного питания составил 929,0 млн. рублей (128,8% к соответствующему периоду предыдущего года).

Рынок платных услуг населению. В 2025 году по предварительным данным, населению было оказано платных услуг на сумму 36300,0 млн рублей, или 106,4% (в сопоставимых ценах) к 2024 году, в декабре 2025 года – на 3509,0 млн. рублей, или 102,9% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в 4 квартале 2025 года 9353,5 млн. рублей, или 106,4% к соответствующему периоду предыдущего года.

В декабре 2025 года в структуре платных услуг населению по видам 54,0% общего объема приходилось на жилищно-коммунальные услуги, телекоммуникационные, бытовые (в декабре 2024 года – 52,6%).

В декабре 2025 года в структуре бытовых услуг 79,0% объема приходилось на парикмахерские и косметические услуги, услуги по ремонту и строительству жилья и других построек и по техническому обслуживанию и ремонту транспортных средств, машин и оборудования.

Оптовая торговля. Оборот оптовой торговли в январе-декабре 2025 года, по оценке, сложился в сумме 37974,5 млн рублей или 137,7% к уровню января-декабря 2024 года, в 4 квартале 2025 года оборот составил 9378,5 млн. рублей, или 126,9% к соответствующему периоду 2024 года.

Внешняя торговля.

Наибольшим по величине внешнеторговый оборот Карачаево-Черкесской Республики был с такими странами, как Турция, Китай, Белоруссия и Узбекистан. Страны Ближнего Востока заинтересовались продукцией животноводческого комплекса Карачаево-Черкесской Республики.

За 2025 год свыше 990 т мяса и мясной продукции экспортировано из Карачаево-Черкесии в шесть стран.

Так, более 900 тонн баранины, порядка 89 т говядины были отгружены в Иран, Саудовскую Аравию, Узбекистан, Объединенные Арабские Эмираты, Армению и Турцию.

Перед отгрузкой специалистами Управления Россельхознадзора от партий отбирались образцы для исследования в подведомственных Россельхознадзору лабораториях. По результатам проведенных исследований установлено, что продукция соответствовала необходимым ветеринарно-санитарным требованиям стран-импортеров.17 https://www.kchr.ru/press-center/news/aktualno/karachaevo-cherkesiya-eksportirovala-bolee-900-tonn-myasa-i-myasnoy-produktsii-v-6-stran-mira/?ysclid=moblfx0mf715740809

Цены. В Карачаево-Черкесской Республике по итогам 2025 года в наблюдаемых секторах экономики значительный рост цен (по отношению к декабрю 2024 года) произошел на продукцию инвестиционного назначения и потребительском рынке товаров и услуг (на 8,5% и 6,1% соответственно).

Сезонно подорожала плодоовощная продукция, в том числе сладкий перец, огурцы и помидоры. С окончанием теплого сезона овощи открытого грунта традиционно заменяются тепличной продукцией, себестоимость которой выше из-за затрат на электроэнергию и отопление в теплицах. В целом за год цены на плодоовощную продукцию выросли на 3,98%.

Выросли в цене яйца. Затраты на их производство растут –птицефабрики продолжают перекладывать в цены возросшие издержки на логистику и оплату труда персонала. Однако на протяжении длительного периода с начала года стоимость яиц снижалась. В результате накопленным итогом за 12 месяцев они подешевели на 22,12%.

Таблица 23

Товары и услуги с наибольшим изменением цен в ноябре 2025 года в Карачаево-Черкесской Республике в сравнении с Россией в целом (%)18 Источник сайт Банка России «Инфляция в Карачаево-Черкесской Республике в ноябре 2025 года»

Таблица 24

Индекс потребительских цен и тарифов в целом на товары и услуги в Карачаево-Черкесской Республике в декабре 2025 года (по отношению к декабрю предыдущего года) составил 106,1% (в декабре 2024 года – 108,8%), в том числе на продовольственные товары – 106,8%, на непродовольственные товары – 104,0%, на услуги, оказываемые населению – 108,3%(в 2024 году – 111,8%, 105,1% и 110,4%, соответственно).

Таблица 25

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения по КЧР в конце декабря 2025 года составила 22591,44 рубль в расчете на месяц и повысилась по отношению к предыдущему месяцу на 1,0%.

Таблица 26

Среди наблюдаемых продовольственных товаров наибольший рост цен (к декабрю предыдущего года) зарегистрирован на: шоколад (на 52,9 %), кофе натуральный в зернах молотый (на 30,7%) и кальмары мороженные (на 30,0%). В группе плодоовощной продукции значительный рост цен зафиксирован на лимоны, ягоды замороженные и сухофрукты (на 44,6% - 1,4%) и снижение цен отмечено на капусту свежую белокочанную и лук репчатый (на 26,2% и 18,4% ) соответственно.

Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания в расчете на месяц в среднем по Карачаево-Черкесской Республике в конце декабря 2025 года составила 7125,27 рубля и по сравнению с предыдущим месяцем повысилась на 0,9%, по отношению к декабрю 2024 года – на 3,9%.

Таблица 27

В группе непродовольственных товаров в 2025 году в Карачаево-Черкесской Республике зарегистрировано повышение цен (к декабрю предыдущего года) на некоторые виды медикаментов (на 84,1% - 29,5%), мужскую и женскую одежду (на 13,0%– 4,3%). Снижение цен зарегистрированы на некоторые виды: электротоваров и телерадиотоваров и парфюмерно – косметических товаров (на 24,6% - 5,6%).

Таблица 28

В сфере услуг в 2025 году более всего выросла стоимость услуг прачечных, химчисток (на 68,5%), проезда на городской электрический транспорт (на 26,1%) и услуги по ремонту и техническому обслуживанию бытовой радиоэлектронной аппаратуры (на 23,3%).

Цены производителей. В декабре 2025 года (по отношению к декабрю предыдущего года) индекс цен производителей промышленных товаров в целом сложился на уровне 98,1% (в декабре 2024 года – 107,4%), в том числе в добывающих отраслях – 111,5%, обрабатывающих – 96,6%, обеспечении электрической энергией, газом и паром – 99,2%, водоснабжении и водоотведении – 97,5% (100,3%, 106,3%, 111,6% и 118,7%, соответственно).

Цены на продукцию инвестиционного назначения. Сводный индекс цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения в декабре 2025 года (по отношению к декабрю предыдущего года) составил 108,5% (в декабре 2024 года – 105,9%), за январь-декабрь 2025 года составил 108,7% к январю-декабрю 2024 года. В том числе, индекс цен производителей на строительную продукцию в декабре 2025 года к декабрю 2024 года составил 105,7% (в декабре 2024 года -105,0%), индекс цен приобретения машин и оборудования инвестиционного назначения в декабре 2025 года по отношению к декабрю 2024 года составил 116,3% (в декабре 2024 – 109,2%), индекс цен на прочую продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения в декабре 2025 года по отношению к декабрю 2024 года составил 106,3% (в декабре 2024 – 106,3%).

Таблица 29

Цены производителей сельскохозяйственной продукции. В декабре 2025 года цены производителей на реализованную сельскохозяйственную продукцию (по отношению к декабрю предыдущего года) повысились на 4,4% (в 2024 году – на 2,5%).

Индекс цен производителей сельскохозяйственной продукции, реализованной сельскохозяйственными организациями на конец 4 квартала 2025 года составлял 104,4% к декабрю предыдущего года, в том числе на продукцию растениеводства 105,4%, на продукцию животноводства 99,5%.

Средние цены сельхозпроизводителей на реализованную продукцию в декабре 2025 года составили (за тонну): на скот и птицу в живом весе –250854 рубля, на молоко сырое крупного рогатого скота – 37993 рубля.

Жилищное строительство, цены, аналитика.19 Аналитический обзор строительства жилья профессиональными застройщиками. Карачаево-Черкесская Республика», ООО «Институт развития строительной отрасли», ссылка на источник https://erzrf.ru/images/repfle/28017084001REPFLE.pdf?ysclid=mo8kqpahxv124212334

В 2025 году рынок недвижимости в Черкесске характеризовался снижением спроса и избытком предложения, что привело к стагнации цен на вторичном рынке. Однако в сегменте новостроек продолжалось строительство новых ЖК, несмотря на сложную ситуацию.

По результатам анализа сайтов и проектных деклараций застройщиков на территории Карачаево‑Черкесской Республики на июнь 2025 года выявлен 31 строящийся застройщиками дом (далее — строящиеся дома), в отношении которых в совокупности:

 выданы разрешения на строительство;

 опубликованы проектные декларации в соответствии с 214‑ФЗ либо застройщиком предоставлены копии разрешений на строительство и анкеты с описанием потребительских характеристик объектов, если строительство ведется без привлечения средств граждан (ДКП/ЖСК);

 отсутствуют выданные разрешения на ввод в эксплуатацию.

В указанных домах строится 5133 жилые единицы (квартир, блоков, апартаментов), совокупная площадь которых составляет 295 740 м²

Застройщики жилья в Карачаево‑Черкесской Республике осуществляют строительство в 6 территориальных образованиях

Таблица 30

Наибольшая доля жилищного строительства приходится на дома высотой 13 – 17 этажей — 50,1% от всей площади строящегося жилья.

Объекты высотного строительства (25 и более этажей) в Карачаево‑Черкесской Республике не выявлены, что является типичным для региона.

Таблица 31

Основные застройщики в Карачаево-Черкесской Республике

Таблица 32

Структура строящихся домов по материалам стен

ТОП застройщиков по объёмам текущего жилищного строительства в Карачаево‑Черкесской Республике на июнь 2025 года представлен в таблице 31

Таблица 33

По состоянию на апрель 2025 средняя цена квадратного метра на первичном рынке Карачаево‑Черкесской Республики, рассчитанная на основании фактических сделок, составила 97 791 рубль. За месяц цена выросла на 2,4%. За год цена увеличилась на 6,5%.

Динамика изменения накопленным итогом объема ипотечных жилищных кредитов, выданных жителям Карачаево‑Черкесской Республики

в 2023 — 2025 гг.

Таблица 34

Ранжирование жилых комплексов, строящихся в Карачаево-Черкесской Республике в 2025 году, по средней площади жилых единиц

Таблица 35

В IV квартале 2025 года в Карачаево-Черкесской Республике средняя цена 1 квадратного метра общей площади всех типов квартир по всем типам домов на первичном рынке жилья сложилась в размере 78441 рублей и, по сравнению с соответствующим кварталом предыдущего года, повысилась на 15,4%, на вторичном рынке – 100251 рублей и по сравнению с соответствующим кварталом предыдущего года повысилась на 5,0%.

Цены на квартиры в Черкесске в 2025 году варьируются в зависимости от типа жилья (новостройки и вторичное жильё), площади, планировки и других факторов.

В конце 2025 года рынок недвижимости в Черкесске характеризовался избытком предложения над спросом. Это было связано с отсутствием у населения средств и высокими ставками по ипотеке (от 23% годовых).

Сильнее всего меняется цена квадратного метра в Черкесске по районам города. Однокомнатная квартира в центре Черкесска стоит дороже аналогичного объекта на окраине. Усредненный вариант — недвижимость в спальном районе. В южной части города Черкесска квартиры дороже чем в северной части города (это обусловлено развитостью инфраструктуры и другими факторами).

Стоимость также зависит от:

года постройки здания — новые многоэтажные дома ценятся выше тех, которые построены в XX веке;

ремонта или типа отделки — жилье с качественным ремонтом стоит больше объектов с черновой/чистовой отделкой;

площади — чем она больше, тем выше цена;

инфраструктуры района — жилье стоит дорого, если рядом с домом расположены остановки, магазины, банкоматы, школы, поликлиники, детские сады;

этажности — недвижимость на средних этажах стоит дороже, чем на первых и последних этажах.

Новостройки.

По данным сайта avito.ru в конце 2025 года на рынке присутствовали строящиеся и сданные жилищные комплексы. Например, в микрорайоне «Северный» предлагали квартиры в новом доме, сдача дома в 2026 году. Указывалась цена около 4,5 млн рублей за 3-комнатную квартиру площадью 76,6 м² (примерно 59 400 рублей за 1 м²).

Ранее, в начале 2025 года, на сайте «Домклик» публиковались данные о новостройках со сдачей в 2025 году. Тогда цены варьировались от 3,4 до 11,6 млн рублей за квартиру площадью от 45 до 102 м². Средняя цена за 1м² составляла около 90 152 рублей, а диапазон цен за 1м² — от 75 000 до 170 000 рублей, средняя цена — 90 153 рубля.20 Источник информации https://cherkessk.domclick.ru/novostrojki/2025

Вторичное жильё. По данным сайта Mirkvartir.ru на август 2025 года, средняя рыночная цена квартиры в Черкесске составляла 6 078 396 рублей, а стоимость квадратного метра — около 102 229 рублей. При этом средние показатели по типам квартир были следующими:

однокомнатные квартиры — 4 104 409 рублей (площадь около 39,47 м²);

двухкомнатные квартиры — 5 605 654 рубля (площадь около 55,67 м²);

трёхкомнатные квартиры — 7 679 662 рубля (площадь около 76,63 м²).21 Источник информации https://www.mirkvartir.ru/Карачаево-Черкесская+республика/Черкесск/Вторичное+жилье+недорого/

По информации на ноябрь 2025 года, средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляла 1,8–3,2 млн рублей. Цена за квадратный метр варьировалась от 45 000 до 75 000 рублей в зависимости от района.22 Источник информации https://dzen.ru/a/aY2WG1emXVcHP7tH

Уровень жизни населения. Основным компонентом денежных доходов населения является номинальная начисленная среднемесячная заработная плата. В ноябре 2025 года среднемесячная номинально начисленная заработная плата работников организаций сложилась в размере 53958,7 рублей, что составило 108,4% к соответствующему периоду предыдущего года. Реально начисленная заработная плата работников в ноябре 2025 года в % составила 101,3 % к уровню ноября 2024 года.

Наибольшая среднемесячная начисленная заработная плата (без выплат социального характера) в расчете на одного работника по видам экономической деятельности в Карачаево-Черкесской Республике в ноябре 2025 года выплачивалась таких отраслях экономической деятельности как добыча полезных ископаемых – 91269,1 рублей, финансовая и страховая деятельность – 75046,7 рублей, государственное управлении и обеспечении военной безопасности, социальное обеспечение – 73877,9 рублей, транспортировка и хранение – 60560,1 рублей, деятельность в области информации и связи – 54631,3 рубля.

Наименьшая среднемесячная начисленная заработная плата (без выплат социального характера) в расчете на одного работника по видам экономической деятельности в Карачаево-Черкесской Республике в ноябре 2025 года выплачивалась таких отраслях экономической деятельности как деятельность по операциям с недвижимостью – 31267,1 рублей, торговля оптовая и розничная, ремонт автотранспортных средств, мотоциклов – 34316,9 рублей, деятельность административная и сопутствующие дополнительные услуги – 39373,4 рублей, сельское и лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство – 40359,5 рублей.

Наибольший рост начисленной заработной платы в ноябре 2025 года в % к ноябрю 2024 года отмечался в таких отраслях как деятельность гостиниц и предприятий общественного питания (169,2%), деятельность административная и сопутствующие дополнительные услуги (140,4%), торговля оптовая, кроме оптовой торговли автотранспортными средствами и мотоциклами (123,1%), транспортировка и хранение (122,6%), предоставление прочих видов услуг (121,5%).

По данным, полученным от организаций (кроме субъектов малого предпринимательства), просроченная задолженность по заработной плате перед работниками предприятий и организаций обследуемых видов экономической деятельности по состоянию на 1 января 2026 года уменьшилась по сравнению с предыдущим месяцем и составила 1081 тыс. рублей. Задолженность из-за отсутствия собственных средств сложилась по видам экономической деятельности «Строительство», «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом», «Деятельность профессиональная, научная и техническая».

Занятость. По итогам выборочного обследования за сентябрь-ноябрь 2025 года численность рабочей силы в возрасте 15 лет и старше составила 226,9 тыс. человек, или 48,4% от общей численности населения республики, в их числе 212,6 тыс. человек были заняты в экономике и 14,3 тыс. человек не имели занятия, но активно его искали (в соответствии с методологией Международной Организации Труда они классифицируются как безработные).

Среднесписочная численность работников по полному кругу организаций (без учета совместителей) за январь-ноябрь 2025 года составила 71,0 тыс. человек, из них 60,5 тыс. человек (85,2%) – штатные работники организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства. На условиях совместительства и по договорам гражданско-правового характера для работы в этих организациях привлекалось еще 2,9 тыс.человек (в эквиваленте полной занятости). Число замещенных рабочих мест работниками списочного состава, совместителями и лицами, выполнявшими работы по договорам гражданско-правового характера, в организациях (без субъектов малого предпринимательства) в январе-ноябре 2025 года составило 100,6% к январю-ноябрю 2024 года.

Безработица. Численность не занятых трудовой деятельностью граждан, состоящих на учете в органах государственной службы занятости населения, к концу декабря 2025 года составила 1,5 тыс. человек, из них 65,3% – безработные. Численность безработных по сравнению с соответствующим месяцем предыдущего года возросла на 6,5%, по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилась на 3,8%. Пособие по безработице назначено 0,8 тыс. человек.

В течение декабря 2025 года статус безработного получили 193 человека, снято с учета – 231 человек, из них в связи с признанием граждан занятыми – 134 человека.

Уровень официальной (регистрируемой) безработицы на конец декабря 2025 года составил 0,4% численности рабочей силы (по данным Управления государственной службы занятости населения КЧР).

Потребность организаций в работниках. На конец декабря 2025 года заявленная организациями потребность в работниках возросла по сравнению с соответствующим периодом 2024 года на 7,7% и составила 3891 человек. Нагрузка не занятого трудовой деятельностью населения, зарегистрированного в органах государственной службы занятости, на одну заявленную работодателями вакансию осталась на уровне соответствующего периода 2024 года и составила 0,4 человека.

Прием и увольнение работников организаций и неполная занятость. Подведены итоги федерального статистического наблюдения о неполной занятости и движении работников за IV квартал 2025 года. Обследованию подлежали организации (без субъектов малого предпринимательства), средняя численность работников которых превышает 15 человек (включая работающих по совместительству и договорам гражданско-правового характера), всех видов экономической деятельности и форм собственности. Статистическим наблюдением было охвачено 66,0 тыс. человек.

По сведениям обследованных организаций, численность принятых работников организаций превысила численность выбывших на 444 человека. В общей численности выбывших работников 83,1% приходилось на уволившихся по собственному желанию. Наибольшая доля работников, уволившихся по собственному желанию, наблюдалась в организациях по виду экономической деятельности «Сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство» (12,4% списочной численности), наименьшая – «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом» (2,2%).

Пенсии. По состоянию на 1 января 2026 года средний размер назначенных пенсий составил 20678,9 рубля и увеличился, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, на 8,8 процента. В реальном выражении (с учетом индекса потребительских цен) средний размер назначенных пенсий, в процентах к соответствующему периоду предыдущего года составил 102,3 процента.23 «Социально-экономическое положение Карачаево-Черкесской Республики в январе 2026 года», Управление Федеральной службы государственной статистики по Северо-Кавказскому федеральному округу -Черкесск, 2026, 92

2.1.1.4. Административное деление Карачаево-Черкесской Республики

В состав Карачаево-Черкесской республики входят 10 муниципальных районов — Абазинский, Адыге-Хабльский, Зеленчукский, Карачаевский, Малокарачаевский, Ногайский, Прикубанский, Урупский, Усть-Джегутинский, Хабезский и два города республиканского подчинения — Карачаевск и Черкесск. Они состоят из 149 населённых пунктов, из них 4 города (Черкесск, Карачаевск, Усть-Джегута и Теберда). В рамках муниципального устройства республики, в границах её административно-территориальных единиц образованы 100 муниципальных образований: 2 городских округа, 10 муниципальных районов, в том числе: 83 сельских и 5 городских поселений.

Таблица 3624 Данные статистики, ссылка на источник https://26.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Численность%20КЧР%20на%2001.01.2025%20и%20в%20среднем%20за%202024%20год%20по%20городам%20и%20районам.pdf

Города республиканского значения (городские округа), районы (муниципальные районы) с численностью населения, наименования районных центров
Черкесск (Черкесский городской округ)	112 952	город Черкесск
Карачаевск (Карачаевский городской округ)	41 190	город Карачаевск
Районы (муниципальные районы)
Абазинский район	18 343	аул Инжич-Чукун
Адыге-Хабльский район	16 376	аул Адыге-Хабль
Зеленчукский район	53 414	станица Зеленчукская
Карачаевский район	31 267	город Карачаевск
Малокарачаевский район	42 623	село Учкекен
Ногайский район	16 345	посёлок Эркен-Шахар
Прикубанский район	30 225	посёлок Кавказский
Урупский район	23 937	станица Преградная
Усть-Джегутинский район	50 962	город Усть-Джегута
Хабезский район	30 965	аул Хабез

2.1.1.5. Кадастровое деление Карачаево-Черкесской Республики

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер.

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров Росреестр осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. При установлении или изменении местоположения границ единиц кадастрового деления соответствующие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании правовых актов Росреестра.

Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ утверждены приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2015 г. № 877, вступившим в силу с 1 января 2017 года (утратил силу в связи с изданием приказа Минэкономразвития России от 16 сентября 2023 г. № 643), приказом Росреестра от 22 мая 2023 г. № П/0183, вступившим в силу с 27 октября 2023 года.

Территория Российской Федерации делится на кадастровые округа. Приказом Росреестра от 28 декабря 2015 г. № П/675 «О кадастровом делении территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы» (в редакции приказов Росреестра от 14 декабря 2022 г. № П/0490, от 17 ноября 2023 г. № П/0467) утверждены перечень наименований и учетных номеров кадастровых округов Российской Федерации и схема расположения кадастровых округов.

Каждому кадастровому округу присваиваются уникальный учетный номер и наименование. Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Каждому кадастровому району присваиваются уникальный учетный номер и наименование. Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Каждому кадастровому кварталу присваивается уникальный учетный номер.

Территория кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09) включает 11 кадастровых районов, один из которых имеет название «условный», 1681 кадастровых кварталов.

Схема расположения кадастровых районов в границах кадастрового округа

рис.2

Общие сведения о кадастровом делении кадастрового округа

Приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 27 октября 2016 г. № П/444 «Об утверждении кадастрового деления кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09) на кадастровые районы и кадастрового деления кадастровых районов «Черкесский» (09:04), «Карачаевский городской» (09:10) кадастрового округа Карачаево-Черкесский (09) на кадастровые кварталы» утверждены:

- схема расположения кадастровых районов на территории кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09) на 11 кадастровых районов, один из которых имеет наименование «условный»;

- перечень учетных номеров и наименований кадастровых районов на территории кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09);

- описание местоположения границ кадастрового района «Черкесский» (09:04) и кадастрового района «Карачаевский городской» (09:10) кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09);

- схема расположения кадастровых кварталов на территории кадастрового района «Черкесский» (09:04) и кадастрового района «Карачаевский городской» (09:10) кадастрового округа «Карачаево-Черкесский»(09);

- перечень учетных номеров кадастровых кварталов в границах кадастрового района «Черкесский», включает 488 кварталов (09:04) и кадастрового района «Карачаевский городской», включает 27 кварталов (09:10) кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09).

Приказом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 11 декабря 2018 г. № П/451 «Об утверждении кадастрового деления кадастровых районов «Адыге-Хабльский» (09:01), «Прикубанский» (09:02), «Хабезский» (09:03), «Урупский» (09:05), «Зеленчукский» (09:06), «Усть-Джегутинский» (09:07), «Малокарачаевский» (09:08), «Карачаевский» (09:09) кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09) на кадастровые кварталы» утверждены:

- схема расположения кадастровых кварталов на территории кадастрового района «Адыге-Хабльский» (09:01), кадастрового района «Прикубанский» (09:02), кадастрового района «Хабезский» (09:03), кадастрового района «Урупский» (09:05), кадастрового района «Зеленчукский» (09:06), кадастрового района «Усть-Джегутинский» (09:07), кадастрового района «Малокарачаевский» (09:08), кадастрового района «Карачаевский» (09:09) кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09);

- перечень учетных номеров кадастровых кварталов в границах кадастрового района «Адыге-Хабльский» (09:01), кадастрового района «Прикубанский» (09:02), кадастрового района «Хабезский» (09:03), кадастрового района «Урупский» (09:05), кадастрового района «Зеленчукский» (09:06), кадастрового района «Усть-Джегутинский» (09:07), кадастрового района «Малокарачаевский» (09:08), кадастрового района «Карачаевский» (09:09).

Сведения об изменениях или уточнениях кадастрового деления территории кадастрового округа

В 2025 году приказом ППК «Роскадастр» от 5 августа 2025 г. № П/473-25 «Об утверждении кадастрового деления кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09) на кадастровые районы и кадастрового деления кадастровых районов кадастрового округа ««Карачаево-Черкесский» (09) на кадастровые кварталы» утверждены:

- схема расположения кадастровых районов в границах кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09);

- перечень учетных номеров и наименований кадастровых районов на территории кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09);

- схема расположения кадастровых кварталов на территории кадастровых районов «Адыге-Хабльский» (09:01), «Прикубанский» (09:02), «Хабезский» (09:03), «Урупский» (09:05), «Зеленчукский» (09:06), «Усть-Джегутинский» (09:07), «Малокарачаевский» (09:08), «Карачаевский» (09:09) кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09);

- перечень учетных номеров кадастровых кварталов в границах кадастровых районов «Адыге-Хабльский» (09:01), «Прикубанский» (09:02), «Хабезский» (09:03), «Урупский» (09:05), «Зеленчукский» (09:06), «Усть-Джегутинский» (09:07), «Малокарачаевский» (09:08), «Карачаевский» (09:09) кадастрового округа «Карачаево-Черкесский»;

- описание местоположения границы кадастрового района «Черкесский» (09:04) и кадастрового района «Карачаевский городской» (09:10) кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09);

- описание местоположения границ кадастровых кварталов кадастрового района «Черкесский» (09:04) и кадастрового района «Карачаевский городской» (09:10) кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09);

- перечень учетных номеров кадастровых кварталов в границах кадастрового района «Черкесский» (09:04) и кадастрового района «Карачаевский городской» (09:10) кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09).

В соответствии с пунктом 2 приказа ППК «Роскадастр» от 5 августа 2025 г. № П/473-25 «Об утверждении кадастрового деления кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09) на кадастровые районы и кадастрового деления кадастровых районов кадастрового округа ««Карачаево-Черкесский» (09) на кадастровые кварталы» признаны утратившими силу приказы ФГБУ «ФКП «Росреестра»:

от 27 октября 2016 г. № П/444 «Об утверждении кадастрового деления кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09) на кадастровые районы и кадастрового деления кадастровых районов «Черкесский» (09:04), «Карачаевский городской» (09:10) кадастрового округа Карачаево-Черкесский (09) на кадастровые кварталы»;

от 11 декабря 2018 г. № П/451 «Об утверждении кадастрового деления кадастровых районов «Адыге-Хабльский» (09:01), «Прикубанский» (09:02), «Хабезский» (09:03), «Урупский» (09:05), «Зеленчукский» (09:06), «Усть-Джегутинский» (09:07), «Малокарачаевский» (09:08), «Карачаевский» (09:09) кадастрового округа «Карачаево-Черкесский» (09) на кадастровые кварталы».

Источник: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Карачаево-Черкесской Республике в 2025 году

https://rosreestr.gov.ru/open-service/statistika-i-analitika/gosudarstvennyy-monitoring-zemel-i-zemleustroystvo-360/

2.1.2. Информация о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости

2.1.2.1. Распределение земельного фонда по категориям земель Карачаево-Черкесской Республики

рис. 3

Земельный фонд субъекта Российской Федерации

на 01.01.2026 составляет 1427,7 тыс.га

рис. 4

По величине территория Карачаево-Черкесской Республики занимает 4 место среди субъектов Российской Федерации, входящих в Северо-Кавказский федеральный округ, или 8,4 % от его площади. Наибольшими территориями в Северо-Кавкаском федеральном округе обладает Ставропольский край.

Аналитическая информация, отражающая основные причины перераспределения земель

В 2025 году изменение площадей связано с категорией земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее – земли промышленности и иного специального назначения).

В сравнении с предшествующим годом площадь категории земель сельскохозяйственного назначения в составе земельного фонда Карачаево-Черкесской Республики увеличилась на 0,1 тыс.га за счет перевода из земель населенных пунктов (сельскохозяйственное использование, Малокарачаевский район 56 га) и уменьшилась на 0,2 тыс.га за счет перевода в земли промышленности и иного специального назначения 0,1 тыс.га (Адыге-Хабльский район 39 га, Малокарачаевский район 2 га, Усть-Джегутинский район 17 га (недропользование), Хабезский район 42 га (складские помещения), Зеленчукский район 5 га (объекты дорожного сервиса, коммунальное обслуживание) и земли населенных пунктов на 0,1 тыс.га в связи с проведением работ по установлению (изменению) границ населенных пунктов и перевода в земли населенных пунктов (Зеленчукский район 8 га, Усть-Джегутинский район 25 га, Урупский район 3 га, Карачаевский район 38 га, Малокарачаевский район 3 га).

Общая площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 814,9 тыс.га.

Площадь земель населенных пунктов увеличилась за счет земель сельскохозяйственного назначения на 0,1 тыс.га в связи с проведением работ по установлению (изменению) границ населенных пунктов и перевода в земли населенных пунктов (Зеленчукский район 8 га, Усть-Джегутинский район 25 га, Урупский район 3 га, Карачаевский район 38 га, Малокарачаевский район 3 га) и уменьшилась на 0,1 тыс.га за счет перевода в земли сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственное использование, Малокарачаевский район 56 га).

Площадь земель населенных пунктов не изменилась и составляет 40,0 тыс.га.

В категорию земель промышленности и иного специального назначения в установленном порядке переведено 0,1 тыс. га из категории земель сельскохозяйственного назначения (Адыге-Хабльский район 39 га, Малокарачаевский район 2 га, Усть-Джегутинский район 17 га (недропользование), Хабезский район 42 га (складские помещения), Зеленчукский район 5 га (объекты дорожного сервиса, коммунальное обслуживание).

В сравнении с предшествующим годом площадь земель промышленности и иного специального назначения увеличилась на 0,1 тыс.га и составляет 15,8 тыс.га.

По состоянию на 1 января 2026 года площадь земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса не претерпела изменений и составляет соответственно 125,3 тыс.га, 390,7 тыс.га, 10,2 тыс.га, 30,8 тыс.га.

Структура земель по категориям и динамика их изменения

Таблица 37

№ п/п	Категория земель	2024 год	2025 год	Изменения 2024-2025 годы, +/- тыс.га
тыс. га	%	тыс. га	%
1	Земли сельскохозяйственного назначения	815,0	57,0	814,9	57,0	(- 0,1)
2	Земли населенных пунктов	40,0	2,8	40,0	2,8
3	Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	15,7	1,1	15,8	1,1	(+ 0,1)
4	Земли особо охраняемых территорий и объектов	125,3	8,8	125,3	8,8	-
5	Земли лесного фонда	390,7	27,4	390,7	27,4	-
6	Земли водного фонда	10,2	0,7	10,2	0,7	-
7	Земли запаса	30,8	2,2	30,8	2,2	-
ИТОГО	1427,7	100	1427,7	100	-

Структура земель по категориям в разрезе муниципальных районов

Таблица 38

№ п/п	Наименование муниципальных районов и городских округов	Итого земель в административных границах, га	Земли сельскохо- зяйственного назначения, га	Земли населенных пунктов, га	Земли промышленности, транспорта и иного специального назначения, га	Земли особо охраняемых территорий и объектов, га	Земли лесного фонда, га	Земли водного фонда, га	Земли запаса, га
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	Адыге-Хабльский	53109	47114	2783	2047	-	447	451	267
2	Зеленчукский	293072	135416	5880	5977	31901	99949	1398	12551
3	Карачаевский	391622	200470	5760	3237	65827	107193	81	9054
4	Малокарачаевский	136497	113103	4246	544	8	12095	239	6262
5	Прикубанский	101999	91516	2411	989	12	762	6309	-
6	Урупский	278200	94778	2173	830	27606	150117	87	2609
7	Усть-Джегутинский	98203	74713	4625	1703	6	15893	1263	-
8	Хабезский	66078	57175	3861	429	23	4200	390	-
9	МО г. Черкесска	6666	-	6666	-	-	-	-	-
10	Карачаевский ГО	2246	569	1677	-	-	-	-	-

Распределение земельного фонда по формам собственности
и принадлежности РФ, Карачаево-Черкесской Республики и муниципальному образованию

рис. 5

Распределение земель Карачаево-Черкесской Республики по формам собственности и динамика их изменения (тыс. га)

Таблица 39

№ п/п	Формы собственности	2024	2025	+/-
1	Собственность физических лиц	267,2	267,4	(+ 0,2)
2	Собственность юридических лиц	7,5	7,5
3	Государственная и муниципальная собственность, в том числе:	1153,0	1152,8	(- 0,2)
3.1	Собственность Российской Федерации	467,2	473,1	(+ 5,9)
3.2	Собственность субъекта Российской Федерации	57,9	58,0	(+ 0,1)
3.3	Муниципальная собственность	92,5	92,7	(+ 0,2)
4	Итого	1427,7	1427,7

Площадь неразграниченных земельных участков составила 1152,8 тыс. га, 80,8 % от общей площади земель, подлежащих разграничению.

№ кадастрового района	Муниципальные районы, городские поселения и округа	В собственности граждан	В собственности юридических лиц	В государственной и муниципальной собственности	В том числе	Итого земель в администра- тивных границах

в собственности Российской Федерации	в собственности субъекта РФ	в муниципальной собственности

1	2	3	4	5	6	7	8	9
09:01	Адыге-Хабльский	37215	531	15363	1021	483	1940	53109
09:02	Прикубанский	55350	2035	44614	11619	4092	1542	101999
09:03	Хабезский	38704	598	26776	82	271	2146	66078
09:04	Черкесский	1998	320	4348	225	2438	338	6666
09:05	Урупский	20050	623	257527	178262	238	4672	278200
09:06	Зеленчукский	52202	74	240796	121591	1595	14309	293072
09:07	Усть-Джегутинский	38638	758	58807	1610	334	2134	98203
09:08	Малокарачаевский	20804	54	115639	2879	25939	4129	136497
09:09	Карачаевский	2239	2485	386898	155858	22595	61298	391622
09:10	Карачаевский городской	230	63	1953	90	47	148	2246

Распределение земель Карачаево-Черкесской Республики по формам собственности в разрезе муниципальных районов и городских округов (на 1 января 2026 года, га)

Таблица 40

Краткий анализ изменений за отчетный год

На 1 января 2026 года площадь земель в собственности граждан и юридических лиц составила 274,9 тыс.га, что составляет 19,2 % от общей площади земель Карачаево-Черкесской Республики.

В 2025 году площадь земель, находящихся в собственности граждан увеличилась на 0,2 тыс. га и составляет 267,4 тыс.га, в основном за счет земель сельскохозяйственного назначения, площадь земель, находящихся у юридических лиц не изменилась и составляет 7,5 тыс.га.

Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности уменьшилась на 0,2 тыс га, в связи с ее продажей физическим лицам и юридическим лицам и составляет 1152,8 тыс.га или 80,8 % от общей площади земель Карачаево-Черкесской Республики.

Площадь земель Российской Федерации в 2025 году увеличилась на 5,9 тыс.га и составляет 473,1 тыс.га.

В основном, увеличение площади произошло в категории земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов в связи с регистрацией собственности Российской Федерации в 2025 году.

Площадь земель Карачаево-Черкесской Республики увеличилась на 0,1 тыс.га и составляет 58,0 тыс.га.

Площадь земель, находящихся в муниципальной собственности в 2025 увеличилась на 0,2 тыс.га и составляет 92,7 тыс.га

Распределение земель Карачаево-Черкесской Республики по формам собственности
в разрезе категорий земель (на 1 января 2026 года, га)

Таблица 41

№ п/п	Категории земель	Общая площадь	В собственности граждан	В собственности юридических лиц	В государственной и муниципальной собственности	В том числе

в собственности Российской Федерации	в собственности субъекта Российской Федерации	в муниципальной собственности
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Земли сельскохозяйственного назначения	814854	247723	6228	560903	6433	52660	88858
2	Земли населенных пунктов	40082	19532	671	19879	1001	3244	3526
3	Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	15756	175	642	14939	7444	1587	152
4	Земли особо охраняемых территорий и объектов	125383	-	-	125383	124849	411	120
5	Земли лесного фонда	390656	-	-	390656	327098	-	-
6	Земли водного фонда	10218	-	-	10218	6409	130	-
7	Земли запаса	30743	-	-	30743	3	-	-
Итого	1427692	267430	7541	1152721	473237	58032	92656

Краткий анализ изменений за отчетный год

На 1 января 2026 года площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 814,9 тыс.га, в сравнении с 2024 годом уменьшилась на 0,1 тыс.га за счет перевода в земли промышленности: в собственности граждан находится 247,7 тыс. га земель, в собственности юридических лиц находится 6,3 тыс. га земель, в сравнении с прошлым годом площадь земель в собственности граждан и юридических лиц не изменилась; площадь земель в государственной и муниципальной собственности составляет 560,9 тыс. га, в том числе площадь земель в собственности Российской Федерации, Карачаево-Черкесской республики и в муниципальной собственности составляет 6,4 тыс.га, 52,7 тыс.га, 88,9 тыс.га соответственно, в сравнении с 2024 годом не изменилась.

Площадь земель населенных пунктов в сравнении с 2024 годом не изменилась и составляет 40,0 тыс.га: площадь земель в собственности граждан увеличилась на 0,1 тыс.га и составляет 19,5 тыс.га (земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения включены в границы населенных пунктов), площадь земель в собственности юридических лиц, в собственности Российской Федерации, в собственности Карачаево-Черкесской Республики не изменилась и составляет 0,6 тыс.га, 1,0 тыс.га и 3,2 тыс.га соответственно, площадь земель в муниципальной собственности увеличилась на 0,2 тыс.га и составляет 3,5 тыс.га.

Площадь земель промышленности и иного специального назначения составляет 15,8 тыс.га, в сравнении с 2024 годом увеличилась на 0,1 тыс.га за счет перевода из земель сельскохозяйственного назначения: площадь земель в собственности граждан увеличилась на 0,1 тыс.га и составляет 0,2 тыс.га, площадь земель в собственности юридических лиц, в собственности Российской Федерации, собственности Карачаево-Черкесской Республики, в муниципальной собственности не претерпела изменений и составляет соответственно 0,6 тыс.га, 7,4 тыс.га 1,6 тыс.га, 0,2 тыс.га..

Площадь земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, водного фонда и земель запаса в 2025 году не претерпела изменений и составляет соответственно 125,3 тыс.га, 390,7 тыс.га, 10,2 тыс.га и 30,8 тыс.га:

площадь земель особо охраняемых территорий и объектов в государственной и муниципальной собственности составляет 125,3 тыс.га, в том числе площадь земель в собственности Российской Федерации составляет 124,8 тыс.га, в сравнении с 2024 годом увеличилась на 4,7 тыс.га, площадь земель в собственности Карачаево-Черкесской Республики увеличилась на 0,1 тыс.га и составляет 0,4 тыс.га, площадь земель в муниципальной собственности не изменилась и составляет 0,1 тыс.га;

Площадь земель лесного фонда в государственной и муниципальной собственности составляет 390,7 тыс.га, в том числе в собственности Российской Федерации составляет 327,1 тыс.га, в сравнении с 2024 годом увеличилась на 1,2 тыс.га;

Площадь земель водного фонда в государственной и муниципальной собственности составляет 10,2 тыс.га, в том числе в собственности Российской Федерации и в собственности Карачаево-Черкесской Республики составляет 6,4 тыс. га и 0,1 тыс.га соответственно, в сравнении с 2024 годом не изменилась;

Площадь земель запаса в государственной и муниципальной собственности составляет 30,8 тыс.га.

2.1.2.2. Сбор и обработка рыночной информации

Емкость и структура рынка земель Карачаево-Черкесской Республики.

Сбор информация о предложениях на рынке объектов недвижимости производился Учреждением в отношении земельных участков и единых объектов недвижимости различного назначения. В качестве источников информации о рынке недвижимости использовались общероссийские интернет-порталы: www.avito.ru, www.cian.ru, а также информация Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике о сделках с недвижимостью.

В соответствии с п. 26.4 Методических указаний вся собранная рыночная информация была структурирована единообразно.

В целях возможности проверки информации каждое из предложений имеет копию страницы с сайта, отражающую текст объявления, дату обращения к странице сайта с объявлением, дату подачи объявления, адрес страницы сайта. Документы, удостоверяющие подлинность информации, представлены в некорректируемом формате, обеспечивающем возможность ознакомления с информацией при помощи общедоступных программных продуктов.

Информация, содержащаяся в документах территориального планирования

В ходе подготовки к проведению государственной кадастровой оценки Учреждением был осуществлен сбор, обработка и анализ информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, адресных планов населенных пунктов, геоинформационных систем, информации фонда данных государственной кадастровой оценки, технической документации, документация о территориальном планировании и градостроительном зонировании, действующих градостроительных регламентах.

Сбор данной информации осуществлялся для проведения земельно-оценочного планирования, целью которого является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату оценки ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в ценовых зонах.

Информация о территориальном планировании и градостроительном зонировании, действующих градостроительных регламентах на территории Карачаево-Черкесской Республики представлена в Приложении 1. Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации для ГКО\, в папке «Документы территориального планирования (ПЗЗ)».

2.1.2.2.1. Анализ информации о рынке земель на территории Карачаево-Черкесской Республики

В ходе подготовительного этапа к проведению государственной кадастровой оценки Исполнителем проводился сбор информации о возможных объектах аналогах посредством мониторинга открытых ресурсов и анализа баз рыночных данных.

Поиск информации производился по незастроенным земельным участкам с разрешенным видом использования: под производство, для промышленных целей, в том числе, под придорожный сервис, расположенных на территории Карачаево-Черкесской Республики до 01.01.2026 года.

Перечень исследованных источников информации:

- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Карачаево-Черкесской республике: информация о сделках с объектами недвижимости.

- Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики.

- Территориальное управление Росимущества в Карачаево-Черкесской Республике.

- Сайт ЦИАН — база данных о недвижимости: https://www.cian.ru/

- Сайт бесплатных объявлений: https://www.avito.ru/.

На формирование стоимости земли влияет ряд характеристик участка: форма участка, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дорог, окружение.

Одним из наиболее важных факторов, оказывающих влияние на стоимость земельного участка, является его месторасположение, а именно район расположения участка. Даже в пределах одного района стоимость земли может быть разной: цена участка тесно связана с понятием престижности места (социально-демографическими и экономическими показателями района, планами администрации по развитию соседних территорий и дорожной сети, количеством и спецификой окружающей застройки (жилая, коммерческая недвижимость).

2.1.2.2.2. Обзор сегментов рынка земельных участков Карачаево-Черкесской Республики

Источником информации для анализа рынка земельных участков Карачаево-Черкесской Республики послужили данные о предложениях к продаже земельных участков, размещенных на интернет и информации о сделках, предоставленных Росреестром.

На основании полученной из вышеуказанного источника информации выявлено, что на рынке земельных участков Карачаево-Черкесской Республики представлены следующие сегменты:

4 сегмент – Предпринимательство (земельные участки под торговлю);

5 сегмент – Отдых (рекреация);

6 сегмент - Производственная деятельность (включая земельные участки под придорожный сервис);

7 сегмент – Транспорт;

13 сегмент - Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка (ИЖС и ЛПХ).

Далее приведена сводная информация о рынке земельных участков Карачаево-Черкесской Республики.

Общее количество предложений: 995 объектов.

- 15% предложений (146 объектов) - предложения земельных участков, расположенных в республиканском центре - городе Черкесске,

- 51% предложений (506 объектов) в близлежащих от Республиканского центра районах: Абазинском, Адыге-Хабльском, Ногайском, Прикубанском, Усть-Джегутинском и Хабезском;

- 3 % предложений (34 объектов) - предложения земельных участков, расположенных в городском округе Карачаевске и Карачаевском районе;

- 9 % предложений (93 объектов) - предложения земельных участков, расположенных Зеленчукском районе, на территории которого располагается поселок Архыз, имеющий особое природоохранное и рекреационное значение;

- 4 % предложений (41 объекта) - предложения земельных участков, расположенных Урупском районе.

Таблица 42

Информация об удельных ценах предложений к продаже на рынке земельных участков Карачаево-Черкесской Республики

Наименование сегмента	Кол-во объектов	Минимальное значение удельной цены, руб./ кв. м	Максимальное значение удельной цены, руб./ кв. м	Среднее значение удельной цены, руб./ кв. м
Предпринимательство	15	77,67	23 437,50	5 122,29
Отдых (рекреация)	20	83,80	33 000,00	12 099,07
Производственная деятельность	8	27,99	12 500,00	5 002,54
Транспорт	6	75,84	8 333,33	3 431,96
Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка ГНП	285	1,63	42 372,88	3 673,76
Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка СНП	661	188,68	21 000,00	1 767,30
Общий итог	995	1,63	42 372,88	5 182,82

Далее в обзоре рынка земельных участков будут проанализированы сегменты, к которым, в рамках определения кадастровой стоимости в 2026 году, отнесены земельные участки Карачаево-Черкесской Республики.

Садоводческое, огородническое использование, малоэтажная жилая застройка

В соответствии с проведенным анализом рынка недвижимости, и в частности земельных участков, Карачаево-Черкесской Республики, социально-экономическим положением районов/городских округов Республики, а также отдельных населенных пунктов и информации, представленной в объявлениях о продаже и сделках с объектами недвижимости, для объектов, входящих в 13 сегмент («Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка») Исполнителем было выделено несколько рыночных диапазонов, куда попали населенные пункты со сходным экономическим положением и сходными рыночными характеристиками.

Среди сельских населенных пунктов выделены следующие ценовые диапазоны собранной рыночной информации:

Таблица 43

Информация об удельных ценах предложений к продаже на рынке земельных участков Карачаево-Черкесской Республики (13 сегмент) - СНП

№ диап.	Населенные пункты, входящие в состав диапазона	Наименование муниципального района/городского округа	Количество аналогов в диапазоне	Ценовые диапазоны рыночной информации, руб./кв. м	Среднее значение ценового диапазона, руб./кв. м
1-2	с. Архыз (район п. Романтик)	Зеленчукский район	7	10 000,00 - 21 000,00	15 480,05

с. Архыз

3	п. Азиатский	Урупский район	5	1 333,33 - 5 500,00	3 412,91

п. Дамхурц	Урупский район

п. Загедан	Урупский район

п. Пхия	Урупский район

4	а. Псыж	Абазинский район	202	1 000,00 - 3 700,00	2 502,96

п. Заречный	Прикубанский район

с. Дружба	Прикубанский район

5	п. Рожкао	Урупский район	81	600,00 - 4 583,33	1 743,57

с. Псемен	Урупский район

с. Чапаевское	Прикубанский район

6	Адыге-Хабльский район	а. Адыге-Хабль	102	433,33 - 3 600,00	1 471,94

Карачаевский район	а. Кумыш

Усть-Джегутинский район	а. Сары-Тюз

Прикубанский район	п. Кавказский

Ногайский район	п. Эркен-Шахар

Карачаевский район	пгт. Правокубанский

Карачаевский район	с. им. Коста Хетагурова

Малокарачаевский район	с. Учкекен

Ногайский район	а. Кубан-Халк

Ногайский район	а. Эркен-Халк

Прикубанский район	с. Знаменка

Зеленчукский район	п. Нижний Архыз

Зеленчукский район	с. Нижняя Ермоловка

7	Хабезский район	а. Хабез	15	781,25 - 2 142,86	1 321,15

Малокарачаевский район	п. Водовод

Ногайский район	а. Адиль-Халк

Малокарачаевский район	с. Джага

Малокарачаевский район	с. Первомайское

Малокарачаевский район	с. Римгорское

Ногайский район	а. Икон-Халк

8	а. Али-Бердуковский	Хабезский район	130	368,02 - 3 000,00	1 093,83

а. Джингирик	Карачаевский район

а. Зеюко	Хабезский район

а. Инжич-Чукун	Абазинский район

а. Кош-Хабль	Хабезский район

а. Кубина	Абазинский район

а. Малый Зеленчук	Хабезский район

а. Хумара	Карачаевский район

а. Эльбурган	Абазинский район

п. Белая Гора	Карачаевский район

пгт. Медногорский	Урупский район

пгт. Новый Карачай	Карачаевский район

с. Важное	Усть-Джегутинский район

с. Пригородное	Прикубанский район

с. Терезе	Малокарачаевский район

ст. Зеленчукская	Зеленчукский район

ст. Красногорская	Усть-Джегутинский район

а. Ново-Хумаринский	Хабезский район

а. Псаучье-Дахе	Хабезский район

а. Новая Джегута	Усть-Джегутинский район

п. Аксу	Малокарачаевский район

п. Бавуко	Хабезский район

п. Коммунстрой	Малокарачаевский район

п. Мичуринский	Прикубанский район

с. Даусуз	Зеленчукский район

с. Ильичевское	Прикубанский район

с. Красный Курган	Малокарачаевский район

ст. Кардоникская	Зеленчукский район

9	а. Каменномост	Карачаевский район	47	375,00 - 2 222,22	866,75

с. Садовое	Адыге-Хабльский район

ст. Преградная	Урупский район

а. Апсуа	Адыге-Хабльский район

п. Октябрьский	Прикубанский район

с. Курджиново	Урупский район

а. Ильич	Зеленчукский район

ст. Исправная	Зеленчукский район

ст. Сторожевая	Зеленчукский район

х. Ново-Исправненский	Зеленчукский район

10	п. Кубрань	Карачаевский район	61	220,00 - 1 150,00	629,22

а. Абазакт	Хабезский район

а. Бесленей	Хабезский район

а. Вако-Жиле	Адыге-Хабльский район

а. Верхняя Теберда	Карачаевский район

а. Жако	Хабезский район

а. Инжичишхо	Хабезский район

а. Кара-Паго	Абазинский район

а. Нижняя Теберда	Карачаевский район

а. Новая Теберда	Карачаевский район

а. Старо-Кувинск	Адыге-Хабльский район

а. Эркен-Юрт	Ногайский район

а. Эрсакон	Адыге-Хабльский район

с. Койдан	Усть-Джегутинский район

с. Николаевское	Прикубанский район

с. Привольное	Прикубанский район

с. Пристань	Прикубанский район

с. Спарта	Адыге-Хабльский район

х. Восток	Карачаевский район

а. Кызыл-Покун	Малокарачаевский район

а. Ново-Кувинск	Адыге-Хабльский район

а. Эльтаркач	Усть-Джегутинский район

с. Красный Восток	Малокарачаевский район

с. Светлое	Прикубанский район

с. Счастливое	Прикубанский район

х. Родниковский	Прикубанский район

а. Кызыл-Октябрь	Зеленчукский район

п. Майский	Прикубанский район

пгт. Ударный	Прикубанский район

с. Маруха	Зеленчукский район

с. Хасаут-Греческое	Зеленчукский район

х. Лесо-Кяфарь	Зеленчукский район

11	а. Абаза-Хабль	Адыге-Хабльский район	11	188,68 - 666,67	423,68

а. Верхний Учкулан	Карачаевский район

а. Верхняя Мара	Карачаевский район

а. Карт-Джурт	Карачаевский район

а. Кызыл-Юрт	Хабезский район

а. Нижняя Мара	Карачаевский район

а. Учкулан	Карачаевский район

а. Хурзук	Карачаевский район

п. Красивый	Прикубанский район

с. Хуса-Кардоник	Зеленчукский район

х. Дубянский	Адыге-Хабльский район

а. Баралки	Адыге-Хабльский район

а. Гюрюлдеук	Усть-Джегутинский район

а. Джегута	Усть-Джегутинский район

а. Кызыл-Кала	Усть-Джегутинский район

а. Кызыл-Тогай	Ногайский район

а. Кызыл-Уруп	Урупский район

а. Мало-Абазинск	Адыге-Хабльский район

а. Тапанта	Адыге-Хабльский район

п. Водораздельный	Прикубанский район

с. Подскальное	Урупский район

с. Предгорное	Урупский район

с. Уруп	Урупский район

с. Холоднородниковское	Прикубанский район

х. Большевик	Урупский район

х. Грушка	Адыге-Хабльский район

х. Евсеевский	Ногайский район

х. Ершов	Урупский район

х. Киево-Жураки	Адыге-Хабльский район

х. Первомайский	Урупский район

х. Фроловский	Зеленчукский район

а. Кобу-Баши	Зеленчукский район

п. Новый	Прикубанский район

п. Солнечный	Прикубанский район

с. Кичи-Балык	Малокарачаевский район

с. Таллык	Прикубанский район

с. Хасаут	Малокарачаевский район

с. Элькуш	Малокарачаевский район

Среди городских населенных пунктов выделены следующие ценовые диапазоны собранной рыночной информации:

Таблица 44

Информация об удельных ценах предложений к продаже на рынке земельных участков Карачаево-Черкесской Республики (13 сегмент) - ГНП

Наименование населенного пункта	Наименование муниципального района/городского округа	№ диапазона	Количество аналогов в диапазоне	Ценовые диапазоны рыночной информации, руб./кв. м	Среднее значение ценового диапазона, руб./кв. м
Город Черкесск	Городской округ город Черкесск	1	2	12 779,87 - 30 580,04	21 679,96

2	21	2 946,95 - 38 944,92	16 272,54

3	3	4 901,96 - 22 750,00	12 096,09

4	14	1 148,23 - 16 683,33	8 421,72

5	4	2 995,42 - 11 948,30	6 950,80

6	7	273,33 - 14 195,58	5 074,59

7	9	2 316,02 - 7 579,11	4 928,32

8	9	1 216,62 - 15 221,93	5 927,66

9	43	919,94 - 4 748,68	2 978,32

10	7	505,51 - 2 910,48	2 064,55

11	2	1 470,59 - 2 330,11	1 900,35

12	5	981,28 - 2 426,67	1 600,69

13	12	430,56 - 2 042,99	982,45

14	8	546,00 - 1 127,32	778,36
Город Карачаевск	Городской округ город Карачаевск	1	4	1 062,57 - 4 459,00	2 294,29

2	2	422,83 - 2 902,99	1 662,91

3	2	1 144,93 - 1 577,80	1 361,37

4	5	128,02 - 1 783,60	728,36
Город Усть-Джегута	Усть-Джегутинский р-н	1	6	880,28 - 4 136,36	2 320,90

2	5	13,14 - 5 757,45	2 797,06

3	8	834,72 - 4 207,76	1 857,98

4	11	103,33 - 6 970,21	1 185,77

5	40	281,81 - 3 913,00	1 223,36
Город Теберда	Городской округ город Карачаевск	1	14	39,60 - 9 771,46	2 446,26

2	13	4,94 - 6 043,64	2 090,91

3	7	45,49 - 5 687,50	1 279,74

4	3	629,67 - 2 565,53	1 332,93

5	2	175,17 - 585,50	380,34
Поселок Домбай	Городской округ город Карачаевск	1	5	10 892,73 - 16 324,36	14 803,10

2	3	7 745,94 - 10 327,92	8 912,74

3	3	1 972,35 - 4 034,35	2 909,96
Поселок Орджоникидзевский	Городской округ город Карачаевск	1	22	1,63 - 15 322,38	1 724,93
Поселок Новый Карачай	Карачаевский р-н	1	9	281,49 - 836,78	600,92
Поселок Правокубанский	Карачаевский р-н	1	23	28,08 - 3 256,69	700,19
Поселок Медногорский	Урупский р-н	1	3	637,51 - 719,68	672,19

Границы ценовых диапазонов по городским населенным пунктам преимущественно определены как совокупность кадастровых кварталов. В отдельных случаях границы ценовых зон определены по улицам населенных пунктов. Информация по принадлежности каждого земельного участка к той или иной ценовой зоне приведена в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.2 Результаты оценочного зонирования\.

Предпринимательство

В сегменте рынка земельных участков с видом использования «Предпринимательство» можно выделить группы земельных участков со следующими видами использования:

- «магазины» и «торговые центры», «объекты общественного питания», «рынки» (коды расчета: 04:010, 04:020, 04:030, 04:040, 04:050, 04:060, 04:80, 04:081, 04:082, 04:083, 04:084, 02:017, 02:053, 02:063, 03:063, 03:064 и 01:183);

- «объекты придорожного сервиса» (код расчета: 04:096).

Общее количество предложений: 15 объектов.

13% предложений (2 шт.) - предложения земельных участков, расположенных в городе Черкесск;

73% предложений (11 шт.) - предложения земельных участков, расположенных в городском округе Карачаевске и Карачаевском районе;

13% предложений (2 шт.) - предложения земельных участков, расположенных в г. Усть-Джегута.

Анализ цен внутри группы не проводился, но объекты, составляющие данную группу, были учтены в анализе цен внутри сегмента.

Таблица 45

Информация об удельных ценах предложений к продаже земельных участков с видом использования «Предпринимательство» (4 сегмент)

Район (местоположение)	Количество предложений	Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м
Усть-Джегутинский район	2	2 508,32
ГО Черкесск	2	4 931,78
ГО Карачаевск	11	1 397,61
Общий итог	15	2 016,93

В виду того, что земельные участки под придорожный сервис в большинстве своем располагаются в полосе отвода автомобильных дорог, расчет стоимости эталонных земельных участков, отнесенных к коду вида расчета 04:096, будет производиться по информации о предложениях о сделках/продажах земельных участков из земель сельских населенных пунктов. Из-за малого количества объектов-аналогов 4 сегмента в расчетах будут использоваться аналоги 13 сегмента скорректированные на вид разрешенного использования.

Таким образом, в соответствии с информацией о сделках/продажах земельных участков с видом использования «Предпринимательство» и «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» будут проводится расчеты эталонных земельных участков, отнесенных к кодам вида расчета 04:010, 04:020, 04:030, 04:040, 04:050, 04:060, 04:80, 04:081, 04:082, 04:083, 04:084, 04:096, 02:017, 02:053, 02:063, 03:063, 03:064 и 01:183.

Отдых (рекреация)

В сегменте рынка земельных участков с видом использования «Отдых рекреация» можно выделить группы земельных участков со следующими видами использования:

- «Гостиничное обслуживание» (коды расчета: 04:070 и 04:097);

- «Размещение спортивных баз и лагерей» (код расчета: 05:014);

- «Туристическое обслуживание» (код расчета: 05:022);

- «Охота и рыбалка» (05:030);

- «Обеспечение деятельности по исполнению наказаний» (код расчета: 08:040);

- «Санаторная деятельность» (коды расчета: 09:021 и 09:023).

Общее количество предложений: 20 объектов.

95% предложений (19 шт.) - предложения земельных участков, расположенных в городском округе Карачаевске, в кп. Домбай и г. Теберда;

5% предложений (1 шт.) - предложения земельных участков в п. Медногорский Урупский район.

Анализ цен внутри группы не проводился, но объекты, составляющие данную группу, были учтены в анализе цен внутри сегмента.

Таблица 46

Информация об удельных ценах предложений к продаже земельных участков с видом использования «Отдых (рекреация)» (5 сегмент)

Район (местоположение)	Количество предложений	Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м
КП Домбай	11	9 953,06
Г. Теберда	8	3 127,60
П. Медногорский	1	637,51
Общий итог	20	6 757,09

Производственная деятельность (включая земельные участки под придорожный сервис)

В сегменте рынка земельных участков с видом использования «Производственная деятельность» можно выделить группы земельных участков со следующими видами использования:

- «Обеспечение сельскохозяйственного производства» (коды расчета: 01:087, 01:088, 01:100, 01:101, 01:110, 01:132, 01:150, 01:180, 01:181 и 01:182);

- «Коммунальное обслуживание» (коды расчета: 03:011, 03:012);

- «Гидрометеорология» (код расчета: 03:093);

- «Объекты придорожного сервиса» (коды расчета: 04:095, 04:098 и 04:099);

- «Недропользование» (коды расчета: 06:010, 06:011, 06:012, 06:013 и 06:014);

- «Производство и хранение» (коды расчета: 06:020, 06:021, 06:030, 06:031, 06:040, 06:050, 06:060, 06:090 и 06:093);

- «Энергетика» (коды расчета: 06:070, 06:071 и 06:072);

- «Связь» (код расчета: 06:080);

- «Обеспечение космической деятельности» (код расчета: 06:100);

- «Транспорт» (коды расчета: 07:010, 07:012, 07:013, 07:015, 07:020, 07:032, 07:040 и 07:050);

- «Обеспечение внутреннего правопорядка» (код расчета: 08:031);

- «Гидротехнические сооружения» (код расчета: 11:030);

- «Объекты улично-дорожной сети» (код расчета: 12:001).

По всем группам земельных участков кроме группы «Производство и хранение» отсутствует информация по сделкам/продажам на рынке земельных участков Карачаево-Черкесской Республики, в связи с чем, дальнейший анализ будет проводиться только по группе «Производство и хранение».

Анализ цен внутри группы не проводился, но объекты, составляющие данную группу, были учтены в анализе цен внутри сегмента.

Таблица 47

Информация об удельных ценах предложений к продаже земельных участков с видом использования «Производственная деятельность» (6 сегмент)

Район (местоположение)	Количество предложений	Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м
Г. Черкесск	5	7 657,57
Г. Теберда	1	74,80
П. Орджоникидзевский	2	7 682,47
Общий итог	8	6 715,95

Транспорт

В сегменте рынка земельных участков с видом использования «Трансопрт» выделены земельные участки со следующими видами использования «Гаражи», «Стоянки» и «Депо» (коды расчета: 02:071, 04:021, 04:031, 04:090, 04:091, 04:092, 04:093, 04:094, 07:000, 07:023 и 07:24).

Среди аналогов, отнесенных к данному сегменту выделены следующие средние удельные цены на объекты:

Таблица 48

Информация об удельных ценах предложений к продаже земельных участков с видом использования «Транспорт» (7 сегмент)

Район (местоположение)	Количество предложений	Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м
П. Медногорский	2	689,54
Г. Черкесск	1	2 947,06
Г. Усть-Джегута	2	5 037,77
Теберда	1	52,82
Общий итог	6	2 409,08

Прогноз перспектив развития

Что произошло с рынком недвижимости в 2025 году

В 2025 году рынок недвижимости Карачаево-Черкесии развивался противоречиво: с одной стороны, наблюдался рост в отдельных сегментах, с другой — замедление строительства и локальные сложности. Главные тренды, которые отмечали аналитики и власти:

Замедление ввода жилья. По сравнению с 2024 годом объёмы строительства снизились примерно на 10,2% (до 334,6 тыс. кв. м). При этом план (280 тыс. кв. м) регион перевыполнил почти на 20% — за счёт завершения ранее начатых объектов и роста индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Власти связывают замедление с общефедеральными факторами: подорожанием стройматериалов, удорожанием кредитов для девелоперов и снижением доступности ипотеки, что особенно ударило по небольшим частным застройщикам. В структуре ввода чётко виден сдвиг: около 75% нового жилья пришлось на частный сектор (почти 1,5 тыс. частных домов), тогда как многоквартирных домов ввели всего девять (77,5 тыс. кв. м).

Рост цен в отдельных сегментах. В сегменте загородной недвижимости цены заметно выросли: по данным «ЦИАН», на начало октября 2025 года средняя стоимость загородного дома составила 18,6 млн рублей — на 22% больше, чем годом ранее. Также подорожала земля: в сентябре 2025 года цена за сотку выросла на 17,1% по сравнению с сентябрём 2024-го (до 754 тыс. рублей), хотя по сравнению с началом года наблюдалось небольшое снижение (на 3,5%).

Спрос на вторичное жильё в ипотеке. По данным сервиса «Домклик», Карачаево-Черкесия вошла в топ-10 регионов России по доле ипотечных сделок с вторичной недвижимостью: 55,1% всех ипотечных договоров пришлись на готовые квартиры и дома, 44,9% — на новостройки. Эксперты объясняют это ограниченным предложением нового жилья и тем, что готовые объекты часто выигрывают у новостроек в плане уже сложившейся инфраструктуры (близость школ, поликлиник, транспорта). При этом в абсолютных цифрах объём ипотечного кредитования в республике составил около 5,1 млрд рублей.

Локальные сложности. В отдельных локациях (например, в Черкесске) ситуация была сложнее: в конце 2025 года наблюдался дисбаланс — предложение превысило спрос, некоторые объекты долго не находили покупателей. Среди причин называли высокие рыночные ставки по ипотеке (от 23% годовых) и ограничения со стороны банков.

В целом картина получилась смешанной: с одной стороны, стимулированный льготными программами спрос и рост цен в отдельных нишах, с другой — сдерживающие факторы, которые замедлили строительство и создали локальные сложности на рынке. Власти республики на фоне замедления ввода жилья сделали акцент на развитии инфраструктуры и модернизации социальной сферы, рассчитывая, что это в перспективе поддержит инвесторов и спрос.

Источники: https://www.kommersant.ru/doc/8442123; https://www.kommersant.ru/doc/8338513; https://yug.business-magazine.online/fn_1783045.html; https://kavkaz.rbc.ru/kavkaz/freenews/68ef90529a794762b1dfbcda; https://elbrus.press/news/karachaevo-cherkesiya-voshla-v-desyatku-regionov-rossii-po-sprosu-na-vtorichnoe-zhile-v-ipoteku.

Что влияет на цены недвижимости

Цены на недвижимость определяются тремя основными факторами: себестоимостью строительства, спросом и предложением. Рассмотрим, как формируются и из чего складываются данные показатели.

Ключевая ставка ЦБ и ипотека. В начале года ставка была высокой, из-за чего рыночные ставки по ипотеке тоже выросли. Это сделало покупку в кредит менее доступной для многих, и спрос немного сдержался. Но во второй половине года ЦБ начал постепенно снижать ставку — и это оживило рынок: ежемесячные платежи стали комфортнее, пул потенциальных заёмщиков расширился. Отдельно стоит отметить изменения в льготных программах: с апреля 2025 года семейную ипотеку разрешили оформлять не только на новостройки, но и на вторичное жильё — правда, с ограничениями (только в населённых пунктах, где почти нет строительства). В республике это сильно подстегнуло спрос на вторичку: доля таких сделок в ипотеке достигла 55,1%.

Ограниченное предложение новостроек. Темпы строительства в регионе не полностью закрывали спрос населения. Из-за этого на рынке возникал дефицит новых объектов, и продавцы могли удерживать или даже повышать цены. При этом в структуре ввода жилья чётко виден сдвиг в сторону ИЖС: около 75% нового жилья пришлось на частные дома.

Рост себестоимости строительства. Для первичного рынка важным фактором стало удорожание стройматериалов, логистики и рабочей силы. Застройщики закладывали эти возросшие издержки в цену квадратного метра, чтобы не работать в убыток.

Спрос на загородную недвижимость и землю. В 2025 году заметно вырос интерес к частным домам и земельным участкам. Аналитики связывали это в том числе с развитием инфраструктуры в отдельных локациях и общим трендом на жизнь за городом. В результате средняя стоимость загородного дома в начале октября 2025 года выросла на 22% год к году (до 18,6 млн рублей), а цена за сотку земли в сентябре увеличилась на 17,1% по сравнению с сентябрём 2024-го.

Локальные особенности и инфраструктура. Покупатели в республике часто готовы переплачивать за объекты, где уже есть развитая среда: рядом школы, поликлиники, транспортные узлы. Новостройки в таких условиях иногда проигрывали готовым домам или квартирам в сложившихся районах, что тоже работало на рост цен на вторичку.

Инфляция. Общий рост цен в экономике тоже вносил свой вклад: номинальные цены на жильё подтягивались вслед за инфляцией.

В итоге картина получилась смешанной: в одних сегментах (загородная недвижимость, вторичка в удачных локациях) цены уверенно росли, а в других динамика была более сдержанной из-за высоких ставок или слабого спроса.

Прогноз стоимости земельных участков на 2026 год

Картина очень разная в зависимости от локации и назначения земли. Выделяется два главных сценария — для туристических кластеров и для остальных районов:

Архыз и Домбай. Здесь прогноз самый оптимистичный. Ключевой драйвер — развитие инфраструктуры и рост турпотока. В Архызе, например, анонсировано строительство аэропорта, а также новых дорог (в том числе трассы, которая свяжет курорт с Красной Поляной). В Домбае тоже приходят крупные управляющие компании, что повышает ликвидность объектов под туристическую инфраструктуру (гостиницы, глэмпинги). В таких локациях эксперты допускают заметный рост — вплоть до того, что после реализации инфраструктурных проектов цена может вырасти в 1,5–2 раза. То есть потенциал есть, но важно ловить момент: пока проекты в стадии реализации, есть окно для покупки до окончательного «взлёта».

Остальные районы (включая Черкесск). Здесь динамика будет более сдержанной. Спрос будет зависеть от точечного развития: появления новых жилых комплексов, школ, поликлиник, улучшения транспортной доступности в конкретных микрорайонах. В целом можно ожидать стабилизации или умеренного роста (примерно в пределах инфляции), но в отдельных локациях с дефицитом качественного предложения возможен и более заметный скачок. При этом на вторичном рынке в не самых ликвидных местах (старый фонд, плохая логистика) не исключены локальные корректировки вниз.

Источник: https://cherkessk.cian.ru/kupit-zemelniy-uchastok-karachaevo-cherkesskaya/; https://bzsk32.ru/blog/detail/analiz-i-prognoz-sprosa-na-uchastki-izhs-v-2026-2027-godakh/

Состояние и активность рынка объектов недвижимости из сегмента «Производственная деятельность».

Исходя из приведенной выше информации, региональный рынок земельных участков, предназначенных для производства, развит слабо, предложений крайне мало, по некоторым муниципальным района они отсутствуют.

Характеристика участников рынка

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

- продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

- покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо, или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

- профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости - субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

- федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

- органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

- проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

- органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

- государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости - субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

- брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

- оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям, по независимой оценке, стоимости объектов;

- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

- девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

- редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

- проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

- участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

- аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

- финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

- информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

- специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

- любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Таблица 49

Реестр строительных организаций КЧР

№	Наименование организации	Адрес организации
1	ООО "Агростройкомплект"	г. Черкесск, ул. Привокзальная, 1з
2	АО "ТЕБЕРДИНСКАЯ ПМК""	г. Теберда, д. 7
3	ЗАО "КОМСТРОЙСЕРВИС"	г. Черкесск, ул. Первомайская, 47
4	ООО "ПРИСТАНЬ"	г. Черкесск, ул. Свободы. 23
5	ООО "Фирма Агрострой"	с. Коста Хетагурова, ул. Ленина
6	ЗАО"ВОДНИК"	г. Черкесск, ул. Лермонтова. 161В
7	ООО "Фирма Наль"	г. Черкесск, ул. 1-ая Подгорная, 12-а
8	ЗАО ПМК-44	а. Адыге-Хабль, ул. Первомайская, 143
9	ЗАО ПМК-31	а. Кумыш, ул. Муссы Батчаева, 32а
10	ЗАО "КОМСТРОЙСЕРВИС"	г. Черкесск, ул. Перивомайская, 47
11	ООО ПСФ "АБА"	г. Черкесск, ул. Шоссейная, 15
12	ООО "ТОКО-Групп"	г. Усть-Джегута, ул. Морозова, 81
13	ООО "ДОРСЕРВИС"	ст. Зеленчукская, ул. Родниковская, 60
14	ООО СПМК "ЭЛИЯ"	г. Черкесск, Пятигорское шоссе, д.17
15	ЗАО "ФОТОН"	г. Карачаевск, ул. Семенова, д. 21
16	ООО "Техносервис"	г. Карачавеск, ул. Магометова, д.16
17	ООО ИСК "Кубанское"	п. Новый Карачай, ул. К-Х Лайпанова, 7

Риэлтор — это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлторские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов - получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлторская деятельность подлежит обязательному лицензированию. Основные риэлторские компании Карачаево-Черкесской Республики представлены в нижеследующей таблице:

Таблица 50

Реестр риэлторских компаний КЧР

№ п/п	Наименование агентства
1	«EВРОКЛАСС-ЮГ», г. Черкесск
2	Агентство недвижимости «Evrika», г. Черкесск
3	«Этажи», г. Черкесск
4	Агентство недвижимости «Проритет», г. Черкесск
5	«Комфорт», г. Черкесск
6	«Метражи», г. Черкесск
7	«Фиксиус», г. Черкесск
8	«КАВКАЗ-ЖИЛЬЕ», г. Черкесск
9	«Жильё-Сервис», г. Черкесск
10	Агентство недвижимости «ДОМ плюс», г. Черкесск
11	«Авеню», г. Черкесск
12	ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ "НАШ ДОМ", г Усть-Джегута
13	ЖК «Арбат», г. Черкесск
14	«Гарант», г. Карачаевск
15	«Самолет Плюс», г. Черкесск

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Девелопер — это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки - пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование. На территории Карачаево-Черкесской Республики представлены следующие банки:

Таблица 51

Реестр банковских организаций КЧР

№ п/п	Наименование банка
1	ПАО Банк ПСБ г. Черкесск
2	Публичное акционерное общество «Банк Ставр», г. Черкесск
3	БАНК ВТБ (ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО), г. Черкесск
4	Публичное акционерное общество «Совкомбанк», г. Черкесск
5	Центральный Банк РФ, отделение по Карачаево-Черкесской Республике
6	Карачаево-Черкесский РФ АО «Россельхозбанк»
7	Карачаево-Черкесское отделение №8585 ПАО Сбербанк

Инвестиционная политика

Формирование благоприятного инвестиционного климата в Карачаево-Черкесской Республике и повышение инвестиционной привлекательности региона является одной и приоритетных задач Правительства Карачаево-Черкесской Республики.

В целях повышения инвестиционной активности предпринимательского сообщества Карачаево-Черкесской Республики и реализации новых инвестиционных проектов, в регионе на постоянной основе проводится оптимизация законодательной базы инвестиционной деятельности, основу которой составляют:

- Стратегия социально-экономического развития Карачаево-Черкесской Республики на период до 2035 года, утвержденная постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 2 октября 2023 года № 275;

- Закон Карачаево-Черкесской Республики от 17 мая 2011 года № 23-РЗ «О государственном стимулировании инвестиционной деятельности в Карачаево-Черкесской Республике»;

- Закон Карачаево-Черкесской Республики от 13 марта 2013 года № 2-РЗ «Об отдельных вопросах правового регулирования иностранных инвестиций на территории Карачаево-Черкесской Республики»;

- Инвестиционная декларация Карачаево-Черкесской Республики, утвержденная Указом Главы Карачаево-Черкесской Республики от 21 ноября 2022 года № 236 «Об утверждении инвестиционной декларации Карачаево-Черкесской Республики».

В целях повышения инвестиционной привлекательности Карачаево-Черкесской Республики в регионе внедрена система поддержки новых инвестиционных проектов «Региональный инвестиционный стандарт», в рамках которой:

- разработана и утверждена Инвестиционная декларация Карачаево-Черкесской Республики, устанавливающая основные принципы взаимодействия исполнительных органов Карачаево-Черкесской Республики и инвесторов, а также закрепляющая гарантии безопасности ведения инвестиционной деятельности (ссылка: https://investkchr.ru/investor/regionalnyj_investicionnyj_standart);

- сформирован и функционирует Инвестиционный совет Карачаево-Черкесской Республики - коллегиальный консультативный орган, образованный в целях содействия созданию благоприятного инвестиционного климата и обеспечения стабильных условий осуществления инвестиционной деятельности (тел.: +7 (8782) 26-65-50, адрес эл. почты: invest.dpt@mail.ru);

- сформировано агентство инвестиционного развития, функционирующее в режиме «одного окна» для инвесторов (АО «Корпорация развития Карачаево-Черкесской Республики», тел.: +7 (8782) 28-42-37, адрес эл. почты: corporation09@mail.ru, сайт: https://kchr-invest.ru/)

- разработан и утвержден Свод инвестиционных правил Карачаево-Черкесской Республики, определяющий оптимальные алгоритмы действий инвесторов при получении ряда государственных услуг, необходимых для реализации инвестиционных проектов (ссылка: https://investkchr.ru/investor/regionalnyj_investicionnyj_standart)

- разработана Инвестиционная карта Карачаево-Черкесской Республики, на которой размещена информация о свободных инвестиционных площадках (ссылки: https://invest.gov.ru/ https://map.investkchr.ru/)

Министерством экономического развития Карачаево-Черкесской Республики совместно с АО «Корпорация развития Карачаево-Черкесской Республики» разработан Инвестиционный портал Карачаево-Черкесской Республики, содержащий сведения о мерах поддержки субъектов предпринимательской и инвестиционной деятельности (ссылка: https://investkchr.ru/msp)

В целях комплексного улучшения инвестиционного климата в Карачаево-Черкесской Республике, повышения инвестиционной привлекательности каждого муниципального образования региона и его сбалансированного пространственного развития, наряду с системой поддержки новых инвестиционных проектов «Региональный инвестиционный стандарт)», в республике внедрена система сопровождения инвестиционных проектов на муниципальном уровне «Муниципальный инвестиционный стандарт».

В каждом муниципальном образовании Карачаево-Черкесской Республики определены и назначены муниципальные инвестиционные уполномоченные, за которыми закреплены обязанности по инвестиционному развитию соответствующих муниципальных образований посредством привлечения инвесторов и комплексного содействия реализации инвестиционных проектов, а также по достижению плановых значений ключевых показателей инвестиционного развития муниципальных образований (ссылка: https://investkchr.ru/municipalnye_obrazovaniya).

Обеспечено участие муниципальных инвестиционных уполномоченных в образовательной программе Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации «Эффективный инвестиционный уполномоченный».

Ряд муниципальных инвестиционных уполномоченных включены в состав Инвестиционной команды Карачаево-Черкесской Республики, которая прошла обучение по совместной образовательной программе Минэкономразвития России и Президентской академии «Управленческое мастерство: развитие региональных команд». По итогам указанного обучения Инвестиционная команда Карачаево-Черкесской Республики вошла в топ-5 инвестиционных команд России.

Для каждого муниципального образования региона адресно разработаны и утверждены индивидуальные инвестиционные профили, представленные в форме комплексных инвестиционных паспортов, в которых закреплена общая характеристика муниципального образования по каждой из общественно значимых сфер, социально-экономическая характеристика, содержащая сведения о структуре экономики муниципалитета, ее основных отраслях и приоритетных точках роста, показателях экспорта и импорта, а также о ключевых предприятиях, инвестиционная характеристика, содержащая информацию о прямых инвестициях, реализованных инвестиционных проектах, инвестиционных площадках, нормативно-правовой базе инвестиционного развития, а также описание объектов инфраструктуры поддержки инвестиционной и предпринимательской деятельности.

Во всех муниципальных образованиях республики разработаны и утверждены инвестиционные планы, содержащие целевые показатели инвестиционного развития, план реализации инвестиционных проектов и план мероприятий, направленных на формирование и развитие механизма взаимодействия с инвесторами. В инвестиционных планах также закреплены показатели эффективности деятельности глав местных администраций в части инвестиционного развития и план повышения их эффективности при реализации государственной инвестиционной политики.

При главах каждого из муниципальных образований Карачаево-Черкесской Республики созданы совещательные органы по инвестиционному развитию, структуру которых составили представители муниципальных предпринимательских сообществ, ресурсоснабжающих организаций, регионального агентства развития в лице АО «Корпорация развития Карачаево-Черкесской Республики» и Министерства экономического развития Карачаево-Черкесской Республики.

В каждом муниципальном образовании региона разработаны и утверждены регламенты сопровождения инвестиционных проектов, устанавливающие оптимальный порядок взаимодействия отраслевых органов местных администраций с инициаторами инвестиционных проектов.

На информационных ресурсах муниципальных образований республики сформированы разделы об инвестиционной деятельности, содержащие информационно-аналитические материалы, которые могут существенно облегчить «клиентский путь» потенциального инвестора. Кроме того, на указанных ресурсах разработаны механизмы обратной связи между инвесторами, главами местных администраций и муниципальными инвестиционными уполномоченными.

Активными темпами в Карачаево-Черкесской Республике реализуются «прорывные» инвестиционные проекты, включенные в региональную Модель экономического развития. К числу указанных проектов относятся:

- «Строительство нового аэропортового комплекса в Карачаево-Черкесской Республике»;

- «Развитие зеленой генерации»;

- «Развитие интенсивного садоводства, строительство оптово-распределительных центров и мелиоративной системы»;

- «Развитие всесезонного туристско-рекреационного комплекса «Архыз»;

- «Развитие всесезонного туристско-рекреационного кластера «Теберда-Домбай».

По итогам 1 полугодия 2025 года в рамках реализации указанных проектов привлечены инвестиции в объеме 57,5 млрд рублей, создано 2 050 новых рабочих мест.

Реализация ряда подпроектов «прорывных» проектов завершена.

Введены в эксплуатацию Красногорские малые ГЭС 1 и 2 общей мощностью 49,8 МВт, а также Карачаевская малая ГЭС мощностью 5 МВт. Годовой объем выработки электроэнергии увеличился более чем на 129 млн кВт*ч.

Завершена закладка яблоневых садов интенсивного типа на площади более 500 га, введен в эксплуатацию оптово-распределительный центр мощностью 10 тыс. тонн единовременного хранения плодоовощной продукции.

Реализован ряд иных масштабных инвестиционных проектов:

- «Реконструкция мясоперерабатывающего завода «Кавказ-Мясо» (инвестор – ООО «Кавказ-Мясо» (ГК «Дамате»);

- «Модернизация оборудования ОАО «Хабезский гипсовый завод» и расширение ассортимента продукции на основе гипсового вяжущего» (инвестор - ОАО «Хабезский гипсовый завод»);

- «Создание автоматической линии сортировки ПЭТ-бутылок» (инвестор – ООО «Селена»);

- «Модернизации производственных мощностей, технологическое перевооружение ООО «Бумфа Групп» (инвестор – ООО «Бумфа Групп»);

- «Программа роста и расширение ассортимента продукции из поликарбоната и полипропилена на период 2020-2023гг.» (инвестор – ООО «Юг-Ойл-Пласт»);

- «Модернизация прядильного производства ООО «ВУЛКАМ» (инвестор – ООО «Вулкам»).

Имущественные и земельные отношения

Информация о значимых результатах деятельности Министерства имущественных и земельных отношений КЧР в 2024 году

Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (далее – Минимущество КЧР) является участником (соисполнителем) государственной программы «Управление государственными финансами, государственным

имуществом и государственным долгом Карачаево-Черкесской Республики» (далее – государственная программа), утвержденной постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 28.12.2023 № 381.

Основными целями государственной программы в земельно-имущественной сфере являются:

- повышение эффективности управления государственным имуществом Карачаево-Черкесской Республики;

- совершенствование управления земельными ресурсами, повышение эффективности использования земельных участков республиканской формы собственности для обеспечения решения задач социально-экономического развития Карачаево-Черкесской Республики.

Государственная программа реализует 4 структурных элемента, исполнителем которых является Минимущество КЧР: 1 из которых – региональный проект, не входящий в национальные проекты, 3 – комплекса процессных мероприятий.

Задачами регионального проекта «Осуществление полномочий по проведению комплексных кадастровых работ» (далее – региональный проект) являются: повышение качества данных, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) за счет внесения в него сведений о границах земельных участков; защита прав собственности, формирования налоговой базы, совершенствования земельно-имущественных отношений.

Во исполнение Перечня поручений по вопросам реализации государственной программы «Национальная система пространственных данных» от 11.08.2022 № Пр- 1424 утверждены планы-графики по внесению в ЕГРН сведений о границах муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон (за исключением границ, совпадающих с границами между субъектами Российской Федерации, в отношении которых соответствующими субъектами Российской Федерации не принято согласованное решение об их местоположении), в соответствии с которыми за счет средств регионального бюджета в 2024 году выполнены комплексные кадастровые работы в отношении 20 кадастровых кварталов на сумму 14000,0 тыс. руб. на территории Карачаево-Черкесской Республики. Средства были полностью освоены и работы выполнены в полном объеме.

Для реализации комплекса процессных мероприятий «Обеспечение деятельности Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево- Черкесской Республики» направленного на обеспечение функций Минимущества КЧР, финансовое обеспечение в 2024 году составляло – 37 130,4 тыс. руб., кассовый расход составил 35 504,7 тыс. руб. или 95,6% от плановых назначений.

Целевым показателем комплекса процессных мероприятий «Содержание имущества, находящегося в собственности Карачаево-Черкесской Республики» является недопущение задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики.

Целевые показатели достигнуты в 100% объеме по следующим мероприятиям:

Оплата взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики.

Мероприятия по содержанию объектов казны Карачаево-Черкесской Республики.

Целевой показатель по мероприятию: «Содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах, находящихся в собственности Карачаево- Черкесской Республики» составил 78,2% при плановом - 100%. Кредиторская задолженность в сумме 218761,56 руб. образовалась в связи с тем, что сумма, перечисленная по заключенному договору, вернулась на счет Министерства в связи с некорректными реквизитами получателя средств.

Для эффективной реализации комплекса процессных мероприятий

«Совершенствование управления земельными ресурсами» в отчетном периоде поставлены были следующие задачи: установление окружных границ Карачаево- Черкесской Республики, описание и установление границ населенных пунктов, муниципальных образований; увеличение площади земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики, для последующего вовлечения их в хозяйственный оборот и увеличение доходов, полученных от использования земельных участков республиканской формы собственности; финансовое обеспечение выполнения функций бюджетного учреждения по государственной кадастровой оценке.

Для достижения целевых показателей комплекса процессных мероприятий

«Оформление возникновения, изменения и прекращения права на объекты недвижимого имущества, находящего в государственной собственности Карачаево- Черкесской Республики» выполняются мероприятия по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет объектов капитального строительства, находящихся в государственной собственности Карачаево-Черкесской Республики, по проведению приватизации государственного имущества Карачаево-Черкесской Республики, в том числе предпродажной подготовки объектов приватизации.

Целевым показателем комплекса процессных мероприятий является рост доходов от управления государственным имуществом Карачаево-Черкесской Республики.

По состоянию на 01.01.2025 год Минимущество КЧР обеспечило поступление в республиканский бюджет неналоговых доходов в сфере имущественных отношений в размере 11452,5 тыс. руб., что составляет 73,1% от показателя за аналогичный период прошлого года. (15664,6 тыс. руб.). в том числе:

Доход от сдачи в аренду республиканского имущества – 8084,4 тыс. руб.

Доход от перечисления части прибыли, остающейся после уплаты налогов и иных обязательных платежей государственных унитарных предприятий республики – 210,7 тыс. руб.

Доход от реализации государственного имущества КЧР – 2898,0 тыс. руб. Прочие доходы от использования государственного имущества – 259,4 тыс. руб.

Не достижение показателя объясняется тем, что торги по приватизации имущества не состоялись по причине отсутствия заявок на участие в аукционе, снижение платежеспособности арендаторов, унитарных предприятий. В настоящее время Министерством активно продолжается работа по взысканию задолженности по платежам в бюджет в досудебном и судебном порядке.

Кроме этого в 2024 году жилыми помещениями обеспечены 62 человека из числа детей-сирот, в том числе 8 граждан, являющиеся участниками специальной военной операции на территориях Украины, Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, получили жилье во внеочередном порядке. Остаются неисполненными более 100 судебных решений о предоставлении жилья детям-сиротам. Количество судебных решений ежемесячно увеличивается. Решение данной проблемы возможно только при выделении дополнительных финансовых средств из республиканского бюджета на исполнение судебных решений.

На постоянной основе осуществляется работа по управлению, распоряжению (перераспределению) республиканского имущества между балансодержателями, осуществляется передача имущества, построенного и (или) приобретенного в рамках государственных программ и национальных проектов в муниципальную собственность и эксплуатирующим организациям.

Основными целями и задачами на 2025 год остаются обеспечение эффективного и рационального использования республиканского имущества путем вовлечения его в хозяйственный и экономический оборот, пополнение бюджета республики от использования имущества.

В сфере земельных отношений

За 2024 доход в бюджет Карачаево-Черкесской Республики, получаемый в виде арендной платы, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды за земли, находящиеся в собственности Карачаево-Черкесской Республики, составил 13769,55 тыс. руб. при плановом показателе 12000,0 тыс. руб., перевыполнение плана составило 114,7 %.

Во исполнение распоряжения Президента Российской Федерации от 06.06.2023 № 174-рп «О дополнительных мерах социальной поддержки военнослужащих, лиц, заключивших контракт о пребывании в добровольческом формировании, содействующем выполнению задач, возложенных на Вооруженные Силы Российской Федерации, лиц, проходящих службу в войсках национальной гвардии Российской Федерации, и членов их семей», Министерством разработан законопроект, в соответствии с которым урегулированы случаи бесплатного однократного предоставления в собственность земельных участков военнослужащим, лицам, заключившим контракт о пребывании в добровольческом формировании, содействующем выполнению задач, возложенных на Вооруженные Силы Российской Федерации, лиц, проходящим службу в войсках национальной гвардии Российской Федерации, и членам их семей. Законопроект принят на сессии Народного Собрания (Парламента) Карачаево-Черкесской Республики.

В соответствии с вышеуказанной нормой органами местного самоуправления поставлены в очередь на получение земельного участка 62 участника СВО, предоставлены участки 7 военнослужащим.

Для поддержки семей, имеющих трех и более детей на территории Карачаево-Черкесской Республики в целях реализации Закона КЧР от 18.05.2012 № 28-РЗ «О бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей, в Карачаево-Черкесской Республике» по состоянию на 01.01.2025 года органами местного самоуправления Карачаево-Черкесской Республики предоставлено 4310 земельных участков, общей площадью 456,49 га.

Во исполнение Перечня поручений по вопросам реализации государственной программы «Национальная система пространственных данных» от 11.08.2022 № Пр- 1424 утверждены планы-графики по внесению в ЕГРН сведений о границах муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон (за исключением границ, совпадающих с границами между субъектами Российской Федерации, в отношении которых соответствующими субъектами Российской Федерации не принято согласованное решение об их местоположении), в соответствии с которыми проведена следующая работа:

сведения о границах муниципальных образований внесены в ЕГРН в соответствии с планом-графиком в 2024 году в количестве 61, что составляет 100%;

сведения о границах населенных пунктов внесены в ЕГРН в количестве 148, что составляет 100% к выполнению показателя утвержденного плана-графика. В 2025 году внесение в ЕГРН сведений о границах населенных пунктов не запланировано;

выявлено правообладателей в отношении 40251 ранее учтенных объектов недвижимости, указанный показатель в соответствии с планом-графиком в 2024 году составляет 38175;

количество объектов, правообладатели которых не выявлены (отсутствуют правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы, объект не идентифицирован) – 1668;

за счет средств регионального бюджета были выполнены комплексные кадастровые работы в отношении 20 кадастровых кварталов на территории Карачаево-Черкесской Республики. Средства были полностью освоены и работы выполнены в полном объеме.

В 2024 году заключено 69 договоров аренды в отношении 104 земельных участков, площадью 3485,13 га, годовой размер арендной платы по которым составляет 2 534 803,63 руб. Прекращено прав аренды в отношении 70 договоров, по 111 земельным участкам, площадью 4375,91 га.

С целью понижения размера недоимки неналоговых доходов, зачисляемых в консолидированный бюджет, Министерством проводится на регулярной основе претензионная работа по сбору арендных платежей. В адрес арендаторов должников в 2024 году направлено 23 уведомления на общую сумму 11 329 847,94 руб.

Министерством имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики за период с 01.01.2024 по 31.12.2024, предоставлен 1 земельный участок в безвозмездное пользование Местной религиозной организации мусульман-суннитов ханафитского мазхаба города Черкесска Карачаево-Черкесской Республики, общей площадью 274 кв.м.

Министерством предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки в количестве 21 участка, общей площадью 66 036 кв.м.

Также Министерством осуществлен перевод земельных участков из одной категории в другую 28 земельных участков, общей площадью 1 647 382 кв.м.

Основными задачами в сфере земельных отношений на 2025 год является:

1. Увеличение налоговых и неналоговых поступлений в соответствующие бюджеты от использования земель Республики путем вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемых земельных участков;

2. Проведение комплексных кадастровых работ в отношении 14 кадастровых кварталов, утвержденных распоряжением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 13.02.2025 № 31-р.

3. Выполнение работ по созданию цифровых ортофотопланов населенных пунктов Карачаево-Черкесской Республики в целях реализации перечня поручений Президента Российской Федерации от 11.08.2022 № ПР-1424.

4. Обеспечение установления смежных границ Карачаево-Черкесской Республики со Ставропольским краем, границ муниципальных образований Карачаево-Черкесской Республики, в целях наполнения сведениями Единого государственного реестра недвижимости и сведений «Единая платформа «Национальная система пространственных данных».

Экология и природопользование

«Охрана окружающей среды, воспроизводство и использование природных ресурсов в Карачаево-Черкесской Республике»

Государственная программа «Охрана окружающей среды, воспроизводство и использование природных ресурсов в Карачаево-Черкесской Республике», утверждена постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 28.12.2023 № 392 (далее - государственная программа).

Ответственным исполнителем государственной программы является Министерство природных ресурсов и экологии Карачаево-Черкесской Республики (далее – Минприроды КЧР).

Цели государственной программы:

исключение негативного воздействия на окружающую среду путем инвентаризации объектов накопленного вреда окружающей среде с последующей ликвидацией приоритетных объектов до 2030 года;

обеспечение воспроизводства лесов на уровне не менее 100 % к объему вырубленных и погибших лесов, повышение эффективности ведения лесного хозяйства, охраны, защиты, использования лесов;

обеспечение защищенности населения, проживающих на территориях, подверженных негативному воздействию вод;

сохранение, воспроизводство и рациональное использование объектов животного мира и водных биологических ресурсов.

На реализацию мероприятий государственной программы в 2024 году предусмотрено 642 177,49 тыс. рублей, в том числе за счет средств федерального бюджета 459 437,7 тыс. рублей, средств республиканского бюджета – 182 739,79 тыс. рублей.

Кассовые расходы мероприятий государственной программы 424 849,2 тыс. рублей (97,3% к бюджетной росписи), в том числе за счет средств федерального бюджета 459 437,7 тыс. рублей (100% к бюджетной росписи), средств республиканского бюджета – 165 411,5 тыс. рублей (90,5% к бюджетной росписи).

Для достижения целей и задач государственной программы реализованы мероприятия (результаты) следующих структурных элементов:

комплекс процессных мероприятий «Обеспечение деятельности Министерства природных ресурсов и экологии Карачаево-Черкесской Республики»;

комплекс процессных мероприятий «Обеспечение деятельности Министерства природных ресурсов и экологии Карачаево-Черкесской Республики в области лесных отношений»;

комплекс процессных мероприятий «Обеспечение деятельности подведомственных казенных учреждений Министерства природных ресурсов и экологии Карачаево-Черкесской Республики в области лесных отношений»;

региональный проект «Сохранение уникальных водных объектов»;

региональный проект «Защита от наводнений и иных негативных воздействий вод и обеспечение безопасности гидротехнических сооружений»;

региональный проект «Расчистка русел водных объектов»;

региональный проект «Чистая страна»;

региональный проект «Комплексная система обращения с твердыми коммунальными отходами»;

региональный проект «Генеральная уборка»;

ведомственный проект «Реализация Плана природоохранных мероприятий Карачаево-Черкесской Республики»;

комплекс процессных мероприятий «Предупреждение и минимизация негативного воздействия на окружающую среду»;

региональный проект «Сохранение лесов»;

региональный проект «Стимулирование спроса на отечественные беспилотные авиационные системы»;

комплекс процессных мероприятий «Предупреждение возникновения, распространения лесных пожаров и их тушение и реализация лесохозяйственных мероприятий»;

комплекс процессных мероприятий «Реализация мероприятий по охране, защите и воспроизводству лесов»;

комплекс процессных мероприятий «Сохранение, воспроизводство и рациональное использование объектов животного мира и водных биологических ресурсов».

Направление (подпрограмма) 1 «Обеспечение реализации государственной программы»

Направление (подпрограмма) 1 включает:

комплекс процессных мероприятий «Обеспечение деятельности Министерства природных ресурсов и экологии Карачаево-Черкесской Республики;

комплекс процессных мероприятий «Обеспечение деятельности Министерства природных ресурсов и экологии Карачаево-Черкесской Республики в области лесных отношений»;

комплекс процессных мероприятий «Обеспечение деятельности подведомственных казенных учреждений Министерства природных ресурсов и экологии Карачаево-Черкесской Республики в области лесных отношений.

Комплекс процессных мероприятий обеспечение деятельности Министерства природных ресурсов и экологии Карачаево-Черкесской Республики

На реализацию мероприятия (результата) комплекса процессных мероприятий «Обеспечение деятельности Министерства природных ресурсов и экологии Карачаево-Черкесской Республики» в 2024 году предусмотрено 58 923,85 тыс. рублей, в том числе за счет средств федерального бюджета 0,0 тыс. рублей, средств республиканского бюджета – 58 923,85 тыс. рублей.

Кассовые расходы за 2024 год составили 58 923,842 тыс. рублей (99,9% к бюджетной росписи), в том числе за счет средств федерального бюджета 0,0 тыс. рублей, средств республиканского бюджета – 58 923,842 тыс. рублей.

Комплекс процессных мероприятий обеспечение деятельности Министерства природных ресурсов и экологии Карачаево-Черкесской Республики в области лесных отношений

На реализацию мероприятия (результата) комплекса процессных мероприятий «Обеспечение деятельности Министерства природных ресурсов и экологии Карачаево-Черкесской Республики в области лесных отношений» в 2024 году предусмотрено 34 157,35 тыс. рублей, в том числе за счет средств федерального бюджета 21 283,55 тыс. рублей, средств республиканского бюджета – 12 873,80 тыс. рублей.

Кассовые расходы за 2024 год составили 34 157,34 тыс. рублей (100% к бюджетной росписи), в том числе за счет средств федерального бюджета 21 283,54 тыс. рублей, средств республиканского бюджета – 12 873,80 тыс. рублей.

Комплекс процессных мероприятий обеспечение деятельности подведомственных казенных учреждений Министерства природных ресурсов и экологии Карачаево-Черкесской Республики в области лесных отношений

На реализацию мероприятия (результата) комплекса процессных мероприятий «Обеспечение деятельности подведомственных казенных учреждений Министерства природных ресурсов и экологии Карачаево-Черкесской Республики в области лесных отношений» в 2024 году предусмотрено 74 556,32 тыс. рублей, в том числе за счет средств федерального бюджета 73 727,50 тыс. рублей, средств республиканского бюджета – 828,83 тыс. рублей.

Кассовые расходы за 2024 год составили 74 389,74 тыс. рублей (100% к бюджетной росписи), в том числе за счет средств федерального бюджета 73 727,50 тыс. рублей, средств республиканского бюджета – 662,24 тыс. рублей (80% к бюджетной росписи).

Направление (подпрограмма) 2 «Развитие водохозяйственного комплекса Карачаево-Черкесской Республики»

Направление (подпрограмма) 2 «Развитие водохозяйственного комплекса Карачаево-Черкесской Республики» включает следующие структурные элементы:

региональный проект «Сохранение уникальных водных объектов»;

региональный проект «Защита от наводнений и иных негативных воздействий вод и обеспечение безопасности гидротехнических сооружений»;

региональный проект «Расчистка русел водных объектов».

Региональный проект «Сохранение уникальных водных объектов» (далее – региональный проект)

Задачи регионального проекта:

реализация с участием населения экологических проектов по очистке берегов водных объектов;

сохранение и восстановление водных объектов.

Ежегодно с 2014 года Карачаево-Черкесская Республика принимает участие во Всероссийской акции «Вода России». Данная акция с 2019 года реализуется в рамках федерального проекта «Сохранение уникальных водных объектов».

В 2024 году в рамках Всероссийской акции «Вода России» проведено 431 мероприятие по уборке берегов рек от мусора, очищено 1580 км береговой линии 27 водных объектов. Участие в мероприятиях приняли порядка 317 тыс. человек.

По итогам проведения акции «Вода России» в 2024 году Карачаево-Черкесская Республика вошла в топ-5 регионов России и заняла 1 место.

Целевой показатель регионального проекта «Сохранение уникальных водных объектов» установленный на 2024 год, достигнут в полном объеме:

количество населения, вовлеченного в мероприятия по очистке берегов водных объектов – 180 тыс. человек.

В 2024 году рамках регионального проекта «Сохранение уникальных водных объектов» реализация мероприятий не предусмотрена.

Целевые показатели, установленные соглашением о реализации регионального проекта «Сохранение уникальных водных объектов» для Карачаево-Черкесской Республики до 2024 года достигнуты в полном объеме, в том числе:

количество населения, улучшившего экологические условия проживания вблизи водных объектов, нарастающим итогом - 0,005 млн человек;

протяженность расчищенных участков русел рек - 4,12 километра.

Реализация на территории Карачаево-Черкесской Республики регионального проекта «Сохранение уникальных водных объектов», оказало влияние на достижение национальной цели развития «Комфортная и безопасная среда для жизни», в том числе целевого показателя «Ликвидация наиболее опасных объектов накопленного вреда окружающей среде и экологическое оздоровление водных объектов, включая реку Волгу, озеро Байкал и Телецкое», установленные Указом Президента Российской Федерации от 21.07.2020 № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 год».

Региональный проект «Защита от наводнений и иных негативных воздействий вод и обеспечение безопасности гидротехнических сооружений» (далее – региональный проект)

Задачи регионального проекта:

обеспечение защищенности населения от негативного воздействия вод;

определение границ зон затопления и подтопления на водных объектах Карачаево-Черкесской Республики (корректировка);

осуществление отдельных полномочий Российской Федерации в области водных отношений, реализация которых передана органам государственной власти субъектов Российской Федерации, за счет субвенции из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ;

развитие системы государственного мониторинга водных объектов, в том числе осуществление мониторинга состояния дна и берегов водных объектов или их частей, расположенных на территории республики.

Региональный проект «Защита от наводнений и иных негативных воздействий вод и обеспечение безопасности гидротехнических сооружений» включает следующие мероприятия (результаты):

проведен капитальный ремонт берегоукрепительных сооружений на р. Кубань в а. Хумара, Карачаевский район, КЧР;

проведен капитальный ремонт берегоукрепительных сооружений на р. Большая Лаба в с. Предгорное, Урупский район, КЧР;

проведен капитальный ремонт берегоукрепительных сооружений на р. Уруп, в с. Уруп, Урупский район, КЧР;

осуществлены меры по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий в отношении водных объектов, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории субъекта РФ;

осуществлены меры по охране водных объектов или их частей, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории субъекта РФ;

предоставлены в пользование водные объекты на основании договоров водопользования, а также решений о предоставлении водных объектов в пользование;

В рамках реализации мероприятий (результатов) по капитальному ремонту гидротехнических сооружений в 2024 году с Федеральным агентством водных ресурсов заключено Соглашение от «22» декабря 2023 г. № 052-09-2024-012 о предоставлении субсидии из федерального бюджета бюджету субъекта Российской Федерации. Объем бюджетных ассигнований составил 318 166, 62 тыс. рублей, в том числе из федерального бюджета 298 488, 8 тыс. рублей, республиканского бюджета – 19 677,82 тыс. рублей.

Кассовые расходы составили 318 166,62 тыс. рублей (100% к бюджетной росписи), в том числе за счет средств федерального бюджета 298 488,8 тыс. рублей (100% к бюджетной росписи), средств республиканского бюджета – 19 677,82 тыс. рублей (100% к бюджетной росписи.

По капитальному ремонту гидротехнических сооружений выполнены следующие мероприятия (результаты):

1. «Капитальный ремонт берегоукрепительных сооружений на р. Большая Лаба в с. Предгорное, Урупского района, КЧР». Общая протяженность – 0,949 километров. Срок реализации 2023 -2024 гг.;

2. «Капитальный ремонт берегоукрепительных сооружений на р. Кубань в а. Хумара, Карачаевский район, КЧР». Общая протяженность – 1,932 километра.

3. «Капитальный ремонт берегоукрепительных сооружений на р. Уруп в с. Уруп, Урупский район, КЧР». Общая протяженность капитального ремонта – 1, 562 км.

Целевой показатель, установленный соглашением о предоставлении субсидии из федерального бюджета бюджету субъекта Российской Федерации в области использования и охраны водных объектов для Карачаево-Черкесской Республики, достигнут в полном объеме, в том числе:

- количество гидротехнических сооружений с неудовлетворительным и опасным уровнем безопасности, приведенных в безопасное техническое состояние - 9 штук.

Целевой показатель регионального проекта «Защита от наводнений и иных негативных воздействий вод и обеспечение безопасности гидротехнических сооружений», достигнут в полном объеме, в том числе:

- количество гидротехнических сооружений с неудовлетворительным и опасным уровнем безопасности, приведенных в безопасное техническое состояние, нарастающий итог с 2008 года» – 43 штук.

Карачаево-Черкесской Республике из федерального бюджета Российской Федерации на осуществление отдельных полномочий Российской Федерации в области водных отношений в 2024 году в виде субвенций представлено 20 433,3 тыс. рублей.

Кассовые расходы составили 20 433,3 тыс. рублей (100% к бюджетной росписи), в том числе за счет средств федерального бюджета 20 433,3 тыс. рублей (100% к бюджетной росписи).

4. В рамках мероприятия (результата) осуществлены меры по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий в отношении водных объектов, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории субъекта Российской Федерации за счет средств субвенций выполнено:

завершена расчистка русла на р. Уллу-Хурзук в а. Хурзук и на р. Теберда в г. Теберда, Карачаево-Черкесской Республики общей протяженностью 7,58 км, в том числе в 2024 году – 2,3 км. Срок реализации 2022-2024;

разработан проект «Руслоочистительные и дноуглубительные работы на р. Кяфар в ст. Сторожевая, Зеленчукский муниципальный район, КЧР»;

начата разработка проекта «Руслоочистительные и дноуглубительные работы на р. Хуса-Кардоникская в ст. Зеленчукская и с. Хусы-Кардоник, р. Кардоник в ст. Кардоникская и а. Кызыл-Октябрь, р. Маруха в с. Маруха, Зеленчукский район, КЧР». Срок реализации мероприятия 2024-2025.

5. В рамках мероприятия (результата) осуществлены меры по охране водных объектов или их частей, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за счет средств субвенций выполнено:

завершены работы по проекту «Определение местоположения береговых линий рек (границ водных объектов), определение границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос рек Большой Зеленчук (и ее притоки), Кяфар (и ее притоки), Большая Лаба (и ее притоки) Карачаево-Черкесской Республики (2 этап)». Срок реализации 2023-2024.

Все запланированные работы выполнены в полном объеме.

6. В 2024 году в адрес Министерства природных ресурсов и экологии Карачаево-Черкесской Республики поступило 62 заявления о предоставлении водного объекта в пользование. По результатам рассмотрения, которых выданы 51 разрешительный документ, в том числе 9 договоров водопользования и 42 решения о предоставлении водного объекта в пользование.

Региональный проект «Расчистка русел водных объектов» (далее – региональный проект).

Задачей регионального проекта является повышение защищенности 200 человек, проживающих на территориях, подверженных негативному воздействию вод, по результатам реализации мероприятий, направленных на снижение рисков и минимизацию ущербов от опасных гидрологических явлений, к 2030 году».

Региональный проект «Расчистка русел водных объектов» включает мероприятие (результат) - «Расчистка русла р. Большой Зеленчук в а. Вако-Жиле и в а. Старо-Кувинск, Адыге-Хабльский муниципальный район, Карачаево-Черкесская Республика».

На реализацию мероприятия (результата) регионального проекта «Расчистка русел водных объектов» в 2024 году за счет средств республиканского бюджета предусмотрено 25 000,0 тыс. рублей.

Кассовые расходы за 2024 год составили 24 999,99 тыс. рублей (99,9%), в том числе, средства республиканского бюджета - 24 999,99 тыс. рублей (99,9%).

В 2024 году в рамках регионального проекта «Расчистка русел водных объектов» начата реализация мероприятия (результата):

«Расчистка русла р. Большой Зеленчук в а. Вако-Жиле и в а. Старо-Кувинск, Адыге-Хабльский муниципальный район, Карачаево-Черкесская Республика. Срок реализации 2024-2025 годы.

Целевой показатель регионального проекта «Расчистка русел водных объектов» установленный на 2024 год, достигнут в полном объеме, в том числе:

увеличение пропускной способности русел малых рек – 1655 м.

Направление (подпрограмма) 3 «Регулирование качества окружающей среды

Направление (подпрограмма) 3 «Регулирование качества окружающей среды включает следующие структурные элементы:

региональный проект «Чистая страна»;

региональный проект «Комплексная система обращения с твердыми коммунальными отходами»;

региональный проект «Генеральная уборка»;

ведомственный проект «Реализация Плана природоохранных мероприятий Карачаево-Черкесской Республики»;

комплекс процессных мероприятий «Предупреждение и минимизация негативного воздействия на окружающую среду».

Региональный проект «Чистая страна» (далее – региональный проект).

Задачи регионального проекта:

ликвидация наиболее опасных объектов накопленного вреда окружающей среде;

ликвидация несанкционированных свалок в границах городов.

В 2024 году на территории Карачаево-Черкесской Республики завершилась реализация национального проекта «Экология», в рамках которой в период с 2019 по 2024 годы были реализованы мероприятия (результаты) регионального проекта «Чистая страна».

Целевые показатели, установленные Соглашением о реализации регионального проекта «Чистая страна» на 2024 год для Карачаево-Черкесской Республики достигнуты в полном объеме, в том числе:

численность населения, качество жизни которого улучшится в связи с ликвидацией несанкционированных свалок в границах городов – 30,1 тыс. человек (100 % от плана);

численность населения, качество жизни которого улучшится в связи с ликвидацией наиболее опасных объектов накопленного вреда окружающей среде, в том числе находящихся в собственности Российской Федерации – 201,3 тыс. человек (100% от плана);

количество ликвидированных несанкционированных свалок в границах городов – 1 шт. (100 % от плана);

количество ликвидированных наиболее опасных объектов накопленного вреда окружающей среде – 4 шт. (100% от плана).

Реализация на территории Карачаево-Черкесской Республики регионального проекта «Чистая страна», оказало влияние на достижение национальной цели развития «Комфортная и безопасная среда для жизни», в том числе целевого показателя «Ликвидация наиболее опасных объектов накопленного вреда окружающей среде и экологическое оздоровление водных объектов, включая реку Волгу, озеро Байкал и Телецкое», установленные Указом Президента Российской Федерации от 21.07.2020 № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 год».

Ведомственный проект «Реализация Плана природоохранных мероприятий Карачаево-Черкесской Республики» (далее – ведомственный проект).

Задача ведомственного проекта:

улучшение состояния окружающей природной среды и обеспечение безопасности для жизни и здоровья населения.

Ведомственный проект, включает следующие мероприятия (результаты):

выполнение комплекса мероприятий по ликвидации последствий загрязнения водных объектов;

выявлены и оценены объекты накопленного вреда окружающей среде на территории Карачаево-Черкесской Республики;

доработана проектно-сметная документация по объекту «Рекультивация свалки промышленных отходов и ТКО в селе Первомайское, Малокарачаевский район, КЧР;

изготовлены и установлены аншлаги (информационные щиты) на особо охраняемых природных территориях, информирующих о видах деятельности, запрещенных на таких территориях;

осуществлен государственный мониторинг водных объектов, в том числе осуществлен мониторинг состояния дна и берегов водных объектов или их частей, расположенных на территории республики;

осуществлен контроль и приемка проведенных работ по ликвидации объектов накопленного вреда окружающей среде;

осуществление мер по экологической реабилитации, восстановлению и улучшению экологического состояния водных объектов;

проведены наблюдения за состоянием и загрязнением окружающей среды;

проведены работы по ликвидации объекта «Рекультивация свалки промышленных и ТКО в селе Первомайское, Малокарачаевский район, КЧР».

На реализацию мероприятий (результатов) ведомственного проекта в 2024 году предусмотрено 20 192,6 тыс. рублей за счет средств республиканского бюджета.

Кассовые расходы составили за счет средств республиканского бюджета 7 530,7 тыс. рублей (37 % к бюджетной росписи).

В рамках реализации ведомственного проекта выполнены следующие мероприятия (результаты):

1. Доработана проектно-сметная документация по объекту «Рекультивация свалки промышленных отходов и ТКО в селе Первомайское, Малокарачаевский район, КЧР.

По результатам проведенной государственной экологической экспертизы проектно-сметной документации по объекту «Рекультивация свалки промышленных отходов и ТКО в селе Первомайское, Малокарачаевский район, КЧР, ООО «Гидроинженеринг» доработана проектно-сметная документация, согласно представленным замечаниям.

2. Разработан паспорт климатической безопасности Карачаево-Черкесской Республики.

В 2024 году в соответствии с государственным контактом исполнителем (ФГБУ «Институт глобального климата и экологии имени академика Ю.А. Израэля») выполнены работы по разработке паспорта климатической безопасности Карачаево-Черкесской Республики. Срок реализации 2024-2025 гг.

Климатический паспорт предназначен для определения потенциальных рисков для секторов экономики и социальной сферы, связанных с воздействием опасных природных явлений, а также для оценки возможных негативных последствий погодно-климатических воздействий с учетом физико-географических и социально-экономических особенностей и выявления на территории субъекта объектов и районов, наиболее уязвимых с точки зрения погодно климатических воздействий.

В 2025 г планируется выполнение работ по оценке климатических рисков территории Карачаево-Черкесской Республики, обобщение результатов и предоставление Итогового отчета.

3. Проведены наблюдения за состоянием и загрязнением окружающей среды.

В целях осуществления контрольно-надзорной деятельности и мониторинга водных объектов приобретены автотранспортные средства, в количестве 2 ед.

4. Выявлены и оценены объекты накопленного вреда окружающей среде на территории Карачаево-Черкесской Республики.

ООО «Гидроинженеринг» и ИП Домницкий А.В. проведены инженерно-экологические и газохимические исследования по объекту несанкционированная свалка бытовых отходов, а. Адыгу-Хабль, Адыге-Хабльский муниципальный район, Карачаево-Черкесская Республика.

5. Осуществлен государственный мониторинг водных объектов, в том числе осуществлен мониторинг состояния дна и берегов водных объектов или их частей, расположенных на территории республики.

В 2024 году заключен государственный контракт «Мониторинг за состоянием дна, берегов, состоянием и режимом использования водоохранных зон, зон затопления, подтопления и изменениями морфометрических особенностей водных объектов (их частей), а также водных объектов, водохозяйственных систем, в том числе гидротехнических сооружений, расположенных на территории Карачаево-Черкесской республики», по которому мониторинг будет проводиться с 2024 по 2026 годы.

Комплекс процессных мероприятий «Предупреждение и минимизация негативного воздействия на окружающую среду» (далее – комплекс процессных мероприятий)

Задача комплекса процессных мероприятий:

обеспечение к 2030 году эффективного комплексного экологического государственного надзора за выполнением требований законодательства в области природопользования и охраны окружающей среды.

Комплекс процессных мероприятий, включает следующие мероприятия (результаты):

осуществлен региональный государственный экологический надзор;

осуществлено ведение кадастра особо охраняемых природных территорий, имеющих республиканское значение;

предоставлена информация о расположении и режиме особой охраны ООПТ по запросам юридических и физических лиц;

проведена государственная экологическая экспертиза объектов регионального уровня;

проведена государственная экспертиза запасов полезных ископаемых и подземных вод, геологической информации по предоставляемым в пользование участкам недр;

размещен на официальном сайте в сети Интернет доклад «Об экологической ситуации в Карачаево-Черкесской Республике».

На реализацию мероприятий (результатов) комплекса процессных мероприятий в 2024 году предусмотрено 272,9 тыс. рублей за счет средств республиканского бюджета.

Кассовые расходы составили за счет средств республиканского бюджета 272,9 тыс. рублей (100% к бюджетной росписи).

В рамках реализации комплекса процессных мероприятий выполнены следующие мероприятия (результаты):

1. Осуществлен региональный государственный экологический надзор.

Минприроды КЧР приняло участие в 2 контрольных мероприятиях в отношении сельских поселений республики, по требованию Прокуратуры КЧР. По результатам проведения контрольных мероприятий составлено 5 справок.

В 2024 году в ходе рейдовых мероприятий обследованы территории 36 городских и сельских поселений, по итогам которых выявлено 374 мест несанкционированного размещения отходов. В установленные сроки все выявленные места несанкционированного размещения отходов были ликвидированы.

За 2024 год поступило 10 обращений граждан, по которым при наличии признаков нарушения требований природоохранного и водного законодательства проводились выезды на место, принимались меры по устранению выявленных нарушений.

Проведена работа по рассмотрению отчетов об организации и результатах осуществления производственного экологического контроля, принято и зарегистрировано 235 отчета (ПЭК).

Рассмотрено и согласовано 33 комплектов документов по согласованию мероприятий по уменьшению выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух в периоды неблагоприятных метеорологических условий на территории КЧР (НМУ).

Проведена работа по рассмотрению заявок и постановке на государственный учет объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду (объекты НВОС), выдано 39 свидетельств.

Приняты меры административного воздействия к объектам НВОС, не внесших в установленные сроки плату за негативное воздействие на окружающую среду за 2023 год: 22 в виде предупреждения.

В 2024 году проведено 4 субботника по благоустройству и санитарной очистке городов и населенных пунктов Карачаево-Черкесской Республики. Количество участников составило более 62 000 человек. Очищена территория площадью более 1 446,0 гектар.

В целях улучшения экологической обстановки и повышения экологической культуры на территории Карачаево-Черкесской Республики в течение 2024 года в рамках экологической акции «Генеральная уборка» проведена серия экологических мероприятий по уборке и благоустройству территорий населенных пунктов республики.

По итогам акции «Генеральная уборка» очищенная территория составила 301,8 гектар, ликвидированы 202 несанкционированных свалок (навалов). В мероприятиях по благоустройству и очистке территорий приняло участие около 19 000 человек.

2. Осуществлено ведение кадастра особо охраняемых природных территорий, имеющих республиканское значение.

Минприроды КЧР осуществляется ведение кадастра особо охраняемых природных территорий, имеющих республиканское значение.

3. Предоставлена информация о расположении и режиме особой охраны ООПТ по запросам юридических и физических лиц.

По запросам юридических и физических лиц в 2024 году выдано 117 заключений о наличии (отсутствии) ООПТ регионального значения на объектах строительства и реконструкции.

4. Проведена государственная экологическая экспертиза объектов регионального уровня.

В 2024 году Минприроды КЧР организована и проведена государственная экологическая экспертиза материалов обоснования объемов (лимитов) изъятия из среды обитания диких копытных, медведя, пушного зверя и водоплавающей дичи в сезон охоты 2024-2025 гг.

Государственная экологическая экспертиза поступивших материалов проводилась на платной основе с привлечением внештатных экспертов, сумма поступивших средств за проведение государственной экологической экспертизы составила 35,1 тыс. рублей.

По результатам проведения выдано положительное заключение государственной экологической экспертизы.

5. Проведена государственная экспертиза запасов полезных ископаемых и подземных вод, геологической информации по предоставляемым в пользование участкам недр.

По итогам проведенных геологоразведочных работ в 2024 году поведено 9 заседаний комиссии по проведению государственной экспертизы запасов и поставлены на государственный территориальный баланс запасов полезных ископаемых Карачаево-Черкесской Республики. Оплачено внештатным экспертам – 272,9 тыс. рублей.

6. Размещен на официальном сайте в сети Интернет доклад «Об экологической ситуации в Карачаево-Черкесской Республике».

Подготовлена и направлена в Минприроды России «Информация о состоянии и об охране окружающей среды на территории Карачаево-Черкесской Республики за 2023 год» для включения в часть V «Экологическая обстановка в регионах» ежегодного государственного доклада о состоянии и об охране окружающей среды Российской Федерации за 2023 год.

Минприроды КЧР совместно с заинтересованными органами государственной власти республики подготовлен Государственный доклад «Об экологической ситуации в Карачаево-Черкесской Республике за 2023 год».

Направление (подпрограмма) 4 «Развитие лесного хозяйства Карачаево-Черкесской Республики»

Направление (подпрограмма) 4 «Развитие лесного хозяйства» включает следующие структурные элементы:

региональный проект «Сохранение лесов»;

региональный проект «Стимулирование спроса на отечественные беспилотные авиационные системы»;

комплекс процессных мероприятий «Предупреждение возникновения, распространения лесных пожаров и их тушение и реализация лесохозяйственных мероприятий».

Региональный проект «Сохранение лесов» (далее – региональный проект)

Задача регионального проекта:

сохранение лесов, в том числе на основе их воспроизводства на всех участках вырубленных и погибших лесных насаждений.

В рамках реализации на территории Карачаево-Черкесской Республики федерального проекта «Сохранение лесов» национального проекта «Экология» в 2024 году финансирование из федерального бюджета в виде субвенций составило 12 679,3 тыс. рублей. Средства освоены в полном объеме.

В рамках регионального проекта выполнены следующие мероприятия (результаты):

1. Искусственное лесовосстановление - посадка сеянцев на территории 2,0 га. Освоение составило 94,0 тыс. рублей;

2. Агротехнический уход за лесными культурами на территории 31,2 га. Освоение составило 273,4 тыс. рублей;

3. Дополнение лесных культур на территории 5,7 га. Освоение составило 109,6 тыс. рублей;

4. Содействие естественному лесовосстановлению на территории –119,7 га. Освоение составило 262,2 тыс. рублей;

5. Проведена обработка почвы для искусственного лесовосстановления на площади 2,0 га на сумму 16,3 тыс. рублей.

Осуществлено оснащение специализированного учреждения лесопожарной техникой и оборудованием. Объем освоенных средств составил 11 923,8 тыс. рублей.

Целевой показатель «Отношение площади лесовосстановления и лесоразведения к площади вырубленных и погибших лесных насаждений», установленный Соглашением о реализации регионального проекта «Сохранение лесов» на территории республики за 2024 год достигнут в полном объеме и составил 1022%.

Региональный проект «Стимулирование спроса на отечественные беспилотные авиационные системы» (далее – региональный проект БАС)

Задача регионального проекта БАС:

приобретение беспилотных авиационных систем учреждением подведомственным органу исполнительной власти, исполняющий переданные полномочия в области лесных отношений.

Региональный проект БАС, включает мероприятие (результат):

приобретены беспилотные авиационные системы органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области лесных отношений.

На реализацию мероприятия (результата) регионального проекта в 2024 году из средств федерального бюджета предусмотрено 9 000,0 тыс. рублей.

Кассовые расходы из средств федерального бюджете составили 4 499,7 тыс. рублей (50% к бюджетной росписи).

Распоряжением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 25.04.2024 № 169-р «Об определении единственного поставщика» определен единственный поставщик для закупки беспилотных авиационных систем (БАС) - АО «Государственная транспортная лизинговая компания» (далее - АО «ГТЛК»).

Минприроды КЧР с АО «ГТЛК» заключен государственный контракт от 16.07.2024 № 18-24 (в редакции допсоглашений от 19.08.2024 о присвоении идентификатора государственного контракта, от 29.08.2024 об изменении реквизитов) на закупку 6 ед. беспилотных авиационных систем (БАС «Геоскан-801») на сумму 8 999,4 тыс. рублей.

В соответствии с условиями государственного контракта 30.08.2024 оплачен аванс в размере 50% (4 499,7 тыс. рублей). Согласно государственному контракту, поставка 6 ед. БАС планировалась до 20.12.2024 г.

Протоколом заседания президиума Правительственной комиссии по вопросам развития беспилотных авиационных систем от 29.11.2024 № 20пр Правительства Российской Федерации принята новая редакции Плана поставок беспилотных авиационных систем АО «ГТЛК», согласно которому сроки поставки БАС для нужд лесного хозяйства на федеральном и региональном уровнях перенесены на 1 квартал 2025 года.

Минприроды КЧР с Минпромторгом России заключено дополнительное соглашение от 18.12.2024 № 020-2024-Y40015-1/1 о реализации регионального проекта «Стимулирование спроса на отечественные беспилотные авиационные системы (Карачаево-Черкесская Республика)» на территории Карачаево-Черкесской Республики, в соответствии с которым достижение результата по проекту перенесено на 2025 год.

Комплекс процессных мероприятий «Предупреждение возникновения, распространения лесных пожаров и их тушение и реализация лесохозяйственных мероприятий» (далее – комплекс процессных мероприятий)

Задачи комплекса процессных мероприятий:

обеспечение контроля, за санитарным состоянием лесов для повышения эффективности осуществления управления в области защиты лесов и обеспечения санитарной безопасности в лесах;

определение качества и количества вырубаемой древесины;

осуществление интенсивного лесовосстановления и лесоразведения, обеспечивающих сохранение экологического потенциала лесов; проведение ухода за лесами, повышение продуктивности и улучшение породного состава лесов;

осуществление мер пожарной безопасности в лесах и тушение лесных пожаров.

Комплекс процессных мероприятий включает следующие мероприятия (результаты):

выборочные санитарные рубки;

лесопатологические обследования;

рубки осветления, проводимые в целях ухода за лесами;

мониторинг пожарной опасности в лесах и лесных пожаров путем наземного патрулирования лесов;

обеспечение выполнения функций специализированного лесопожарного учреждения;

приобретение противопожарного снаряжения и инвентаря;

прочистка минерализованных полос и их обновление;

тушение лесных пожаров;

устройство противопожарных минерализованных полос.

эксплуатация лесных дорог, предназначенных для охраны лесов от пожаров.

На реализацию мероприятий КПМ в 2024 году предусмотрено 30 027,8 тыс. рублей, в том числе средства федерального бюджета в размере 18 849,3 тыс. рублей, средства республиканского бюджета –11 178,5тыс. рублей.

Кассовые расходы по мероприятиям (результатам) комплекса процессных мероприятий за 2024 год составили 30 027,8 тыс. рублей (100%), в том числе средства федерального бюджета- 18 849,3тыс. рублей (100%), средства республиканского бюджета – 11 178,5тыс. рублей (100%).

В рамках реализации комплекса процессных мероприятий выполнены следующие мероприятия (результаты):

эксплуатация лесных дорог предназначенных для охраны лесов от пожаров на территории 136 км. Запланировано и освоено средств в объеме 3 075,8 тыс. рублей;

устройство противопожарных минерализованных полос на территории 83 км. Запланировано и освоено средств в объеме 395,5 тыс. рублей;

прочистка противопожарных минерализованных полос на территории 257,86 км. Освоено средств в объеме 973,2 тыс. рублей;

лесопатологические обследования проведены на площади 670,5 км, сумма освоенных средств составила 271,5 тыс. рублей;

мониторинг пожарной опасности в лесах и лесных пожаров путем наземного патрулирования на всей площади земель лесного фонда - 391,5 тыс. га. Организовано патрулирование лесов, система обнаружения и учета лесных пожаров, наблюдения за их развитием с использованием наземных и космических средств, проведен прием и учет сообщений о лесных пожарах. На реализацию мероприятия освоено средств в объеме 11 261,8 тыс. рублей;

тушение лесного пожара на территории 0,8 га, затраты составили 68,7 тыс. рублей;

выборочные санитарные рубки на площади 17,9 га, освоено средств 1 182,5 тыс. рублей;

рубка ухода в молодняках (осветление и прочистка) на площади 68,9 га, освоено средств 817,5 тыс. рублей.

Указанные мероприятия позволили значительно повысить пожарную безопасность на землях лесного фонда, улучшить санитарное и лесопатологическое состояние лесных насаждений, уменьшение угрозы распространения вредных организмов, обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан.

В 2024 году на территории земель лесного фонда зафиксирован - 1 лесной пожар на площади 0,8 га. Силами пожарных и с помощью средств тушения и специализированной техники подведомственного учреждения КЧРГБУ «Лесная пожарная охрана» лесной пожар оперативно ликвидирован. Затраты на тушение пожара составили 68,7 тыс. рублей.

На экономию средств, запланированных на тушение лесных пожаров по согласованию с Рослесхозом закуплен противопожарный инвентарь и оборудование на сумму 802,9 тыс. рублей.

Мероприятие (результат) «Обеспечение выполнения функций специализированного лесопожарного учреждения» финансируется за счет средств республиканского бюджета.

В 2024 году на его содержание запланировано финансирование в объеме – 11 178,5 тыс. рублей. За отчетный год запланированные средства освоены в полном объеме.

Направление (подпрограмма) 5 «Обеспечение реализации лесохозяйственных мероприятий»

Направление (подпрограмма) 5 «Обеспечение реализации лесохозяйственных мероприятий» включает структурный элемент комплекс процессных мероприятий «Реализация мероприятий по охране, защите и воспроизводству лесов».

Задача комплекса процессных мероприятий «Реализация мероприятий по охране, защите и воспроизводству лесов» (далее - комплекс процессных мероприятий):

повышение эффективности исполнения государственных функций и государственных услуг по охране, защите и воспроизводству лесов.

В рамках реализации комплекса процессных мероприятий реализуется мероприятие (результат) по финансовому обеспечению деятельности подведомственных учреждений.

На реализацию мероприятий (результатов) комплекса процессных мероприятий в 2024 году предусмотрено - 27 592,4 тыс. рублей из средств республиканского бюджета. Кассовые расходы составили 27 592,4 тыс. рублей.

Направление (подпрограмма) 6 «Сохранение, воспроизводство и рациональное использование объектов животного мира и водных биологических ресурсов»

Направление (подпрограмма) 6 «Сохранение, воспроизводство и рациональное использование объектов животного мира и водных биологических ресурсов» включает структурный элемент комплекс процессных мероприятий «Сохранение, воспроизводство и рациональное использование объектов животного мира и водных биологических ресурсов» (далее – комплекс процессных мероприятий).

Задачи комплекса процессных мероприятий:

создание условий устойчивого существования объектов животного мира, восстановление численности популяции и среды их обитания и водных биологических ресурсов;

повышение эффективности исполнения государственных функций и государственных услуг по охране и использованию объектов животного мира на территории Карачаево-Черкесской Республики.

Комплекс процессных мероприятий включает следующие мероприятия (результаты):

осуществлено обеспечение реализации мероприятий по охране и использованию объектов животного мира;

изготовлены охотничьи билеты единого федерального образца;

осуществлена охрана и использование объектов животного мира (за исключением охотничьих ресурсов и водных биологических ресурсов);

осуществлена охрана и использование охотничьих ресурсов;

осуществлено регулирование и охрана водных биологических ресурсов;

осуществлены регуляционные и противоэпизоотические мероприятия на территории охотничьих угодий Карачаево-Черкесской Республики;

подготовлены материалы обоснования объемов (лимитов) изъятия из среды обитания диких копытных, медведя, пушного зверя и водоплавающей дичи и материалы ОВОС хозяйственной деятельности;

составлена схема размещения, использования и охраны охотничьих угодий;

учреждена и ведется Красная книга Карачаево-Черкесской Республики.

На реализацию мероприятий (результатов) комплекса процессных мероприятий в 2024 году предусмотрено 11 175,72 тыс. рублей, в том числе за счет средств федерального бюджета 4 976,60 тыс. рублей, республиканского бюджета – 6 199,12 тыс. рублей.

Кассовые расходы составили 11 175,72 тыс. рублей (100% к бюджетной росписи), в том числе за счет средств федерального бюджета 4 976,60 тыс. рублей (100% к бюджетной росписи), за счет средств республиканского бюджета – 4 976,60 тыс. рублей (100% к бюджетной росписи).

В рамках реализации комплекса процессных мероприятий выполнены следующие мероприятия (результаты):

1. За 2024 год проведено 673 регуляционных и противоэпизоотических мероприятий в целях пресса хищнической деятельности животных, наносящих ущерб охотничьим ресурсам и предотвращение эпизоотий опасных для здоровья людей, домашних и диких животных. Также в целях реализации данного мероприятия осуществлялся:

- мониторинг территорий охотничьих угодий и особо охраняемых природных территорий (ООПТ) регионального значения по обнаружению павших и больных животных, в ходе которого павших и больных животных, не выявлено;

- контрольно-биологический отстрел дикого кабана в количестве 16 особей, биоматериалы от которых были направлены в лабораторию для исследования на наличие заболеваний, все результаты отрицательны.

2. В соответствии с приказом Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации от 31.08.2010 № 335 схема размещения, использования и охраны охотничьих угодий составляется на 10 лет.

В 2024 году проведена работа по поиску контрагентов, предоставляющих услугу по разработке Схемы размещения охотничьих угодий и при наличии финансирования будет заключен контракт и последующее утверждение Схемы.

3. Выпуск Красной книги Карачаево-Черкесской Республики был осуществлен в 2024 году.

4. Изготовление удостоверений и нагрудных знаков производственных охотничьих инспекторов в течение 2024 года, не производилось.

5. Выдано 763 охотничьих билета единого федерального образца.

6. Мероприятия по регулированию и охране водных биологических ресурсов выполнены на 100 % (мониторинг водных биологических ресурсов). Заключен договор на изготовление 3 аншлагов на сумму 24,8 тыс. рублей.

7. Охрана и использование охотничьих ресурсов выполнено на 100%. По данному мероприятию проводился учет охотничьих животных в 10 муниципальных районах и биотехнические мероприятия. В 2024 году охотхозяйственные соглашения не заключались.

8. Охрана и использование объектов животного мира (за исключением охотничьих ресурсов и водных биологических ресурсов). Показатели достигнуты (100%), для достижения которых проводились наблюдения за состоянием охотничьих ресурсов на территории каждого муниципального района.

9. В рамках охраны и использования охотничьих ресурсов по контролю, надзору, выдаче разрешений на добычу охотничьих ресурсов и заключению охотхозяйственных соглашений:

· проведено 1750 рейдов, выявлено 46 административных нарушений, наложено и взыскано штрафов на сумму 174,0 тыс. рублей;

· выдано разрешений на добычу объектов животного мира:

· физическим лицам - 1252 штуки,

· юридическим лицам 2934 штуки.

10. Проведение государственной экологической экспертизы. Проведены общественные обсуждения об утверждении квот и лимитов добычи объектов животного мира в сфере спортивно-любительской охоты, а также содержания и разведения в полувольных условиях охотничьих животных. Документы направлены в соответствующее ведомство для проведения государственной экологической экспертизы.

Туризм

Карачаево-Черкесская Республика по праву считается одним из старейших регионов России по развитию туризма.

Официальная статистика говорит о том, что развитие туризма на территории республики начинается с 1923 года. В туристском отношении этот красивейший горный край представляет исключительный интерес.

Удобное географическое положение, развитая транспортная инфраструктура, обилие природных и др. туристических ресурсов, густая населенность предгорий и гостеприимство местного населения делают Карачаево-Черкесию регионом, одним из наиболее интересных для посещения туристами.

В Карачаево-Черкесской Республике сотни прекрасных, неповторимых мест. Одно не похоже на другое. Заповедные уголки позволят увидеть все красоты и чудеса, которые навсегда запомнятся своей самобытностью.

Удивительной красоты пейзажи, поражающие своей грацией и величественностью горные массивы вкупе с завораживающей тишиной и полезными свойствами горного воздуха.

Карачаево-Черкесия располагает следующими туристско-рекреационными ресурсами:

туристские ресурсы: местности и курорты в районах г. Теберды, п. Домбай, с. Архыз, а также Медовые водопады, Бермамыт, Маринское ущелье, Верховья рек Кубань, Лаба и Уруп;

природные ресурсы: 89 памятников природы федерального значения, более 600 озер, 272 реки (419 с малыми реками и ручьями, реки Уллу-Муруджу и Учкулан-ичи входят в число чистейших рек Европы), более 200 минеральных источников, многие из которых находятся в транспортной доступности;

растительные ресурсы: более 2 000 видов дикорастущих растений, большое количество представителей флоры и фауны, являющихся эндемиками Западного Кавказа, в том числе входящие в Красную книгу, а также несколько видов реликтовых растений;

научно-производственные ресурсы: Специальная астрофизическая обсерватория Российской академии наук (САО РАН) и крупнейший в мире радиотелескоп с рефлекторным зеркалом диаметром около 600 метров – РАТАН-600, на территории которых проводятся экскурсии;

культурно-исторические ресурсы: 411 объектов культурного наследия; городища как Шпиль, Нижне-Архызское и Хумаринское; храмы: Шоанинский, Сентинский, Средний, Северный и Южный; сторожевые башни: Адиюх, Мамия, Красногорская и т.д.

На основе этих ресурсов в республике в настоящее время развиваются такие виды туризма, как лечебно-оздоровительный, горнолыжный, спортивный (экстремальный), деловой, экологический, культурно-познавательный, промышленный, сельский, организуются путешествия на лошадях и горных велосипедах, парапланеризм, heli-ski, ски-тур, рафтинг, джипинг и снегоходный спорт.

Одним из центров лечебно-оздоровительного туризма является горноклиматический город-курорт Теберда, расположенный в 102 км от столицы республики г. Черкесска на северных склонах Большого Кавказа, на высоте 1 280 - 1 420 м, в долине реки Теберда.

Долина реки Теберда и склоны гор покрыты хвойными и лиственными лесами (сосна, пихта, ель, тисе, клен, граб, бук), у верхней границы лесов - заросли рододендрона - одного из символов Карачаево-Черкесии, нашедший своё место даже на гербе региона, а также занесенный в Красную книгу.

Город-курорт находится на территории Тебердинского национального парка, одного из самых интересных национальных парков России, занимающего 112, 6 гектаров, созданного для охраны и изучения горно-лесных и горно-луговых природных комплексов.

На территории Тебердинского национального парка находится один из самых популярных и известных горнолыжных курортов Карачаево-Черкесской Республики - Домбай, который расположен в межгорной котловине у подножия северного склона Главного Кавказского хребта, на высоте 1 600 метров над уровнем моря, при слиянии рек Аманауз, Домбай-Ульген и Алибек.

С декабря до апреля на трассах лежит устойчивый снежный покров, и это самое лучшее время в году для активного зимнего туризма. Рельефы здесь разнообразны, поэтому для туристов предлагаются горнолыжные трассы на любой вкус и уровень подготовки.

Также на территории республики находится всесезонный туристско-рекреационный комплекс «Архыз», созданный в особой экономической зоне Зеленчукского и Урупского районов. В рамках проекта осуществляется строительство развитой туристской инфраструктуры для полноценного оздоровительного и семейного отдыха: тематические пространства, зоны активного отдыха, гостиницы, центры торговли, услуг и развлечений, предприятия общественного питания.

Оба крупных курорта, помимо катания, предлагают разнообразные дополнительные развлечения и экскурсии.

Таким образом, можно сделать вывод, что Карачаево-Черкесская Республика обладает большим потенциалом для формирования конкурентоспособного туристского продукта, стимулирующего развитие региона в туристско-рекреационном векторе.

Туристический поток как основной индикатор развития курортного кластера.

Карачаево-Черкесская Республика по итогам 2024 года приняла 2 миллиона 253 тысяч туристов, что на 7 процентов превышает показатели прошлого 2023 года (2 миллиона 103 тысячи человек). За период новогодних праздников зимнего сезона 2024/2025 годов курорты республики посетили свыше 193 тысяч человек, что на 4 процента превышает показатели прошлого 2023 года (почти 186 тысяч туристов).

Национальный проект «Туризм и индустрия гостеприимства».

В 2024 году в рамках реализации регионального проекта «Развитие туристической инфраструктуры» национального проекта «Туризм и индустрия гостеприимства» бюджету Карачаево-Черкесской Республики из федерального бюджета были выделены средства в размере 214,1 млн рублей.

В рамках регионального проекта «Развитие туристической инфраструктуры» в 2024 году осуществлялась реализация инвестиционных проектов по созданию модульных некапитальных средств размещения, отобранных в 2023 году Минэкономразвития России по итогам конкурсного отбора. Благодаря реализации инвестиционных проектов номерной фонд на курортах республики увеличен на 314 номеров. Объем субсидии составил 174,3 млн рублей, в том числе средства федерального бюджета – 172,6 млн рублей, средства республиканского бюджета – 1,7 млн рублей.

Кроме того, в рамках реализации регионального проекта «Развитие туристической инфраструктуры» Карачаево-Черкесской Республике в 2024 году предоставлена единая субсидия в размере 41,9 млн рублей.

Средства в размере 11,1 млн рублей направленны на поддержку и продвижение событийных мероприятий, связанных с проведением туристического фестиваля «Притяжение 2024», приуроченного к началу зимнего сезона на курортах республики. Количество посетителей фестиваля составило более 12 000 человек.

Особое внимание уделялось созданию комфортной среды для гостей курортов, в этой связи субсидия в размере 30,8 млн рублей направлена на реализацию мероприятий по обустройству туристического центра курортного поселка Домбай. Так, в ходе мероприятий установлены информационные флаговые указатели, навигационные и информационные стенды, санитарные зоны с возможностью оплаты через платежную систему МИР, пункты размещения ТКО, элементы благоустройства, а также художественный арт-объект в форме зубра. По результатам реализации проекта запланированные показатели достигнуты в полном объеме.

Развитие туристских дестинаций.

В 2024 году Правительством Карачаево-Черкесской Республики совместно с АО «Кавказ.РФ» в целях комплексного развития к.п. Домбай и с. Архыз с Софийской поляной была завершена работа по разработке мастер-планов развития территорий, которые обеспечат возможность проведения комплексного анализа и подхода к обустройству туристских территорий, включая территориальное планирование и предложения по улучшению инженерной

и туристской инфраструктуры, с последующей разработкой градостроительной документации.

Реализация указанных мастер-планов обеспечит рост туристического потока к 2030 году до 4 млн туристов, а также увеличение количества койко-мест до 31 тыс. мест размещения, что окажет положительный эффект

на социально-экономическое развитие региона, увеличит занятость и доходы населения.

Кроме того, в целях организации комфортного и безопасного пребывания туристов в республике проводилась работа по паспортизации

и обустройству туристских маршрутов, что является ключевым шагом для улучшения туристической инфраструктуры региона.

Основной целью данных мероприятий является создание новой инфраструктуры, повышение безопасности горно-пешеходного туризма, а также улучшение качества туристских услуг для жителей и гостей региона.

Так, в рамках данной работы, в 2024 году были паспортизированы и обустроены 7 маршрутов общей протяженностью порядка 46 км, на которых установлены навигационные указатели, информационные щиты и стеллы.

С целью развития автомобильного туризма в 2024 году были разработаны два цифровых паспорта автомобильных туристских маршрутов, утвержденные Минэкономразвития РФ. Цифровые паспорта предоставляют возможность туристам самостоятельно составлять маршруты, способствуя более эффективной и безопасной организации путешествий, а также оптимизации временных и финансовых затрат. В рамках данных маршрутов предусмотрены места для остановок и отдыха автотуристов, в том числе в паспорт включены пункты придорожного сервиса, созданные в рамках грантовой поддержки национального проекта «Туризм и индустрия гостеприимства».

Мониторинг качества оказания туристских услуг.

В целях совершенствования туристской деятельности действует Комиссия по обеспечению безопасности предоставления туристских услуг на территории Карачаево-Черкесской Республики (далее – Комиссия), в состав которой вошли представители федеральных и региональных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, Министерства внутренних дел по Карачаево-Черкесской Республике, Главного управления МЧС России по Карачаево-Черкесской Республике.

Во избежание ситуаций, влекущих за собой угрозу безопасности жизни и здоровья туристов и экскурсантов, Комиссией в 2024 году на постоянной основе осуществлялся мониторинг оценки качества предоставления туристских услуг на территории Карачаево-Черкесской Республики.

В рамках выездных мониторингов на туристических дестинациях Зеленчукского муниципального района и Карачаевского городского округа Управлением ГИБДД МВД по Карачаево-Черкесской Республике за текущий период 2024 года составлено 412 постановлений по делам

об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 12.23 КоАП РФ «Нарушение правил перевозки людей» и 1 709 постановлений по делам об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 12.5 КоАП РФ «Управление транспортным средством при наличии неисправностей или условий, при которых эксплуатация транспортных средств запрещена, или транспортным средством, на котором незаконно установлен опознавательный знак «Инвалид».

Управлением инспекции по государственному надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Карачаево-Черкесской Республики за 2024 год на территории ВТРК «Архыз» и ВТРК «Теберда – Домбай» поставлено на учет 28 единиц мотовездеходной техники.

По итогам 2024 года на регистрационном учете в Карачаево-Черкесской Республике числится 557 единиц мотовездеходной техники.

Также на постоянной основе сотрудниками Центра государственной инспекции по маломерным судам МЧС России по Карачаево-Черкесской Республике проводятся профилактические беседы с предпринимателями, оказывающими услуги по сплавам (рафтинг) на горных реках, на предмет соблюдения техники безопасности, исключающей причинение вреда здоровью или угрозу причинения тяжкого вреда здоровью и жизни людей.

В наступившем году Комиссия активизирует работу по систематизации улучшения качества туристских услуг и обеспечения безопасности

их предоставления на территории туристских кластеров Карачаево-Черкесской Республики.

В целях осуществления сбора, анализа и актуализации данных в сфере туризма, Министерством на постойной основе проводится мониторинг коллективных средств размещения граждан, расположенных на курортных территориях региона.

Приоритетной задачей в рамках вышеуказанной работы определена обязательная классификация коллективных средств размещения в соответствии с требованиями действующего законодательства. В прошедшем году Министерством проводился выездной мониторинг коллективных средств размещения (далее - КСР), расположенных в курортных зонах, а также велась консультационно - разъяснительная работа на предмет необходимости прохождения обязательной классификации средств размещения граждан.

Рост числа классифицированных средств размещения граждан по итогам 2024 года на 36,8% превысил показатели 2023 года.

Введение туристического налога.

В соответствии с Федеральным законом от 12.07.2024 No 176-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ,

отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» с 01.01.2025 года введен туристический налог.

Объектом налогообложения признается оказание услуг по предоставлению мест для временного проживания физических лиц в средствах размещения, принадлежащих налогоплательщику на праве собственности и включенных в реестр классифицированных средств размещения.

В соответствии с принятыми Решениями рядом представительных органов местного самоуправления сельских поселений Урупского, Зеленчукского, Малокарачаевского муниципальных районов и Решением Думы Карачаевского городского округа Карачаево-Черкесской Республики с 01 января 2025 года введен туристический налог. Установлены дифференцированные ставки налога с учетом сезонности и категории средств размещения, при минимальной ставке в 1% от цены проживания в 2025 году.

Введение туристического налога послужит дополнительным источником доходов для органов местного самоуправления, которые могут быть направлены на реализацию мероприятий по проектированию, строительству, реконструкции, содержанию, благоустройству и ремонту объектов инженерной инфраструктуры муниципальных образований, на территориях которых будет введен туристический налог, что позволит повысить туристическую привлекательность территорий путем создания современных и комфортных условий для пребывания туристов.

Подготовка кадрового потенциала.

В целях подготовки квалифицированных кадров в сфере туризма и повышения качества предоставления туристских услуг на туристских территориях Карачаево-Черкесской Республики на системной основе проводятся образовательные мероприятия для представителей гостиничного сервиса и индустрии гостеприимства.

Так, в III квартале 2024 года были организованы круглые столы по темам:

– «Гостеприимство без компромиссов: интегрированная безопасность для гостей, персонала и отеля».

– «Маркетинг в туризме: партизанские методы как искусство создания уникальных предложений».

Помимо этого, было проведено обучение по оказанию первой помощи пострадавшим для экскурсоводов и гидов-проводников. Целью программы стала подготовка специалистов, способных оперативно и эффективно реагировать в экстренных ситуациях, обеспечивая безопасность туристов во время проведения экскурсий и походов. В 2024 году порядка 100 человек приняли участие в вышеуказанных мероприятиях.

Кроме того, в целях развития кадрового потенциала в Карачаево-Черкесской Республике в рамках федерального проекта «Профессионалитет» государственной программы Российской Федерации «Развитие образования» оказывается государственная поддержка образовательно-производственных центров (кластеров) на основе интеграции образовательных организаций, реализующих программы среднего профессионального образования, и организаций, действующих в реальном секторе экономики.

По данной программе с сентября 2024 года начата работа по подготовке более 70 специалистов востребованных профессий в соответствии с приоритетами развития региона, такими как «Ресторанный сервис», «Официант», «Администрирование отеля» и «Турагентская деятельность».

Наряду с этим, в целях улучшения качества предоставления экскурсионных услуг организована работа по аттестации экскурсоводов и гидов-переводчиков и инструкторов проводников, осуществляющих деятельность на территории Карачаево-Черкесской Республики.

По итогам 2024 года аттестованы 26 экскурсоводов, сведения о которых внесены в федеральный реестр экскурсоводов и гидов-переводчиков Минэкономразвития России. В настоящее время на территории Карачаево-Черкесской Республики осуществляют деятельность 46 экскурсоводов и гидов-переводчиков, а также 44 инструктора-проводника, которые уполномочены предоставлять соответствующие туристские услуги.

Маркетинговая кампания в сфере туризма.

В целях обеспечения альтернативной транспортной доступности курортов и организации комфортабельного путешествия для туристов Министерством в рамках соглашения с ОАО «РЖД» налажено железнодорожное сообщение в Карачаево-Черкесскую Республику из разных регионов России. В 2024 году в новогодний каникулярный период курсировал специальный туристический поезд премиум-класса «Лыжная стрела», в майские праздники было организовано прибытие в регион первого круизного поезда «Жемчужина Кавказа» с более 100 туристами из разных городов страны. Вышеуказанные поезда повышенной комфортности являются не только средством передвижения, но и выполняют функции отеля, ресторана, развлекательного центра и экскурсионного бюро.

В рамках Года семьи, объявленного Президентом России Владимиром Путиным, и для популяризации семейного отдыха для многодетных семей Карачаево-Черкесской Республики с 1 мая по 30 июня 2024 года были организованы скидочные акции, предусматривающие 100% и 50% льготы на посещение Тебердинского национального парка, на подъемы на канатных дорогах курортов Домбай и Архыз. С привлечением профессиональных инструкторов были организованы мастер-классы по обучению горным лыжам для семей с детьми. Кроме того, для малоимущей многодетной семьи в составе 9 человек из Прикубанского муниципального района Карачаево-Черкесии организован туристический выходной по самым популярным локациям региона.

Во Всемирный день туризма аналогичная скидочная акция на территории самых популярных локаций региона была организована для всех жителей республики.

Для повышения эффективности продвижения туристических продуктов и узнаваемости республики на общероссийском рынке проводятся кросс-маркетинговые и телемаркетинговые кампании, обеспечивается участие региона в отраслевых форумах и выставках во взаимодействии с турагентами, проводятся пресс-конференции на площадках федеральных СМИ, публикуются тематические статьи и брошюры, создаются иммерсивные прогулки и видеоматериалы различного хронометража.

Так, в марте 2024 года на Международной выставке туризма и индустрии гостеприимства МИТТ-2024 был презентован богатый туристический и историко-культурный потенциал Карачаево-Черкесии с привлечением шести ведущих турагентов, презентовавших главные достопримечательности, маршруты, экскурсии и события региона, туристические продукты собственного производства.

В целях популяризации природного и культурно-исторического наследия региона туристский потенциал Карачаево-Черкесской Республики в виде экспозиции и интерактивных активностей был презентован вице-премьеру России Дмитрию Чернышенко на IV российском туристическом форуме «Путешествуй», проходившем в июне на ВДНХ в Москве.

Инвестиционный потенциал, перспективы и основные направления развития туризма в Карачаево-Черкесии были презентованы на Международном туристическом форуме «Открытый Дагестан», который проходил в октябре в Дербенте. В рамках форума прошли обширные деловые программы, специализированная выставка туристической продукции, товаров и услуг профильных предприятий, а также гастрономический фестиваль.

Презентационная программа, посвященная туристическому потенциалу Карачаево-Черкесской Республики, состоялась в мае 2024 года в Москве на Международной выставке-форуме «Россия» в пространстве «Почувствуй Россию». В рамках мероприятия состоялся масштабный розыгрыш среди семейных пар в офлайн и онлайн форматах с предоставлением сертификатов на лучшие отели и гостиницы, расположенные на курортах республики.

В целях продвижения уникальных мест Карачаево-Черкесской Республики через визуальный контент были организованы съемочные процессы федеральных телеканалов, в числе которых популярная передача «Поехали!» общероссийского федерального телеканала «Первый канал» и проект «Исторические курорты России», созданный при поддержке телеканала «Россия-Культура» и посвященный знаменитым советским курортам.

Более того, впервые на территории Карачаево-Черкесской Республики прошли съемки экстремально-спортивного реалити-шоу федерального масштаба «Выживалити» общероссийского федерального развлекательного телеканала «Пятница». В рамках шоу, проходившего на популярных и малоизвестных дестинациях региона, 14 российских звезд в режиме выживания боролись друг с другом за главный приз в 10 миллионов рублей.

Также фильм про Карачаево-Черкесскую Республику, подчеркивающий уникальность региона и позволяющий зрителям ознакомиться с традициями местных народов, был выпущен командой проекта «ВК Места» на площадке крупнейшей в России и странах СНГ онлайн-платформе «ВКонтакте».

Наряду с этим, при содействии Министерства на территории республики в апреле 2024 года был организован информационный тур для ведущих национальных и международных туроператоров в соответствии с соглашением между регионами СКФО и Республики Адыгея о сотрудничестве в сфере устойчивого развития туризма на Северном Кавказе «Кавказ Gran Turismo».

Вместе с тем, в рамках кросс-маркетинговой кампании с Комитетом Москвы по туризму была проработана возможность размещения рекламных билбордов на улицах Москвы с информацией о туристических локациях Карачаево-Черкесии, а также размещение цифровых баннеров о туристическом потенциале федеральной столицы на центральном проспекте региональной столицы.

2.2. Описание и обоснование подходов к выбору объекта недвижимости, основные характеристики вида использования которого (в том числе физические) соответствуют спросу и предложению в соответствующем сегменте рынка, в целях проведения оценочного зонирования

Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

Ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

В процессе определения кадастровой стоимости проводилось оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводилось только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Для проведения оценочного зонирования использовался кадастровый план территории, отражающий административно-территориальное деление, в том числе границы населенных пунктов, и сведения об утверждённых документах территориального планирования и правилах землепользования. А также, использовались карты, включаемые в состав материалов по обоснованию схемы территориального планирования муниципальных образований Карачаево-Черкесской Республики. Материалы территориального планирования и правила землепользования по Карачаево-Черкесской Республике приведены в Приложении 1. Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации для ГКО\, в папке «Документы территориального планирования (ПЗЗ)».

При проведении оценочного зонирования с учетом административно-территориального устройства Карачаево-Черкесской Республики, факторов социально-экономического характера и удаленности от основных административных и транспортных центров выделены ценовые зоны с различными основными видами использования объектов недвижимости.

В составе каждой выделенной ценовой зоны определены характеристики объекта недвижимости, основные характеристики вида использования которого (в том числе физические) соответствуют спросу и предложению в соответствующем сегменте рынка, исходя из наиболее распространенных видов разрешенного использования.

Типовой объект недвижимости является объектом недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка.

Оценочное зонирование для земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство

В результате анализа рынка недвижимости земельных участков Карачаево-Черкесской Республики выявлен значительный объем предложений в отношении земельных участков с разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство», «для ведения личного подсобного хозяйства». Объем предложений объектов недвижимости на территории Карачаево-Черкесской Республики с другим назначением крайне мал и в основном представлен едиными объектами недвижимости, что затрудняет выявление ценовых диапазонов и проведение оценочного зонирования территории. Поэтому данная процедура проводилась на основании информации о сделках и предложениях земельных участков с разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство», «для ведения личного подсобного хозяйства».

Корректировка на уторгование в данном случае основана на информации, приведенной в Приложении 12 Методических Указаний для активного рынка и земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, и составляет 9% (взято среднее значение диапазона как наиболее вероятная величина).

Таблица 52

Скидки на торг для земельных участков

Вид использования	Активный рынок	Неактивный рынок

Среднее значение	Границы диапазона	Среднее значение	Границы диапазона
Земельные участки под промышленную застройку	11%	7% - 15%	19%	2% - 25%
Земельные участки под офисную/торговую застройку	10%	6% - 14%	16,0%	0% - 22%
Земельные участки сельскохозяйственного использования	15%	10% - 20%	23%	6% - 30%
Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство	9%	5% - 13%	15%	0% - 20%
Земельные участки под многоэтажное жилищное строительство	10%	6% - 14%	17%	1% - 23%
Земельные участки под объекты рекреации	14%	9% - 19%	21%	4% - 28%
Земельные участки под объекты придорожного сервиса	11%	7% - 15%	18%	2% - 24%

Так же, для единых объектов недвижимости для выделения стоимости земельного участка использовалась информация Приложения № 7 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке об ориентировочной доле стоимости земельных участков (20–30% для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство).

Таблица 53

Ориентировочные доли стоимости земельных участков, ОКС, движимого имущества и прочего

Группа	Доля земельного участка	Доля ОКС	Доля прочего

благоустройство, внешние сети	меблировка, влияние предпринимательской деятельности
Многоквартирное жилье	10 - 25%	60 - 70%	0 - 35%
Малоэтажное жилье, индивидуальные жилые дома, садовые дома	20 - 30%	50 - 70%	10 - 30%	-
(в ред. Приказа Минэкономразвития России от 09.08.2018 N 419)
Объекты хранения индивидуального автотранспорта	15 - 30%	60 - 80%	0 - 15%	-
Иные объекты транспорта	20%	70 - 75%	5 - 10%	-
Торговые и торгово-развлекательные объекты	20 - 25%	60 - 80%	0 - 40%	-
Объекты временного проживания	15 - 20%	40 - 70%	0 - 30%	15 - 20%
Объекты санаторно-курортного назначения	20 - 30%	35 - 65%	10 - 40%	20 - 25%
Объекты офисного назначения	15 - 25%	60 - 80%	0 - 30%	-
Объекты производственного назначения	5 - 15%	60 - 85%	10 - 30%	-
Социальные объекты	20%	50 - 70%	10 - 30%	-
Прочие объекты	20%	65 - 70%	10 - 15%	-
Сооружения	10%	90%	-	-

Корректировка на дату оценки. Индекс пересчета цен предложений объектов аналогов на конкретную дату, к дате определения кадастровой стоимости в рамках настоящей государственной кадастровой оценки (01.01.2026) рассчитывался на основании сведений опубликованной на сайте Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт»- https://statrielt.ru/.

При использовании индекса пересчета учитывался срок экспозиции, различный для оцениваемых сегментов рынка недвижимости, а также местоположение данных объектов. Сведения о сроке экспозиции использовались на основании информации, опубликованной на сайте Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт» в разделе «Статистика рынка». Ссылка в сети Интернет - https://statrielt.ru/statistika-rynka.

После проведенных корректировок и в результате анализа полученной рыночной информации сформирован объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка:

- земельные участки для индивидуального жилищного строительства, без строений, с определенным набором коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, центральное водоснабжение, центральная канализация) и типичной площади.

Результаты оценочного зонирования территории Карачаево-Черкесской Республики в границах ценовых зон, как совокупности муниципальных районов, в сематическом виде приведена таблице ниже:

- для сельских населенных пунктов выделены следующие ценовые диапазоны собранной рыночной информации:

Таблица 54

Информация об удельных ценах предложений к продаже на рынке земельных участков Карачаево-Черкесской Республики (13 сегмент) – СНП в разрезе районов

№ п/п	Район	Мин	Макс	Среднее	Кол-во
1	Зеленчукский р-н	341,25	19 110,00	2 467,11	93
2	Абазинский р-н	334,64	3 336,67	2 074,57	158
3	Урупский р-н	383,03	5 655,65	1 731,41	41
4	Прикубанский р-н	236,60	4 170,83	1 600,79	215
5	Ногайский р-н	223,79	2 488,49	1 003,13	34
6	Карачаевский р-н	241,67	1 895,83	915,98	21
7	Адыге-Хабльский р-н	345,80	2 230,96	902,98	34
8	Усть-Джегутинский р-н	420,00	2 231,78	893,79	18
9	Хабезский р-н	236,60	2 548,00	824,65	47

Таблица 55

Информация об удельных ценах предложений к продаже на рынке земельных участков Карачаево-Черкесской Республики (13 сегмент) – СНП в разрезе ценовых зон

№ диап.	Населенные пункты, входящие в состав диапазона	Наименование муниципального района/городского округа	Количество аналогов в диапазоне	Ценовые диапазоны рыночной информации, руб./кв. м	Среднее значение ценового диапазона, руб./кв. м
1-2	с. Архыз	Зеленчукский район	7	10 000,00 - 21 000,00	15 480,05
3	п. Азиатский	Урупский район	5	1 333,33 - 5 500,00	3 412,91

п. Дамхурц	Урупский район

п. Загедан	Урупский район

п. Пхия	Урупский район

4	а. Псыж	Абазинский район	202	1 000,00 - 3 700,00	2 502,96

п. Заречный	Прикубанский район

с. Дружба	Прикубанский район

5	п. Рожкао	Урупский район	81	600,00 - 4 583,33	1 743,57

с. Псемен	Урупский район

с. Чапаевское	Прикубанский район

6	Адыге-Хабльский район	а. Адыге-Хабль	102	433,33 - 3 600,00	1 471,94

Карачаевский район	а. Кумыш

Усть-Джегутинский район	а. Сары-Тюз

Прикубанский район	п. Кавказский

Ногайский район	п. Эркен-Шахар

Карачаевский район	пгт. Правокубанский

Карачаевский район	с. им. Коста Хетагурова

Малокарачаевский район	с. Учкекен

Ногайский район	а. Кубан-Халк

Ногайский район	а. Эркен-Халк

Прикубанский район	с. Знаменка

Зеленчукский район	п. Нижний Архыз

Зеленчукский район	с. Нижняя Ермоловка

7	Хабезский район	а. Хабез	15	781,25 - 2 142,86	1 321,15

Малокарачаевский район	п. Водовод

Ногайский район	а. Адиль-Халк

Малокарачаевский район	с. Джага

Малокарачаевский район	с. Первомайское

Малокарачаевский район	с. Римгорское

Ногайский район	а. Икон-Халк

8	а. Али-Бердуковский	Хабезский район	130	368,02 - 3 000,00	1 093,83

а. Джингирик	Карачаевский район

а. Зеюко	Хабезский район

а. Инжич-Чукун	Абазинский район

а. Кош-Хабль	Хабезский район

а. Кубина	Абазинский район

а. Малый Зеленчук	Хабезский район

а. Хумара	Карачаевский район

а. Эльбурган	Абазинский район

п. Белая Гора	Карачаевский район

пгт. Медногорский	Урупский район

пгт. Новый Карачай	Карачаевский район

с. Важное	Усть-Джегутинский район

с. Пригородное	Прикубанский район

с. Терезе	Малокарачаевский район

ст. Зеленчукская	Зеленчукский район

ст. Красногорская	Усть-Джегутинский район

а. Ново-Хумаринский	Хабезский район

а. Псаучье-Дахе	Хабезский район

а. Новая Джегута	Усть-Джегутинский район

п. Аксу	Малокарачаевский район

п. Бавуко	Хабезский район

п. Коммунстрой	Малокарачаевский район

п. Мичуринский	Прикубанский район

с. Даусуз	Зеленчукский район

с. Ильичевское	Прикубанский район

с. Красный Курган	Малокарачаевский район

ст. Кардоникская	Зеленчукский район

9	а. Каменномост	Карачаевский район	47	375,00 - 2 222,22	866,75

с. Садовое	Адыге-Хабльский район

ст. Преградная	Урупский район

а. Апсуа	Адыге-Хабльский район

п. Октябрьский	Прикубанский район

с. Курджиново	Урупский район

а. Ильич	Зеленчукский район

ст. Исправная	Зеленчукский район

ст. Сторожевая	Зеленчукский район

х. Ново-Исправненский	Зеленчукский район

10	п. Кубрань	Карачаевский район	61	220,00 - 1 150,00	629,22

а. Абазакт	Хабезский район

а. Бесленей	Хабезский район

а. Вако-Жиле	Адыге-Хабльский район

а. Верхняя Теберда	Карачаевский район

а. Жако	Хабезский район

а. Инжичишхо	Хабезский район

а. Кара-Паго	Абазинский район

а. Нижняя Теберда	Карачаевский район

а. Новая Теберда	Карачаевский район

а. Старо-Кувинск	Адыге-Хабльский район

а. Эркен-Юрт	Ногайский район

а. Эрсакон	Адыге-Хабльский район

с. Койдан	Усть-Джегутинский район

с. Николаевское	Прикубанский район

с. Привольное	Прикубанский район

с. Пристань	Прикубанский район

с. Спарта	Адыге-Хабльский район

х. Восток	Карачаевский район

а. Кызыл-Покун	Малокарачаевский район

а. Ново-Кувинск	Адыге-Хабльский район

а. Эльтаркач	Усть-Джегутинский район

с. Красный Восток	Малокарачаевский район

с. Светлое	Прикубанский район

с. Счастливое	Прикубанский район

х. Родниковский	Прикубанский район

а. Кызыл-Октябрь	Зеленчукский район

п. Майский	Прикубанский район

пгт. Ударный	Прикубанский район

с. Маруха	Зеленчукский район

с. Хасаут-Греческое	Зеленчукский район

х. Лесо-Кяфарь	Зеленчукский район

11	а. Абаза-Хабль	Адыге-Хабльский район	11	188,68 - 666,67	423,68

а. Верхний Учкулан	Карачаевский район

а. Верхняя Мара	Карачаевский район

а. Карт-Джурт	Карачаевский район

а. Кызыл-Юрт	Хабезский район

а. Нижняя Мара	Карачаевский район

а. Учкулан	Карачаевский район

а. Хурзук	Карачаевский район

п. Красивый	Прикубанский район

с. Хуса-Кардоник	Зеленчукский район

х. Дубянский	Адыге-Хабльский район

а. Баралки	Адыге-Хабльский район

а. Гюрюлдеук	Усть-Джегутинский район

а. Джегута	Усть-Джегутинский район

а. Кызыл-Кала	Усть-Джегутинский район

а. Кызыл-Тогай	Ногайский район

а. Кызыл-Уруп	Урупский район

а. Мало-Абазинск	Адыге-Хабльский район

а. Тапанта	Адыге-Хабльский район

п. Водораздельный	Прикубанский район

с. Подскальное	Урупский район

с. Предгорное	Урупский район

с. Уруп	Урупский район

с. Холоднородниковское	Прикубанский район

х. Большевик	Урупский район

х. Грушка	Адыге-Хабльский район

х. Евсеевский	Ногайский район

х. Ершов	Урупский район

х. Киево-Жураки	Адыге-Хабльский район

х. Первомайский	Урупский район

х. Фроловский	Зеленчукский район

а. Кобу-Баши	Зеленчукский район

п. Новый	Прикубанский район

п. Солнечный	Прикубанский район

с. Кичи-Балык	Малокарачаевский район

с. Таллык	Прикубанский район

с. Хасаут	Малокарачаевский район

с. Элькуш	Малокарачаевский район

Для каждой из выделенных ценовых зон, сформирован объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка. Характеристики сформированных объектов недвижимости приведены в нижеследующей таблице.

Таблица 56

Характеристики типовых объектов недвижимости.

Ценовая зона	Наименование	Код вида разрешенного использования	Площадь, кв.м.	Электро-снабжение, да/нет	Центральное водоснабже-ние, да/нет	Газоснабжение, да/нет	Центральная канализация, да/нет-жение, да/нет
1-2	ЗУ ИЖС	2.1	1 118,57	да	да	да	нет
3	ЗУ ИЖС	2.1	1 506,00	да	нет	нет	нет
4	ЗУ ИЖС	2.1	1 243,32	да	да	да	нет
5	ЗУ ИЖС	2.1	1 586,99	да	да	да	нет
6	ЗУ ИЖС	2.1	1 688,43	да	да	да	да
7	ЗУ ИЖС	2.1	5 514,00	да	да	да	нет
8	ЗУ ИЖС	2.1	4 290,62	да	да	да	да
9	ЗУ ИЖС	2.1	2 240,43	да	да	да	нет
10	ЗУ ИЖС	2.1	5 115,41	да	да	да	нет
11	ЗУ ИЖС	2.1	3 739,09	да	да	нет	нет

- для городских населенных пунктов выделены следующие ценовые диапазоны собранной рыночной информации:

Таблица 57

Информация об удельных ценах предложений к продаже на рынке земельных участков Карачаево-Черкесской Республики (13 сегмент) - ГНП

Наименование населенного пункта	Наименование муниципального района/городского округа	№ диапа-зона	Количество аналогов в диапазоне	Ценовые диапазоны рыночной информации, руб./кв. м	Среднее значение ценового диапазона, руб./кв. м
Город Черкесск	Городской округ город Черкесск	1	2	12 779,87 - 30 580,04	21 679,96

2	21	2 946,95 - 38 944,92	16 272,54

3	3	4 901,96 - 22 750,00	12 096,09

4	14	1 148,23 - 16 683,33	8 421,72

5	4	2 995,42 - 11 948,30	6 950,80

6	7	273,33 - 14 195,58	5 074,59

7	9	2 316,02 - 7 579,11	4 928,32

8	9	1 216,62 - 15 221,93	5 927,66

9	43	919,94 - 4 748,68	2 978,32

10	7	505,51 - 2 910,48	2 064,55

11	2	1 470,59 - 2 330,11	1 900,35

12	5	981,28 - 2 426,67	1 600,69

13	12	430,56 - 2 042,99	982,45

14	8	546,00 - 1 127,32	778,36
Город Карачаевск	Городской округ город Карачаевск	1	4	1 062,57 - 4 459,00	2 294,29

2	2	422,83 - 2 902,99	1 662,91

3	2	1 144,93 - 1 577,80	1 361,37

4	5	128,02 - 1 783,60	728,36
Город Усть-Джегута	Усть-Джегутинский р-н	1	6	880,28 - 4 136,36	2 320,90

2	5	13,14 - 5 757,45	2 797,06

3	8	834,72 - 4 207,76	1 857,98

4	11	103,33 - 6 970,21	1 185,77

5	40	281,81 - 3 913,00	1 223,36
Город Теберда	Городской округ город Карачаевск	1	14	39,60 - 9 771,46	2 446,26

2	13	4,94 - 6 043,64	2 090,91

3	7	45,49 - 5 687,50	1 279,74

4	3	629,67 - 2 565,53	1 332,93

5	2	175,17 - 585,50	380,34
Поселок Домбай	Городской округ город Карачаевск	1	5	10 892,73 - 16 324,36	14 803,10

2	3	7 745,94 - 10 327,92	8 912,74

3	3	1 972,35 - 4 034,35	2 909,96
Поселок Медногорский	Урупский р-н	1	12	281,49 - 836,78	618,74
Поселок Новый Карачай	Карачаевский р-н

Поселок Правокубанский	Карачаевский р-н	1	45	1,63 - 15 322,38	1 201,17
Поселок Орджоникидзевский	Городской округ город Карачаевск

На основании предыдущих таблиц выявлены 11 ценовых зон в разрезе сельских населенных пунктов Карачаево-Черкесской Республики, а городские населенные пункты были поделены на ценовые зоны следующим образом:

- Черкесск: 14 зон;

- Карачаевск: 4 зоны;

- Усть-Джегута: 5 зон;

- Теберда: 5 зон;

- Домбай: 3 зоны;

- Орджоникидзевский и Правокубанский: 1 зона;

- Медногорский и Новый Карачай: 1 зона;

- Ударный: 1 зона.

- Эльбрусский: 1 зона;

В результате оценочного зонирования составлены карты ценовых зон, установлены границы ценовых зон и рассчитаны удельные показатели средних цен предложений продажи. На рисунке 12 показаны муниципальные образования, на территории которых проведено оценочное зонирование. На рисунках 13 – 17 проиллюстрированы результаты оценочного зонирования.

Оценочное зонирование в муниципальных образованиях с неразвитым рынком недвижимости проводилось путем объединения земель одного или нескольких населенных пунктов в одну ценовую зону.

Оценочное зонирование проводилось при помощи географической информационной системы цифрового картографирования MapInfo.

Рис. 6. Средние удельные рыночные цены в расчете на единицу площади земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в пределах СНП на территории Карачаево-Черкесской Республики.

Рис. 7. Средние удельные рыночные цены в расчете на единицу площади земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на территории города Черкесск.

Рис. 8. Средние удельные рыночные цены в расчете на единицу площади земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на территории города Карачаевск.

Рис. 9. Средние удельные рыночные цены в расчете на единицу площади земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на территории города Усть-Джегута.

Рис. 10. Средние удельные рыночные цены в расчете на единицу площади земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на территории города Теберда.

Рис. 11. Средние удельные рыночные цены в расчете на единицу площади земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на территории кп Домбай.

2.3. Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной оценке, в целях их группировки

Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, были объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки были сгруппированы в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям.

Группировка объектов недвижимости была ориентирована на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, на модели оценки кадастровой стоимости, на состав ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Сегментация объектов недвижимости была проведена по следующим этапам:

Первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости

Группировка объектов недвижимости

Первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости

Перечень земельных участков всех категорий, подлежащих государственной кадастровой оценке, по состоянию на 01.01.2026 г., был направлен Публично-правовой компанией Роскадастр путем размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки сведений об объектах недвижимости, включенных в перечень, заверенные электронной подписью.

Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, содержит 288 858 единиц учета (земельных участков).

В целях эффективного расчета кадастровой стоимости земельных участков Учреждением проведена первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 22 Методических указаний вид использования объектов недвижимости заполнен на основе приложения № 1 к Методическим указаниям, с указанием источников информации о виде использования объектов недвижимости.

Вид использования объектов недвижимости определен с учетом:

вида разрешенного использования земельного участка;

вида разрешенного использования ОКС;

фактического использования земельного участка и расположенных на нем ОКС.

представленных деклараций, если информация не противоречила данным ЕГРН.

Вид разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования земельного участка определен по сведениям ЕГРН, представленным в Перечне на основании:

Вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (LandUse25 В скобках указано наименование элемента в XML-схеме, сформированной для передачи Перечня. ).

Вида использования участка по документу (ByDoc).

Вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с ранее присвоенным классификатором (Utilization).

Вид разрешенного использования ОКС.

Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, содержит сведения о кадастровых номерах ОКС, расположенных на земельном участке. Для определения вида разрешенного использования земельных участков также учитывалось назначение расположенных на них ОКС. Сведения о назначении ОКС получены из информационных источников - справочная информация по объектам недвижимости в режиме online (https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online) и публичная кадастровая карта (https://pkk.rosreestr.ru).

Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости

В соответствии с пунктом 23 Методических указаний Учреждением от органов местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, были получены материалы, уточненные сведения о фактическом использовании земельных участков.

Результаты сбора информации, полученной в ходе мероприятий по подготовке к проведению государственной кадастровой оценки, и уточненные сведения по данным органов местного самоуправления о фактическом использовании земельных участков представлены в Приложениях к Отчету.

После обработки и обобщения всей имеющейся, поступившей, доступной информации по видам разрешенного и фактического использования земельных участков, сделан вывод о виде использования объектов недвижимости, в целях проведения первичной группировки объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Методическими указаниями.

При отсутствии документально подтвержденных сведений о фактическом использовании объектов недвижимости, или наличии информации, противоречащей сведениям ЕГРН, при определении вида использования за основу принимался вид разрешенного использования земельного участка, содержащийся в Перечне.

Условное объединение объектов недвижимости в условно сформированные единые объекты недвижимости

В соответствии с пунктом 24 Методических указаний, при определении кадастровой стоимости может потребоваться условное объединение нескольких объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, в один условно сформированный единый объект недвижимости. Для условного объединения нескольких функционально взаимосвязанных объектов недвижимости в один условно сформированный объект недвижимости был проведен:

- анализ наличия информации о местоположении земельных участков посредством определения местоположения их границ в принятой системе координат и (или) по адресу в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации;

- анализ выполнения одной функции, использования для реализации одного вида деятельности;

- анализ фактического вида использования объектов по данным муниципальных образований;

- анализ геоинформационных систем.

После проведенного анализа информации о местоположении оцениваемых земельных участков, данных о фактическом использовании земельных участков, полученным от органов местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, анализа информации различных информационных ресурсов, был определен ряд объектов недвижимости, которые не имеют самостоятельного экономического значения, при этом обслуживают основной объект, рядом с которым расположены, или объединены единым функциональным назначением и представляют собой комплекс (например, котельная, обслуживающая санаторий). Основное или вспомогательное значение по земельным участкам определено исходя из назначения расположенных на них ОКС.

В соответствии с пунктом 56.2. Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям:

сегмент «Сельскохозяйственное использование»;

сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

сегмент «Общественное использование»;

сегмент «Предпринимательство»;

сегмент «Отдых (рекреация)»;

сегмент «Производственная деятельность»;

сегмент «Транспорт»;

сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»;

сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

сегмент «Использование лесов»;

сегмент «Водные объекты»;

сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»;

сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»;

сегмент «Иное использование» - вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах. При отнесении в эту группу обязательно проводится дополнительная группировка по одинаковым видам использования с указанием вида использования земельных участков.

Приложение № 1 к Методическим указаниям регламентирует сегментацию объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования.

При проведении первичной группировки земельных участков, содержащихся в Перечне, выявлено 14 сегментов. Анализ состава земельных участков в разрезе сегментов и групп приведен ниже в табличной форме.

Таблица 58

Состав земельных участков в разрезе сегментов

Номер сегмента	Количество ЗУ по сегменту
1	104 308
2	1 405
3	2 209
4	4 802
5	4 039
6	12 645
7	8 894
8	41
9	204
10	710
11	76
12	266
13	148 825
14	434
Всего	288 858

Результаты обработки информации, содержащейся в Перечне, приведены в Приложении 1/1.3 Сведения об ОН, содержащихся в перечне

Группировка объектов недвижимости

Сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки, проведена в соответствии с пунктом IX Методических указаний. Группировка объектов недвижимости сориентирована на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Допущения, на которых основана сегментация:

Объекты недвижимости группируются исходя из допущения о продолжении их сложившегося фактического использования.

При отсутствии документально подтвержденных сведений о фактическом использовании объектов недвижимости, или наличии информации, противоречащей сведениям ЕГРН, при определении вида использования за основу принимался вид разрешенного использования земельного участка, содержащийся в Перечне.

По тем объектам недвижимости, которые не имеют самостоятельного экономического значения, при проведении сегментации проведено условное объединение с основным объектом в один условно сформированный единый объект недвижимости.

Анализ видов использования объектов оценки позволил разделить все объекты на подгруппы. Далее в табличной форме представлено описание сформированных подгрупп:

Таблица 59

Группировка земельных участков

№ п/п	Номер подгруппы	Вид использования – номер сегмента (1 уровень группировки)	Код расчета вида использования	Месторасположение (2 уровень группировки)	Ценовая зона (3 уровень группировки)
1	1.1	1 сегмент	01:000 01:010 01:020 01:030 01:050 01:070 01:080 01:081 01:082 01:083 01:084 01:085 01:086 01:120 01:121 01:140 01:160 02:022	-	-
2	1.2	1 сегмент	01:130 01:131	-	-
3	2.1.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Черкесск	1
4	2.1.2	2 сегмент

Черкесск	2
5	2.1.3	2 сегмент

Черкесск	3
6	2.1.4	2 сегмент

Черкесск	4
7	2.1.5	2 сегмент

Черкесск	5
8	2.1.6	2 сегмент

Черкесск	6
9	2.1.7	2 сегмент

Черкесск	7
10	2.1.8	2 сегмент

Черкесск	8
11	2.1.9	2 сегмент

Черкесск	9
12	2.1.10	2 сегмент

Черкесск	10
13	2.1.11	2 сегмент

Черкесск	11
14	2.1.12	2 сегмент

Черкесск	12
15	2.1.13	2 сегмент

Черкесск	13
16	2.1.14	2 сегмент

Черкесск	14
17	2.2.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Карачаевск	1
18	2.2.2	2 сегмент

Карачаевск	2
19	2.2.3	2 сегмент

Карачаевск	3
20	2.2.4	2 сегмент

Карачаевск	4
21	2.3.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Усть-Джегута	1
22	2.3.2	2 сегмент

Усть-Джегута	2
23	2.3.3	2 сегмент

Усть-Джегута	3
24	2.3.4	2 сегмент

Усть-Джегута	4
25	2.3.5	2 сегмент

Усть-Джегута	5
26	2.4.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Теберда	1
27	2.4.2	2 сегмент

Теберда	2
28	2.4.3	2 сегмент

Теберда	3
29	2.4.4	2 сегмент

Теберда	4
30	2.4.5	2 сегмент

Теберда	5
31	2.5.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Домбай	1
32	2.5.2	2 сегмент

Домбай	2
33	2.5.3	2 сегмент

Домбай	3
34	2.6.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Медногорский Новый Карачай	1
35	2.7.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Орджоникидзевский Правокубанский	1
36	2.8.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	СНП	1
37	2.8.2	2 сегмент

СНП	2
38	2.8.3	2 сегмент

СНП	3
39	2.8.4	2 сегмент

СНП	4
40	2.8.5	2 сегмент

СНП	5
41	2.8.6	2 сегмент

СНП	6
42	2.8.7	2 сегмент

СНП	7
43	2.8.8	2 сегмент

СНП	8
44	2.8.9	2 сегмент

СНП	9
45	2.8.10	2 сегмент

СНП	10
46	2.8.11	2 сегмент

СНП	11
47	2.9.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Межселенная территория	1
48	2.9.2	2 сегмент

2
49	2.9.3	2 сегмент

3
50	3.1.1	3 сегмент	01:143 03:000 03:010 03:013 03:020 03:021 03:022 03:023 03:030 03:031 03:032 03:033 03:034 03:035 03:040 03:041 03:042 03:050 03:051 03:052 03:060 03:061 03:062 03:070 03:071 03:073 03:080 03:081 03:082 03:090 03:091 03:092 03:100 03:101 03:104 05:010 05:011 05:012 05:020 05:021 05:051 07:021 07:022 08:022 08:030 08:041 09:030	Черкесск	1
51	3.1.2	3 сегмент

Черкесск	2
52	3.1.3	3 сегмент

Черкесск	3
53	3.1.4	3 сегмент

Черкесск	4
52	3.1.5	3 сегмент

Черкесск	5
53	3.1.6	3 сегмент

Черкесск	6
54	3.1.7	3 сегмент

Черкесск	7
55	3.1.8	3 сегмент

Черкесск	8
56	3.1.9	3 сегмент

Черкесск	9
57	3.1.10	3 сегмент

Черкесск	10
58	3.1.11	3 сегмент

Черкесск	11
59	3.1.12	3 сегмент

Черкесск	12
60	3.1.13	3 сегмент

Черкесск	13
61	3.1.14	3 сегмент

Черкесск	14
62	3.2.1	3 сегмент	Карачаевск	1
63	3.2.2	3 сегмент

Карачаевск	2
64	3.2.3	3 сегмент

Карачаевск	3
65	3.2.4	3 сегмент

Карачаевск	4
66	3.3.1	3 сегмент	Усть-Джегута	1
67	3.3.2	3 сегмент

Усть-Джегута	2
68	3.3.3	3 сегмент

Усть-Джегута	3
69	3.3.4	3 сегмент

Усть-Джегута	4
70	3.3.5	3 сегмент

Усть-Джегута	5
71	3.4.1	3 сегмент	Теберда	1
72	3.4.2	3 сегмент

Теберда	2
73	3.4.3	3 сегмент

Теберда	3
74	3.4.4	3 сегмент

Теберда	4
75	3.4.5	3 сегмент

Теберда	5
76	3.5.1	3 сегмент	Домбай	1
77	3.5.2	3 сегмент

Домбай	2
78	3.5.3	3 сегмент

Домбай	3
79	3.6.1	3 сегмент	Медногорский Новый Карачай	1
80	3.7.1	3 сегмент	Орджоникидзевский Правокубанский	1
81	3.8.1	3 сегмент	01:143 03:000 03:010 03:013 03:020 03:021 03:022 03:023 03:030 03:031 03:032 03:033 03:034 03:035 03:040 03:041 03:042 03:050 03:051 03:052 03:060 03:061 03:062 03:070 03:071 03:073 03:080 03:081 03:082 03:090 03:091 03:092 03:100 03:101 03:104 05:010 05:011 05:012 05:020 05:021 05:051 07:021 07:022 08:022 08:030 08:041 09:030	СНП	1
82	3.8.2	3 сегмент

СНП	2
83	3.8.3	3 сегмент

СНП	3
84	3.8.4	3 сегмент

СНП	4
85	3.8.5	3 сегмент

СНП	5
86	3.8.6	3 сегмент

СНП	6
87	3.8.7	3 сегмент

СНП	7
88	3.8.8	3 сегмент

СНП	8
89	3.8.9	3 сегмент

СНП	9
90	3.8.10	3 сегмент

СНП	10
91	3.8.11	3 сегмент

СНП	11
92	3.9.1	3 сегмент	Межселенная территория	1
93	3.9.2

2
94	3.9.3

3
95	4.1.1	4 сегмент	01:183 02:017 02:053 02:063 03:063 03:064 04:000 04:010 04:020 04:030 04:040 04:050 04:060 04:070 04:080 04:081 04:082 04:083 04:084 04:096 04:097 04:100 05:050	Черкесск	1
96	4.1.2	4 сегмент

Черкесск	2
97	4.1.3	4 сегмент

Черкесск	3
98	4.1.4	4 сегмент

Черкесск	4
99	4.1.5	4 сегмент

Черкесск	5
100	4.1.6	4 сегмент

Черкесск	6
101	4.1.7	4 сегмент

Черкесск	7
102	4.1.8	4 сегмент

Черкесск	8
103	4.1.9	4 сегмент

Черкесск	9
104	4.1.10	4 сегмент

Черкесск	10
105	4.1.11	4 сегмент

Черкесск	11
106	4.1.12	4 сегмент

Черкесск	12
107	4.1.13	4 сегмент

Черкесск	13
108	4.1.14	4 сегмент

Черкесск	14
109	4.2.1	4 сегмент	Карачаевск	1
110	4.2.2	4 сегмент

Карачаевск	2
111	4.2.3	4 сегмент

Карачаевск	3
112	4.2.4	4 сегмент

Карачаевск	4
113	4.3.1	4 сегмент	Усть-Джегута	1
114	4.3.2	4 сегмент

Усть-Джегута	2
115	4.3.3	4 сегмент

Усть-Джегута	3
116	4.3.4	4 сегмент

Усть-Джегута	4
117	4.3.5	4 сегмент

Усть-Джегута	5
118	4.4.1	4 сегмент	Теберда	1
119	4.4.2	4 сегмент

Теберда	2
120	4.4.3	4 сегмент

Теберда	3
121	4.4.4	4 сегмент

Теберда	4
122	4.4.5	4 сегмент

Теберда	5
123	4.5.1	4 сегмент	Домбай	1
124	4.5.2	4 сегмент

Домбай	2
125	4.5.3	4 сегмент

Домбай	3
126	4.6.1	4 сегмент	Медногорский Новый Карачай	1
127	4.7.1	4 сегмент	Орджоникидзевский Правокубанский	1
128	4.8.1	4 сегмент	01:183 02:017 02:053 02:063 03:063 03:064 04:000 04:010 04:020 04:030 04:040 04:050 04:060 04:070 04:080 04:081 04:082 04:083 04:084 04:100 05:050	СНП	1
129	4.8.2	4 сегмент

СНП	2
130	4.8.3	4 сегмент

СНП	3
131	4.8.4	4 сегмент

СНП	4
132	4.8.5	4 сегмент

СНП	5
133	4.8.6	4 сегмент

СНП	6
134	4.8.7	4 сегмент

СНП	7
135	4.8.8	4 сегмент

СНП	8
136	4.8.9	4 сегмент

СНП	9
137	4.8.10	4 сегмент

СНП	10
138	4.8.11	4 сегмент

СНП	11
139	4.9.1	4 сегмент	01:183 02:017 02:053 02:063 03:063 03:064 04:000 04:010 04:020 04:030 04:040 04:050 04:060 04:070 04:080 04:081 04:082 04:083 04:084 04:100 05:050	Межселенная территория	1
140	4.9.2	4 сегмент

Межселенная территория	2
141	4.9.3	4 сегмент

Межселенная территория	3
142	4.10.1	4 сегмент	04:096	Придорожный сервис	1
143	4.10.2	4 сегмент

Придорожный сервис	2
144	4.10.3	4 сегмент

Придорожный сервис	3
145	4.10.4	4 сегмент

Придорожный сервис	4
146	4.10.5	4 сегмент

Придорожный сервис	5
147	5.1.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Черкесск	1
148	5.1.2	5 сегмент

Черкесск	2
149	5.1.3	5 сегмент

Черкесск	3
150	5.1.4	5 сегмент

Черкесск	4
151	5.1.5	5 сегмент

Черкесск	5
152	5.1.6	5 сегмент

Черкесск	6
153	5.1.7	5 сегмент

Черкесск	7
154	5.1.8	5 сегмент

Черкесск	8
155	5.1.9	5 сегмент

Черкесск	9
156	5.1.10	5 сегмент

Черкесск	10
157	5.1.11	5 сегмент

Черкесск	11
158	5.1.12	5 сегмент

Черкесск	12
159	5.1.13	5 сегмент

Черкесск	13
160	5.1.14	5 сегмент

Черкесск	14
161	5.2.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Карачаевск	1
162	5.2.2	5 сегмент

Карачаевск	2
163	5.2.3	5 сегмент

Карачаевск	3
164	5.2.4	5 сегмент

Карачаевск	4
165	5.3.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Усть-Джегута	1
166	5.3.2	5 сегмент

Усть-Джегута	2
167	5.3.3	5 сегмент

Усть-Джегута	3
168	5.3.4	5 сегмент

Усть-Джегута	4
169	5.3.5	5 сегмент

Усть-Джегута	5
170	5.4.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Теберда	1
171	5.4.2	5 сегмент

Теберда	2
172	5.4.3	5 сегмент

Теберда	3
173	5.4.4	5 сегмент

Теберда	4
174	5.4.5	5 сегмент

Теберда	5
175	5.5.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Домбай	1
176	5.5.2	5 сегмент

Домбай	2
177	5.5.3	5 сегмент

Домбай	3
178	5.6.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Медногорский Новый Карачай	1
179	5.7.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Орджоникидзевский Правокубанский	1
180	5.8.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	СНП	1
181	5.8.2	5 сегмент

СНП	2
182	5.8.3	5 сегмент

СНП	3
183	5.8.4	5 сегмент

СНП	4
184	5.8.5	5 сегмент

СНП	5
185	5.8.6	5 сегмент

СНП	6
186	5.8.7	5 сегмент

СНП	7
187	5.8.8	5 сегмент

СНП	8
188	5.8.9	5 сегмент

СНП	9
189	5.8.10	5 сегмент

СНП	10
190	5.8.11	5 сегмент

СНП	11
191	5.9.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Межселенная территория	1
192	5.9.2	5 сегмент

Межселенная территория	2
193	5.9.3	5 сегмент

Межселенная территория	3
194	5.9.4	5 сегмент

Межселенная территория	4
195	5.9.5	5 сегмент

Межселенная территория	5
196	5.9.6	5 сегмент

Межселенная территория	6
197	6.1.1	6 сегмент	01:087 01:088 01:100 01:101 01:110 01:111 01:122 01:132 01:150 01:172 01:180 01:181 01:182 03:012 03:093 04:095 04:098 04:099 06:000 06:010 06:011 06:012 06:013 06:014 06:020 06:030 06:031 06:040 06:050 06:060 06:070 06:071 06:072 06:090 06:091 06:092 06:093 06:110 06:111 07:011 07:012 07:013 07:032 07:040 07:041 07:051 08:013 08:031 10:011 11:030	Черкесск	1
198	6.1.2	6 сегмент

Черкесск	2
199	6.1.3	6 сегмент

Черкесск	3
200	6.1.4	6 сегмент

Черкесск	4
201	6.1.5	6 сегмент

Черкесск	5
202	6.1.6	6 сегмент

Черкесск	6
203	6.1.7	6 сегмент

Черкесск	7
204	6.1.8	6 сегмент

Черкесск	8
205	6.1.9	6 сегмент

Черкесск	9
206	6.1.10	6 сегмент

Черкесск	10
207	6.1.11	6 сегмент

Черкесск	11
208	6.1.12	6 сегмент

Черкесск	12
209	6.1.13	6 сегмент

Черкесск	13
210	6.1.14	6 сегмент

Черкесск	14
211	6.2.1	6 сегмент	Карачаевск	1
212	6.2.2	6 сегмент

Карачаевск	2
213	6.2.3	6 сегмент

Карачаевск	3
214	6.2.4	6 сегмент

Карачаевск	4
215	6.3.1	6 сегмент	Усть-Джегута	1
216	6.3.2	6 сегмент

Усть-Джегута	2
217	6.3.3	6 сегмент

Усть-Джегута	3
218	6.3.4	6 сегмент

Усть-Джегута	4
219	6.3.5	6 сегмент

Усть-Джегута	5
220	6.4.1	6 сегмент	Теберда	1
221	6.4.2	6 сегмент

Теберда	2
222	6.4.3	6 сегмент

Теберда	3
223	6.4.4	6 сегмент

Теберда	4
224	6.4.5	6 сегмент

Теберда	5
225	6.5.1	6 сегмент	Домбай	1
226	6.5.2	6 сегмент

Домбай	2
227	6.5.3	6 сегмент

Домбай	3
228	6.6.1	6 сегмент	Медногорский Новый Карачай	1
229	6.7.1	6 сегмент	Орджоникидзевский Правокубанский	1
230	6.8.1	6 сегмент	01:087 01:088 01:100 01:101 01:110 01:111 01:122 01:132 01:150 01:172 01:180 01:181 01:182 03:012 03:093 06:000 06:010 06:011 06:012 06:013 06:014 06:020 06:030 06:031 06:040 06:050 06:060 06:070 06:071 06:072 06:090 06:091 06:092 06:093 06:110 06:111 07:011 07:012 07:013 07:032 07:040 07:041 07:051 08:013 08:031 10:011 11:030	СНП	1
231	6.8.2	6 сегмент

СНП	2
232	6.8.3	6 сегмент

СНП	3
233	6.8.4	6 сегмент

СНП	4
234	6.8.5	6 сегмент

СНП	5
235	6.8.6	6 сегмент

СНП	6
236	6.8.7	6 сегмент

СНП	7
237	6.8.8	6 сегмент

СНП	8
238	6.8.9	6 сегмент

СНП	9
239	6.8.10	6 сегмент

СНП	10
240	6.8.11	6 сегмент

СНП	11
241	6.9.1	6 сегмент	01:087 01:088 01:100 01:101 01:110 01:111 01:122 01:132 01:150 01:172 01:180 01:181 01:182 03:012 03:093 06:000 06:010 06:011 06:012 06:013 06:014 06:020 06:030 06:031 06:040 06:050 06:060 06:070 06:071 06:072 06:090 06:091 06:092 06:093 06:110 06:111 07:011 07:012 07:013 07:032 07:040 07:041 07:051 08:013 08:031 10:011 11:030	Межселенная территория	1
242	6.9.2	6 сегмент

Межселенная территория	2
243	6.9.3	6 сегмент

Межселенная территория	3
244	6.10.1	6 сегмент	04:095 04:098 04:099	Придорожный сервис	1
245	6.10.2	6 сегмент

Придорожный сервис	2
246	6.10.3	6 сегмент

Придорожный сервис	3
247	6.10.4	6 сегмент

Придорожный сервис	4
248	6.10.5	6 сегмент

Придорожный сервис	5
249	7.1.1	7 сегмент	02:071 04:021 04:031 04:090 04:091 04:092 04:093 04:094 07:000 07:023 07:024	Черкесск	1
250	7.1.2	7 сегмент

Черкесск	2
251	7.1.3	7 сегмент

Черкесск	3
252	7.1.4	7 сегмент

Черкесск	4
253	7.1.5	7 сегмент

Черкесск	5
254	7.1.6	7 сегмент

Черкесск	6
255	7.1.7	7 сегмент

Черкесск	7
256	7.1.8	7 сегмент

Черкесск	8
257	7.1.9	7 сегмент

Черкесск	9
258	7.1.10	7 сегмент

Черкесск	10
259	7.1.11	7 сегмент

Черкесск	11
260	7.1.12	7 сегмент

Черкесск	12
261	7.1.13	7 сегмент

Черкесск	13
262	7.1.14	7 сегмент

Черкесск	14
263	7.2.1	7 сегмент	Карачаевск	1
264	7.2.2	7 сегмент

Карачаевск	2
265	7.2.3	7 сегмент

Карачаевск	3
266	7.2.4	7 сегмент

Карачаевск	4
267	7.3.1	7 сегмент	Усть-Джегута	1
268	7.3.2	7 сегмент

Усть-Джегута	2
269	7.3.3	7 сегмент

Усть-Джегута	3
270	7.3.4	7 сегмент

Усть-Джегута	4
271	7.3.5	7 сегмент

Усть-Джегута	5
272	7.4.1	7 сегмент	Теберда	1
273	7.4.2	7 сегмент

Теберда	2
274	7.4.3	7 сегмент

Теберда	3
275	7.4.4	7 сегмент

Теберда	4
276	7.4.5	7 сегмент

Теберда	5
277	7.5.1	7 сегмент	Домбай	1
278	7.5.2	7 сегмент

Домбай	2
279	7.5.3	7 сегмент

Домбай	3
280	7.6.1	7 сегмент	Медногорский Новый Карачай	1
281	7.7.1	7 сегмент	Орджоникидзевский Правокубанский	1
282	7.8.1	7 сегмент	02:071 04:021 04:031 04:090 04:091 04:092 04:093 04:094 07:000 07:023 07:024	СНП	1
283	7.8.2	7 сегмент

СНП	2
284	7.8.3	7 сегмент

СНП	3
285	7.8.4	7 сегмент

СНП	4
286	7.8.5	7 сегмент

СНП	5
287	7.8.6	7 сегмент

СНП	6
288	7.8.7	7 сегмент

СНП	7
289	7.8.8	7 сегмент

СНП	8
290	7.8.9	7 сегмент

СНП	9
291	7.8.10	7 сегмент

СНП	10
292	7.8.11	7 сегмент

СНП	11
293	7.9.1	7 сегмент	02:071 04:021 04:031 04:090 04:091 04:092 04:093 04:094 07:000 07:023 07:024	Межселенная территория	1
294	7.9.2	7 сегмент

Межселенная территория	2
295	7.9.3	7 сегмент

Межселенная территория	3
296	8.1.1	8 сегмент	08:000 08:020	Черкесск	1
297	8.1.2	8 сегмент

Черкесск	2
298	8.1.3	8 сегмент

Черкесск	3
299	8.1.4	8 сегмент

Черкесск	4
300	8.1.5	8 сегмент

Черкесск	5
302	8.1.6	8 сегмент

Черкесск	6
303	8.1.7	8 сегмент

Черкесск	7
304	8.1.8	8 сегмент

Черкесск	8
305	8.1.9	8 сегмент

Черкесск	9
306	8.1.10	8 сегмент

Черкесск	10
307	8.1.11	8 сегмент

Черкесск	11
308	8.1.12	8 сегмент

Черкесск	12
309	8.1.13	8 сегмент

Черкесск	13
310	8.1.14	8 сегмент

Черкесск	14
311	8.2.1	8 сегмент	08:000 08:020	Карачаевск	1
312	8.2.2	8 сегмент

Карачаевск	2
313	8.2.3	8 сегмент

Карачаевск	3
314	8.2.4	8 сегмент

Карачаевск	4
315	8.3.1	8 сегмент	08:000 08:020	Усть-Джегута	1
316	8.3.2	8 сегмент

Усть-Джегута	2
317	8.3.3	8 сегмент

Усть-Джегута	3
318	8.3.4	8 сегмент

Усть-Джегута	4
319	8.3.5	8 сегмент

Усть-Джегута	5
320	8.4.1	8 сегмент	08:000 08:020	Теберда	1
321	8.4.2	8 сегмент

Теберда	2
322	8.4.3	8 сегмент

Теберда	3
323	8.4.4	8 сегмент

Теберда	4
324	8.4.5	8 сегмент

Теберда	5
325	8.5.1	8 сегмент	08:000 08:020	Домбай	1
326	8.5.2	8 сегмент

Домбай	2
327	8.5.3	8 сегмент

Домбай	3
328	8.6.1	8 сегмент	08:000 08:020	Медногорский Новый Карачай	1
329	8.7.1	8 сегмент	08:000 08:020	Орджоникидзевский Правокубанский	1
330	8.8.1	8 сегмент	08:000 08:020	СНП	1
331	8.8.2	8 сегмент

СНП	2
332	8.8.3	8 сегмент

СНП	3
333	8.8.4	8 сегмент

СНП	4
334	8.8.5	8 сегмент

СНП	5
335	8.8.6	8 сегмент

СНП	6
336	8.8.7	8 сегмент

СНП	7
337	8.8.8	8 сегмент

СНП	8
338	8.8.9	8 сегмент

СНП	9
339	8.8.10	8 сегмент

СНП	10
340	8.8.11	8 сегмент

СНП	11
341	8.9.1	8 сегмент	08:000 08:020	Межселенная территория	1
342	8.9.2	8 сегмент

2
343	8.9.3	8 сегмент

3
344	9.1.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Черкесск	1
345	9.1.2	9 сегмент

Черкесск	2
346	9.1.3	9 сегмент

Черкесск	3
347	9.1.4	9 сегмент

Черкесск	4
348	9.1.5	9 сегмент

Черкесск	5
349	9.1.6	9 сегмент

Черкесск	6
350	9.1.7	9 сегмент

Черкесск	7
351	9.1.8	9 сегмент

Черкесск	8
352	9.1.9	9 сегмент

Черкесск	9
353	9.1.10	9 сегмент

Черкесск	10
354	9.1.11	9 сегмент

Черкесск	11
355	9.1.12	9 сегмент

Черкесск	12
356	9.1.13	9 сегмент

Черкесск	13
357	9.1.14	9 сегмент

Черкесск	14
358	9.2.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Карачаевск	1
359	9.2.2	9 сегмент

Карачаевск	2
360	9.2.3	9 сегмент

Карачаевск	3
361	9.2.4	9 сегмент

Карачаевск	4
362	9.3.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Усть-Джегута	1
363	9.3.2	9 сегмент

Усть-Джегута	2
364	9.3.3	9 сегмент

Усть-Джегута	3
365	9.3.4	9 сегмент

Усть-Джегута	4
366	9.3.5	9 сегмент

Усть-Джегута	5
367	9.4.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Теберда	1
368	9.4.2	9 сегмент

Теберда	2
369	9.4.3	9 сегмент

Теберда	3
370	9.4.4	9 сегмент

Теберда	4
371	9.4.5	9 сегмент

Теберда	5
372	9.5.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Домбай	1
373	9.5.2	9 сегмент

Домбай	2
374	9.5.3	9 сегмент

Домбай	3
375	9.6.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Медногорский Новый Карачай	1
376	9.7.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Орджоникидзевский Правокубанский	1
377	9.8.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	СНП	1
378	9.8.2	9 сегмент

СНП	2
379	9.8.3	9 сегмент

СНП	3
380	9.8.4	9 сегмент

СНП	4
381	9.8.5	9 сегмент

СНП	5
382	9.8.6	9 сегмент

СНП	6
383	9.8.7	9 сегмент

СНП	7
384	9.8.8	9 сегмент

СНП	8
385	9.8.9	9 сегмент

СНП	9
386	9.8.10	9 сегмент

СНП	10
387	9.8.11	9 сегмент

СНП	11
388	9.9.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Межселенная территория	1
389	9.9.2	9 сегмент

Межселенная территория	2
390	9.9.3	9 сегмент

Межселенная территория	3
391	10	10 сегмент	10:000 10:010 10:020 10:030 10:040	Все ЗУ КЧР	1
392	11.1.1	11 сегмент	11:010 11:020	Черкесск	1
393	11.1.2	11 сегмент

Черкесск	2
394	11.1.3	11 сегмент

Черкесск	3
395	11.1.4	11 сегмент

Черкесск	4
396	11.1.5	11 сегмент

Черкесск	5
397	11.1.6	11 сегмент

Черкесск	6
398	11.1.7	11 сегмент

Черкесск	7
399	11.1.8	11 сегмент

Черкесск	8
400	11.1.9	11 сегмент

Черкесск	9
401	11.1.10	11 сегмент

Черкесск	10
402	11.1.11	11 сегмент

Черкесск	11
403	11.1.12	11 сегмент

Черкесск	12
404	11.1.13	11 сегмент

Черкесск	13
405	11.1.14	11 сегмент

Черкесск	14
406	11.2.1	11 сегмент	11:010 11:020	Карачаевск	1
407	11.2.2	11 сегмент

Карачаевск	2
408	11.2.3	11 сегмент

Карачаевск	3
409	11.2.4	11 сегмент

Карачаевск	4
410	11.3.1	11 сегмент	11:010 11:020	Усть-Джегута	1
411	11.3.2	11 сегмент

Усть-Джегута	2
412	11.3.3	11 сегмент

Усть-Джегута	3
413	11.3.4	11 сегмент

Усть-Джегута	4
414	11.3.5	11 сегмент

Усть-Джегута	5
415	11.4.1	11 сегмент	11:010 11:020	Теберда	1
416	11.4.2	11 сегмент

Теберда	2
417	11.4.3	11 сегмент

Теберда	3
418	11.4.4	11 сегмент

Теберда	4
419	11.4.5	11 сегмент

Теберда	5
420	11.5.1	11 сегмент	11:010 11:020	Домбай	1
421	11.5.2	11 сегмент

Домбай	2
422	11.5.3	11 сегмент

Домбай	3
423	11.6.1	11 сегмент	11:010 11:020	Медногорский Новый Карачай	1
424	11.7.1	11 сегмент	11:010 11:020	Орджоникидзевский Правокубанский	1
425	11.8.1	11 сегмент	11:010 11:020	СНП	1
426	11.8.2	11 сегмент

СНП	2
427	11.8.3	11 сегмент

СНП	3
428	11.8.4	11 сегмент

СНП	4
429	11.8.5	11 сегмент

СНП	5
430	11.8.6	11 сегмент

СНП	6
431	11.8.7	11 сегмент

СНП	7
432	11.8.8	11 сегмент

СНП	8
433	11.8.9	11 сегмент

СНП	9
434	11.8.10	11 сегмент

СНП	10
435	11.8.11	11 сегмент

СНП	11
436	11.9.1	11 сегмент	11:010 11:020	Межселенная территория	1
437	11.9.2	11 сегмент

2
438	11.9.3	11 сегмент

3
439	12.1.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Черкесск	1
440	12.1.2	12 сегмент

Черкесск	2
441	12.1.3	12 сегмент

Черкесск	3
442	12.1.4	12 сегмент

Черкесск	4
443	12.1.5	12 сегмент

Черкесск	5
444	12.1.6	12 сегмент

Черкесск	6
445	12.1.7	12 сегмент

Черкесск	7
446	12.1.8	12 сегмент

Черкесск	8
447	12.1.9	12 сегмент

Черкесск	9
448	12.1.10	12 сегмент

Черкесск	10
449	12.1.11	12 сегмент

Черкесск	11
450	12.1.12	12 сегмент

Черкесск	12
451	12.1.13	12 сегмент

Черкесск	13
452	12.1.14	12 сегмент

Черкесск	14
453	12.2.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Карачаевск	1
454	12.2.2	12 сегмент

Карачаевск	2
455	12.2.3	12 сегмент

Карачаевск	3
456	12.2.4	12 сегмент

Карачаевск	4
457	12.3.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Усть-Джегута	1
458	12.3.2	12 сегмент

Усть-Джегута	2
459	12.3.3	12 сегмент

Усть-Джегута	3
460	12.3.4	12 сегмент

Усть-Джегута	4
461	12.3.5	12 сегмент

Усть-Джегута	5
462	12.4.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Теберда	1
463	12.4.2	12 сегмент

Теберда	2
464	12.4.3	12 сегмент

Теберда	3
465	12.4.4	12 сегмент

Теберда	4
466	12.4.5	12 сегмент

Теберда	5
467	12.5.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Домбай	1
468	12.5.2	12 сегмент

Домбай	2
469	12.5.3	12 сегмент

Домбай	3
470	12.6.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Медногорский Новый Карачай	1
471	12.7.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Орджоникидзевский Правокубанский	1
472	12.8.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	СНП	1
473	12.8.2	12 сегмент

СНП	2
474	12.8.3	12 сегмент

СНП	3
475	12.8.4	12 сегмент

СНП	4
476	12.8.5	12 сегмент

СНП	5
477	12.8.6	12 сегмент

СНП	6
478	12.8.7	12 сегмент

СНП	7
479	12.8.8	12 сегмент

СНП	8
480	12.8.9	12 сегмент

СНП	9
481	12.8.10	12 сегмент

СНП	10
482	12.8.11	12 сегмент

СНП	11
483	12.9.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Межселенная территория	1
484	12.9.2	12 сегмент

2
485	12.9.3	12 сегмент

3
486	13.1.1	13 сегмент	02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021	Черкесск	1
487	13.1.2	13 сегмент

Черкесск	2
488	13.1.3	13 сегмент

Черкесск	3
489	13.1.4	13 сегмент

Черкесск	4
490	13.1.5	13 сегмент

Черкесск	5
491	13.1.6	13 сегмент

Черкесск	6
492	13.1.7	13 сегмент

Черкесск	7
493	13.1.8	13 сегмент

Черкесск	8
494	13.1.9	13 сегмент

Черкесск	9
495	13.1.10	13 сегмент

Черкесск	10
496	13.1.11	13 сегмент

Черкесск	11
497	13.1.12	13 сегмент

Черкесск	12
498	13.1.13	13 сегмент

Черкесск	13
499	13.1.14	13 сегмент

Черкесск	14
500	13.2.1	13 сегмент	02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021	Карачаевск	1
501	13.2.2	13 сегмент

Карачаевск	2
502	13.2.3	13 сегмент

Карачаевск	3
503	13.2.4	13 сегмент

Карачаевск	4
504	13.3.1	13 сегмент	02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021	Усть-Джегута	1
505	13.3.2	13 сегмент

Усть-Джегута	2
506	13.3.3	13 сегмент

Усть-Джегута	3
507	13.3.4	13 сегмент

Усть-Джегута	4
508	13.3.5	13 сегмент

Усть-Джегута	5
509	13.4.1	13 сегмент	02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021	Теберда	1
510	13.4.2	13 сегмент

Теберда	2
511	13.4.3	13 сегмент

Теберда	3
512	13.4.4	13 сегмент

Теберда	4
513	13.4.5	13 сегмент

Теберда	5
514	13.5.1	13 сегмент	02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021	Домбай	1
515	13.5.2	13 сегмент

Домбай	2
516	13.5.3	13 сегмент

Домбай	3
517	13.6.1	13 сегмент	Медногорский Новый Карачай	1
518	13.7.1	13 сегмент	Орджоникидзевский Правокубанский	1
519	13.8.1	13 сегмент	02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021	СНП	1
520	13.8.2	13 сегмент

СНП	2
521	13.8.3	13 сегмент

СНП	3
522	13.8.4	13 сегмент

СНП	4
523	13.8.5	13 сегмент

СНП	5
524	13.8.6	13 сегмент

СНП	6
525	13.8.7	13 сегмент

СНП	7
526	13.8.8	13 сегмент

СНП	8
527	13.8.9	13 сегмент

СНП	9
528	13.8.10	13 сегмент

СНП	10
529	13.8.11	13 сегмент

СНП	11
530	13.9.1	13 сегмент	02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021	Межселенная территория	1
531	13.9.2	13 сегмент

2
532	13.9.3	13 сегмент

3
533	14.1.1	14 сегмент	14:000	Черкесск	1
534	14.1.2	14 сегмент

Черкесск	2
535	14.1.3	14 сегмент

Черкесск	3
536	14.1.4	14 сегмент

Черкесск	4
537	14.1.5	14 сегмент

Черкесск	5
538	14.1.6	14 сегмент

Черкесск	6
539	14.1.7	14 сегмент

Черкесск	7
540	14.1.8	14 сегмент

Черкесск	8
541	14.1.9	14 сегмент

Черкесск	9
542	14.1.10	14 сегмент

Черкесск	10
543	14.1.11	14 сегмент

Черкесск	11
544	14.1.12	14 сегмент

Черкесск	12
545	14.1.13	14 сегмент

Черкесск	13
546	14.1.14	14 сегмент

Черкесск	14
547	14.2.1	14 сегмент	14:000	Карачаевск	1
548	14.2.2	14 сегмент

Карачаевск	2
549	14.2.3	14 сегмент

Карачаевск	3
550	14.2.4	14 сегмент

Карачаевск	4
551	14.3.1	14 сегмент	14:000	Усть-Джегута	1
552	14.3.2	14 сегмент

Усть-Джегута	2
553	14.3.3	14 сегмент

Усть-Джегута	3
554	14.3.4	14 сегмент

Усть-Джегута	4
555	14.3.5	14 сегмент

Усть-Джегута	5
556	14.4.1	14 сегмент	14:000	Теберда	1
557	14.4.2	14 сегмент

Теберда	2
558	14.4.3	14 сегмент

Теберда	3
559	14.4.4	14 сегмент

Теберда	4
560	14.4.5	14 сегмент

Теберда	5
561	14.5.1	14 сегмент	14:000	Домбай	1
562	14.5.2	14 сегмент

Домбай	2
563	14.5.3	14 сегмент

Домбай	3
564	14.6.1	14 сегмент	14:000	Медногорский Новый Карачай	1
565	14.7.1	14 сегмент	14:000	Орджоникидзевский Правокубанский	1
566	14.8.1	14 сегмент	14:000	СНП	1
567	14.8.2	14 сегмент

СНП	2
568	14.8.3	14 сегмент

СНП	3
569	14.8.4	14 сегмент

СНП	4
570	14.8.5	14 сегмент

СНП	5
571	14.8.6	14 сегмент

СНП	6
572	14.8.7	14 сегмент

СНП	7
573	14.8.8	14 сегмент

СНП	8
574	14.8.9	14 сегмент

СНП	9
575	14.8.10	14 сегмент

СНП	10
576	14.8.11	14 сегмент

СНП	11
577	14.9.1	14 сегмент	14:000	Межселенная территория	1
578	14.9.2	14 сегмент

2
579	14.9.3	14 сегмент

3

Результаты группировки объектов недвижимости приведены в Приложении 2.3 Результаты группировки ОН.

2.4. Информация об определении перечня ценообразующих факторов объектов недвижимости и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 04.08.2021 г. № П/0336.

2.4.1. Сведения о ценообразующих факторах.

Ценообразующие факторы – многообразие условий, в которых формируются структура и уровень цены. Это причины, воздействующие непосредственно или опосредованно на формирование цены недвижимости. К ценообразующим факторам объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.

Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:

1) факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;

2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;

3) факторы, характеризующие объект недвижимости.

При анализе рынка объекта оценки Исполнитель из общего числа разнообразных ценообразующих факторов выбирает те, которые оказывают наибольшее влияние на изменение цены объектов в большую или меньшую сторону, и исключает те факторы, влияние которых на стоимость незначительно либо противоречиво (т.е. не прослеживается четкой зависимости).

При определении количества ценообразующих факторов, на которых будет строиться расчет, Исполнитель должен учитывать емкость рынка, к которому относится оцениваемый объект. Чем больше и разнообразнее количество предложений на рынке, тем больше ценообразующих факторов можно принимать к рассмотрению, и наоборот.

В соответствии с методическими указаниями для определения кадастровой стоимости Исполнителю нужно определить ценообразуюшие факторы. Согласно приложению № 3 к Методическим Указаниям для земельных участков необходимы следующие ценообразующие факторы:

Категория земель;

Вид разрешенного использования;

Площадь;

Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее);

Расположение земельного участка, относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее);

Сведения об инженерной инфраструктуре:

Расположение земельного участка относительно линий электропередач;

Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов;

Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка;

Наличие в сельском населенном пункте магазина;

Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы;

Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости;

Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости.

Информация о ценообразующих факторах

В соответствии с Методическими указаниями для определения кадастровой стоимости Исполнитель выявил ряд ценообразующих факторов, которые оказывают наибольшее влияние на определение кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно Приложению № 3 к Методическим Указаниям для земель определены следующие ценообразующие факторы:

- Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования;

- Площадь земельного участка;

- Фактическое использование;

- Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее);

- Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее);

- Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее);

- Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости;

- Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости;

- Расположение земельного участка относительно линий электропередач;

- Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка.

Как было сказано в главе 2.1, в Карачаево-Черкесской Республике преобладает рынок земельных участков из земель населенных пунктов. В процессе определения ГКОЗ Исполнитель использует объекты аналоги земель населенных пунктов, земель промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

Обоснование использования или не использования того или иного ценообразующего фактора для определения кадастровой стоимости земельных участков КЧР приведено в п. 2.4.3 настоящего Отчета.

2.4.2. Источники сведений о ценообразующих факторах.

В рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом и Методическими указаниями Учреждением были направлены запросы о предоставлении недостающей информации об объектах недвижимости, необходимой для определения кадастровой стоимости, в федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности в организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также в подведомственные им организации. Перечень запросов представлен в Таблице ниже. Копии запросов о предоставлении информации, а также копии ответов на указанные запросы представлены в Приложении 1. Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации для ГКО\ архив «ЦФ.rar».

Таблица 60

Перечень запросов, подготовленных Учреждением

№ п/п	Автор ответа на запрос о предоставлении информации	Дата и номер запроса, на который получена информация	Запрашиваемая информация	Регистрационный номер и дата ответа	Примечание
Администрация Абазинского муниципального района	от 21.01.2026 №11	О значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости и иной информации, необходимой для проведения работ	от 29.01.2026 №232 от 30.01.2026 №244 от 27.02.2026 №615	Информация о значениях ценообразующих факторов получена в полном объеме согласно приложения
Администрация Адыге-Хабльского муниципального района	от 22.01.2026 №14	О значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости и иной информации, необходимой для проведения работ	от 30.01.2026 №1-134	Информация о значениях ценообразующих факторов получена в полном объеме согласно приложения
Администрация Зеленчукского муниципального района	от 20.01.2026 №8	О значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости и иной информации, необходимой для проведения работ	от 11.04.2026 №01-1732	Информация о значениях ценообразующих факторов получена в полном объеме согласно приложения
Администрация Карачаевского муниципального района	от 22.01.2026 №12	О значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости и иной информации, необходимой для проведения работ	от 27.02.2026 №500	Информация о значениях ценообразующих факторов получена в полном объеме согласно приложения
Администрация Малокарачаевского муниципального района	от 20.01.2026 №7	О значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости и иной информации, необходимой для проведения работ	от 26.01.2026 №292	Информация о значениях ценообразующих факторов получена в полном объеме согласно приложения
Администрация Ногайского муниципального района	от 22.01.2026 №16	О значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости и иной информации, необходимой для проведения работ	от 13.02.2026 №47	Информация о значениях ценообразующих факторов получена в полном объеме согласно приложения
Администрация Прикубанского муниципального района	от 20.01.2026 №9	О значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости и иной информации, необходимой для проведения работ	от 10.03.2026 №1105	Информация о значениях ценообразующих факторов получена в полном объеме согласно приложения
Администрация Урупского муниципального района	от 19.01.2026 №6 от 14.04.2026 №108	О значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости и иной информации, необходимой для проведения работ	от 17.02.2026 №352/01-01-23	Информация о значениях ценообразующих факторов получена в полном объеме согласно приложения
Администрация Усть-Джегутинского муниципального района	от 22.01.2026 №13	О значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости и иной информации, необходимой для проведения работ	от 29.01.2026 №302 от 08.04.2026 №1523	Информация о значениях ценообразующих факторов получена в полном объеме согласно приложения
Администрация Хабезского муниципального района	от 22.01.2026 №15	О значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости и иной информации, необходимой для проведения работ	от 05.02.2026 №257	Информация о значениях ценообразующих факторов получена в полном объеме согласно приложения
Мэрия муниципального образования города Черкесска	от 20.01.2026 №17 от 14.04.2026 №110	О значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости и иной информации, необходимой для проведения работ	от 30.01.2026 №464-03 от 30.04.2026 №30-606/2 от 04.05.2026 №2610-05	Информация о значениях ценообразующих факторов получена в полном объеме согласно приложения
Мэрия Карачаевского городского округа	от 21.01.2026 №10	О значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости и иной информации, необходимой для проведения работ	от 12.02.2026 №135	Информация о значениях ценообразующих факторов получена в полном объеме согласно приложения

Наряду с формированием запросов для получения значений ценообразующих факторов бюджетным Учреждением проводилась самостоятельная работа для получения данных значений. В качестве значения ценообразующих факторов с признаком «расстояние» рассчитывалось расстояние от населенного пункта, в котором находится объект оценки, до республиканского центра, автодорог и т.д. Для этих целей использовался сервис построения маршрута сайта Яндекс.карты (https://yandex.ru/maps).

Учреждением учтена информация об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2026г.

Копии решений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представлены в Приложении 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен/Решения.

Также в рамках сбора информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости (информация о внешней среде объектов недвижимости) КЧРГБУ «Республиканский кадастровый центр» подготовлены и направлены запросы:

- В Северо-Кавказское межрегиональное управление Росприроднадзора – о предоставлении информации об экологических факторах в муниципальных образованиях районов и городов Карачаево-Черкесской Республики, которые могут оказать влияние на величину стоимости земельных участков (№ 62 от 16.02.2026). Получен ответ от 27.02.2026 №01-16/1809.

- В Главное управление Карачаево-Черкесской Республики по тарифам и ценам – о ценах на подключение к инженерным коммуникационным сетям (к электрическим сетям, к сетям водоснабжения и водоотведения, к газораспределительным сетям , к тепловым сетям) и показателях стоимости тарифов 1 куб. м природного газа, 1 куб. м водоснабжения и водоотведения, 1 кВт электроэнергии, 1 Гкал/ч теплоснабжения, и вывоза ТБО на территории Карачаево-Черкесской республики в разрезе по муниципальным районам и образованиям за 2023-2025гг. (от 22.01.2026 №19). Получен ответ от 27.01.2026 №98.

- В Отделение - Национальный банк по Карачаево-Черкесской Республике Южного главного управления Центрального банка Российской Федерации – о предоставлении информации об особенностях кредитования рынка недвижимости Карачаево-Черкесской Республики, его финансовых показателях от 23.01.2026 №22 и от 28.01.2026 №36. Получен ответ от 03.02.2026 №Т-391-4/139.

- Главам администраций муниципальных образований – о предоставлении актуальных на 01.01.2026 правил землепользования и застройки (от 30.01.2026 г. № 49, от 30.01.2026 г. № 48, от 30.01.2026 г. № 46, от 30.01.2026 г. № 44, от 30.01.2026 г. № 43, от 30.01.2026 г. № 42, 30.01.2026 г. № 41, от 30.01.2026 г. № 40, от 30.01.2026 г. № 38, от 30.01.2026 г. № 39, от 30.01.2026 № 47, от 30.01.2026 г. № 45). Получены ответы от ряда СМО: от 10.02.2026 №458, от 05.02.2026 №258, от 24.02.2026 №157, от 30.04.2026 №1155-03, от 11.02.2026 №312/01-0123, от 05.02.2026 №01-400, от 16.02.2026 №736, от 19.02.2026 №119, от 03.03.2026 №1-378, от 13.02.2026 №705, от 02.02.2026 №281.

- В Министерство сельского хозяйства Карачаево-Черкесской Республике- о предоставлении информации о стоимости затрат в Карачаево-Черкесской Республике на обработку (от 23.12.2025 №295). Получен ответ от 20.02.2026 №1313-02/1.

- В Министерство сельского хозяйства Карачаево-Черкесской Республике- о предоставлении информации о среднегодовых ценах реализации сельскохозяйственных культур и органического удобрения в Карачаево-Черкесской Республике (от 10.03.2026 №76). Получен ответ от 26.03.2026 №2551-02/1.

- В Минприроды - о предоставлении актуальных на 01.01.2026 материалов лесоустройства, аукционов (от 16.01.2026 №3 и от 15.04.2026 №111). Получен ответ	от 03.03.2026 №1093/ОЛ и от 21.04.2026 №2187/ОЛ.

- В Управление Росреестра по Карачаево-Черкесской Республике – о предоставлении информации о фактах поступления в управление почвенных карт и почвенных очерков, полученных в результате проведения землеустройства, для включения в Государственный форд данных	(от 01.04.2025 №85). Получен ответ от 15.04.2025 №ИСХ/01531/25.

- В филиал ППК «Роскадастра» по Карачаево-Черкесской Республике – о предоставлении информации о фактах поступления в управление почвенных карт и почвенных очерков, полученных в результате проведения землеустройства, для включения в Государственный форд данных	(от 05.09.2025 №194). Получен ответ от 11.09.2025 №ИСХ/5163/25.

- В управление федеральной службы государственной статистики по Северо-Кавказскому федеральному округу – о предоставлении информации о численности и уровне заработной платы на территории КЧР	(от 16.02.2026 №63). Получен ответ от 17.02.2026 №ЭХ-Т29-20/120-ИС.

- В Управление Карачаево-Черкесской Республики по сохранению, использованию, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия - о предоставлении перечня объектов культурного наследия (№ 4 от 16.01.2026) Получен ответ от 30.01.2026 №84 и от 02.02.2026 №86.

- В филиал ФГБУ «Агрохимическая служба России» - о предоставлении информации о стоимость известкования и внесения органических удобрений (от 10.03.2026 №77). Получен ответ от 12.03.2026 №36.

Копии запросов о предоставлении информации, а также копии ответов на указанные запросы представлены в Приложении 1. Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации для ГКО\.

В рамках подготовительных работ КЧРГБУ «Республиканский кадастровый центр» также подготовлены и направлены запросы:

- Главам администраций муниципальных образований – о предоставлении информации о сделках, заключенных за период 2023-2024 годы, с земельными участками всех категорий земель, расположенными на территории муниципального образования (от 26.03.2025 №80,). Получены ответы от ряда СМО: от 04.04.2025 №1033, от 03.04.2025 №1-557, от 25.04.2025 №30-572/2, от 18.09.2025 №01-3454, от 15.09.2025 №2103, от 28.09.2025 №4248, от 28.05.2025 №553, от 25.04.2025 №2182, от 20.05.2025 №1330/01-01-23, от 03.04.2025 №1178, от 19.05.2025 №1198.

- Главам администраций муниципальных образований – о предоставлении информации о сделках, заключенных за 2025 год, с земельными участками всех категорий земель, расположенными на территории муниципального образования (от 27.01.2026 № 34, от 26.01.2026 №32, от 26.01.2026 № 28, от 26.01.2026 №25, от 26.01.2026 № 30, от 26.01.2026 № 29, от 27.01.2026 № 35, от 26.01.2026 № 27, от 26.01.2026 № 31, от 27.01.2026 № 33, от 26.01.2026 № 24, от 26.01.2026 №26). Получены ответы от ряда СМО: от 29.01.2026 №235, от 02.02.2026 №1-148, от 05.02.2026 №01-389, от 12.02.2026 №136, от 30.01.2026 №30-93/2, от 11.02.2026 №309/01-01-23, от 30.01.2026 №53, от 02.02.2026 №344, от 30.01.2026 №217, от 30.01.2026 №457, от 13.02.2026 №719.

- В Территориальное управление Росимущества в Карачаево-Черкесской Республике - о предоставлении информации о сделках, заключенных за период с 01.01.2023 по 31.12.2025, с земельными участками всех категорий земель, находящимися в собственности Российской Федерации (от 23.01.2026 №21). Ответ получен от 09.04.2026 №499.

- в агентства недвижимости Карачаево-Черкесской Республики - о предоставлении информации о земельных участках, расположенных на территории Карачаево-Черкесской Республики, в отношении которых с 2023 по 2024 годах организацией оказаны услуги по сделкам (купля-продажа, аренда) (от 01.04.2025 №86). Ответ не поступил.

Копия запроса о предоставлении информации, а также копия ответа на указанный запрос представлены в Приложении 1. Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации для ГКО\.

Также Учреждением письмом от 26.03.2025 №79 был направлен запрос в Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики о предоставлении информации о сделках, заключенных за период 2023–2024 гг., с земельными участками всех категорий земель, находящимися в собственности Карачаево-Черкесской Республики. Ответ не поступил.

Проведена сегментация в отношении 288 858 земельных участков всех категорий земель.

2.4.3. Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке

В соответствии с Приложением № 3 к Методическим указаниям определены ценообразующие факторы для государственной кадастровой оценки земельных участков и ОКС.

Таблица 61

Примерный перечень ценообразующих факторов для государственной кадастровой оценки земельных участков и ОКС

Наименование группы ЦФ	Количество факторов в группе	№ ЦФ по Приложению № 3 к МУ	Наименование ценообразующего фактора
Земельные участки (общие сведения)	6	1	Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования

2	Площадь земельного участка

3	Вид использования

4	Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем (ГИС)

5	Наличие обременений (ограничений) земельного участка

6	Характеристики застройки земельного участка
Земельные участки (дополнительные характеристики сегмента «Сельскохозяйственное использование»)	13	7	Вид угодий

8	Нормативная урожайность

9	Гранулометрический состав почв (механический состав)

10	Каменистость почв

11	Засоление почв

12	Солонцеватость почв

13	Солонцы по мощности надсолонцового горизонта

14	Карбонатность почв

15	Уплотнение почв

16	Переувлажнение

17	Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)

18	Пестрота почвенного покрова

19	Удаленность от рынков сбыта
ОКС	17	20	Назначение

21	Наименование

22	Вид использования

23	Площадь, основная характеристика

24	Плотность застройки земельного участка

25	Плотность застроенности земельного участка

26	Количество надземных этажей

27	Количество подземных этажей

28	Этажность

29	Этаж расположения

30	Материал основных несущих конструкций

31	Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства (для ОНС - год получения разрешения на строительство)

32	Дата проведения капитального ремонта (реконструкции)

33	Дата проведения осмотра

34	Капитальность объекта

35	Планировка

36	Наличие обременений (ограничений) ОКС
Сведения о местоположении	5	37	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)

38	Линия застройки ОКС

39	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)

40	Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)

41	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)
Сведения об инженерной инфраструктуре:	6	42	Категория, проектная мощность линейного объекта

43	Класс линейного объекта

44	Расположение земельного участка относительно линий электропередач

45	Протяженность земельных участков под линейными объектами

46	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов

47	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка
Прочие сведения:	9	48	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)

49	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)

50	Наличие в сельском населенном пункте магазина

51	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы

52	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых

53	Зоны особого режима использования в границах земельных участков

54	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне

55	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости

56	Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости
Итого:	56

Семнадцать ценообразующих факторов, отнесенных Приложением № 3 к Методическим указаниям для ОКС и линейных объектов, не используются для государственной кадастровой оценки земельных участков, так как, согласно Перечню объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, объектами государственной кадастровой оценки являются земельные участки.

Факторы №№ 42, 43 характерны для объектов недвижимости «Сооружения» и так же не участвуют в дальнейшем анализе.

Таким образом, далее проведен анализ обоснования использования / отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, по 37 ценообразующим факторам по всем сегментам, сгруппированным для государственной кадастровой оценки земельных участков в п. 2.3. настоящего Отчета.

Состав ценообразующих факторов для оцениваемых земельных участков определяется с учетом характеристик сгруппированных сегментов и сбора рыночной информации.

Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении КС, представлены в Приложении 2.1 Сведения о ценообразующих факторах.

Перечень ценообразующих факторов, использованных/не использованных для государственной кадастровой оценки земельных участков в соответствие с Приложением № 3 к Методическим указаниям приведен в таблице 39 настоящего Отчета. Источниками информации по ЦФ №1.2, №3 - сведения ЕГРН, №№ 8, 9, 10, 12, 13, 14, 16 - почвенные материалы (фонд данных ГКО Росреестра прошлый тур оценки); №№ 47.1-47.8 – администрациями муниципальных районов и мэриями муниципальных образований.

Таблица 62

Перечень ценообразующих факторов, использованных/не использованных для государственной кадастровой оценки земельных участков в соответствие с Приложением № 3 к Методическим указаниям

№ ЦФ	Наименование ценообразующего фактора	Обоснование использования ценообразующего фактора	Обоснование отказа от использования ценообразующего фактора	Сегмент/группа
Общие сведения (характеристика земельного участка)
1	Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования	Все сегменты
1.1	Категория земель	-	Исходя из анализа Методических указаний, оценка земельного участка проводится в соответствие с его разрешенным использованием без учета категорий. Анализ рынка, что участники рынка практически не упоминают категорию земли при подаче объявления к продаже.	-
1.2	Вид разрешенного использования	Определение вида разрешенного использования является одним из этапов определения вида использования объектов недвижимости. Является важным ценообразующим фактором, поскольку на основе анализа данной информации проведена сегментация, группировка и определена подгруппа объектов оценки.	-	Все сегменты/группы
2	Площадь земельного участка	-	Данный фактор учитывает эффект масштаба. Зачастую участки с большей площадью могут иметь большую цену, так как большая площадь является коммерчески более привлекательной с точки зрения потенциального инвестора. Поэтому данный фактор не используется в расчетах.	-
3	Вид использования	Вид использования объекта недвижимости - фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости. Является важным ценообразующим фактором, поскольку на основе анализа данной информации проведена сегментация, группировка и определена подгруппа объектов оценки.	-	Все сегменты/группы
4	Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)	-	Данные ЕГРН, предоставленные бюджетному учреждению, содержат сведения о границах земельном участке в координатном описании, не по всем объектам оценки. В связи с чем данный фактор не использовался.	-
5	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	-	Данный фактор не применялся, так как ограничения или обременения существенно не влияют на возможность использования объектов оценки и объектов аналогов.	-
6	Характеристика застройки земельного участка	-	При определении кадастровой стоимости земельных участков все участки считаются условно свободными, характер застройки не учитывается.	-
Земельные участки (дополнительные характеристики сегмента «Сельскохозяйственное использование»):
7	Вид угодий	-	Данный фактор не использовался, т.к. на этапе группировки земельных участков 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование» была учтена информация о виде разрешенного и фактического использования объектов недвижимости.	-
8	Нормативная урожайность	Основной ценообразующий фактор на основании которого рассчитывается рентный доход от сельскохозяйственных угодий в рамках доходного подхода.	-	1 сегмент/ подгруппа 1.1
9	Гранулометрический состав почв (механический состав)	В соответствии с п. 57.2 При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов. Используются.	-	1 сегмент/ подгруппа 1.1
10	Каменистость почв

-	1 сегмент/ подгруппа 1.1
11	Засоление почв	-	Не использовался, в КЧР засоление почв не выявлено.	-
12	Солонцеватость почв	В соответствии с п. 57.2 При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов. Используются.	-	1 сегмент/ подгруппа 1.1
13	Солонцы по мощности надсолонцового горизонта

-	1 сегмент/ подгруппа 1.1
14	Карбонатность почв

-	1 сегмент/ подгруппа 1.1
15	Уплотнение почв	-	Не использовался, в КЧР уплотнение почв не выявлено.	-
16	Переувлажнение	В соответствии с п. 57.2 При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов. Используется.	-	1 сегмент/ подгруппа 1.1
17	Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)	-	Не использовался ввиду отсутствия достоверных данных.	-
18	Пестрота почвенного покрова	-	Не использовался ввиду отсутствия достоверных данных.	-
19	Удаленность от рынков сбыта	-	Примененные методики расчета не предусматривают использование данного показателя.	-
Сведения о местоположении:
37	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)	-	Не использовался ввиду отсутствия достоверных данных по типу покрытия.	-
38	Линия застройки ОКС	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался. Достоверно установить линию застройки по объектам оценки, а также по объектам аналогам не представляется возможным.	-
39	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)	-	Данный фактор не применялся из-за характера местности оцениваемого субъекта. Влияние фактора не выявлено.	-
40	Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)	-	Не использовался ввиду отсутствия достоверных данных по наименованию и типу рекреационной зоны.	-
41	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	-	Влияние на кадастровую стоимость земельных участков не выявлено.	-
52	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	-	Влияние на кадастровую стоимость земельных участков не выявлено.	-
53	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	-	Отсутствуют полные и достоверные данные о факторе. Не выявлено влияние данного фактора на стоимость земельных участков.	-
54	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	-	Отсутствуют полные и достоверные данные о факторе. Не выявлено влияние данного фактора на стоимость земельных участков.	-
55	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	-	Отсутствуют полные и достоверные данные о факторе. Не выявлено влияние данного фактора на стоимость земельных участков.	-
56	Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости	-	Отсутствуют полные и достоверные данные о факторе. Не выявлено влияние данного фактора на стоимость земельных участков.	-
Сведения об инженерной инфраструктуре:
44	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	-	Отсутствуют полные и достоверные данные о факторе. Не выявлено влияние данного фактора на стоимость земельных участков.	-
45	Протяженность земельных участков под линейными объектами	-	Отсутствуют полные и достоверные данные о факторе. Не выявлено влияние данного фактора на стоимость земельных участков.	-
46	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	-	Влияние на кадастровую стоимость земельных участков не выявлено	-
47 47.1 47.2 47.3 47.4 47.5 47.6 47.7 47.8	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка Используются как нижеследующие ценообразующие факторы: Для объектов недвижимости расположенных в СНП: Наличие в населенном пункте центрального электроснабжения; Наличие в населенном пункте центрального водоснабжения; Наличие в населенном пункте центрального газоснабжения; Наличие в населенном пункте центральной канализации; Для объектов недвижимости расположенных в ГНП: Газоснабжение; Центральная канализация; Центральное водоснабжение; Электроснабжение.	Наличие или отсутствие коммуникаций на земельном участке влияет на стоимость объектов недвижимости. Наибольшие цены запрашиваются за объекты, обеспеченные всеми коммуникациями, по мере снижения числа коммуникаций цены снижаются. Влияние данного фактора подтверждает анализ рынка, зачастую указывается в объявлениях к продаже земельных участков.	-	Все сегменты/группы, за исключением 1 и 10 сегментов
Прочие сведения (Социально-экономические сведения)
48	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	-	Исполнителем не было выявлено признаков косвенного либо прямого воздействия социально-экономических факторов, таких как цены потребительской корзины и товарооборот, на конъюнктуру рынка земельных участков.	-
49	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)

50	Наличие в сельском населенном пункте магазина	-	Влияние на кадастровую стоимость земельных участков не выявлено.	-
51	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы

2.5. Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями

Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями приведено в нижеследующей таблице 40.

Таблица 63

Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями

Наименование ценообразующего фактора	Тип ценообразующего фактора (Фактор, характеризующий внешнюю среду объектов недвижимости/Фактор, характеризующий непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости/Фактор, характеризующий объект недвижимости)	Единицы измерения, идентификатор	Источники сведений о ценообразующих факторах	Обоснование использования/отказа	Комментарий/Сегмент, группа
Агроклиматическая подзона	Фактор, характеризующий внешнюю среду объектов недвижимости	-	Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации, под ред. С.И. Носова, Москва, 2010.	Используется для определения агроклиматического потенциала, структуры посевов, коэффициента перехода к зерновым культурам. Использование фактора обусловлено наличием зависимости стоимости объекта оценки от местоположения в различных агроклиматических подзонах	Агроклиматическое зонирование позволяет учесть влияние изменяющихся климатических условий на качество земель, выявляются территории, существенно различающиеся по агроклиматическим показателям, определяющим ассортимент и нормативную урожайность сельскохозяйственных культур/Сегмент1, подгруппа 1.1
Мощность гумусового горизонта	Фактор, характеризующий объект недвижимости	-	Почвенные материалы (Фонд данных ГКО Росреестра прошлый тур оценки, а также Приложение 1. Исходные данные/1.5 Исходные данные для определения значений ЦФ/Почвенные карты).	Используется для определения мощности гумусового горизонта. Использование фактора обусловлено наличием зависимости стоимости объекта оценки от коэффициента на мощность гумусового горизонта для расчета нормативной урожайности сельскохозяйственных культур.	Сегмент1, подгруппа 1.1
Содержание гумуса	Фактор, характеризующий объект недвижимости	-	Почвенные материалы (Фонд данных ГКО Росреестра прошлый тур оценки, а также Приложение 1. Исходные данные/1.5 Исходные данные для определения значений ЦФ/Почвенные карты).	Используется для определения содержание гумуса. Использование фактора обусловлено наличием зависимости стоимости объекта оценки от коэффициента на содержание гумуса для расчета нормативной урожайности сельскохозяйственных культур.	Сегмент1, подгруппа 1.1
Эродированность почв	Фактор, характеризующий объект недвижимости	-	Почвенные материалы (Фонд данных ГКО Росреестра прошлый тур оценки, а также Приложение 1. Исходные данные/1.5 Исходные данные для определения значений ЦФ/Почвенные карты).	Использовалось для определения коэффициента на негативные свойства почвы для расчета нормативной урожайности сельскохозяйственных культур.	Сегмент1, подгруппа 1.1
Номер оценочной зоны	Фактор, характеризующий объект недвижимости	-	КЧРГБУ «Республиканский кадастровый центр».	Использовался для дифференциации объектов недвижимости по оценочным зонам с различными уровнями УПКС	Все сегменты, за исключением 1 и 10 сегментов
Код ВРИ	Фактор, характеризующий объект недвижимости	-	КЧРГБУ «Республиканский кадастровый центр», на основе сведений ЕГРН о разрешенном и фактическом использовании объектов недвижимости.	Использовался. В зависимости от кода ВРИ использовалась соответствующая поправка.	Все сегменты, за исключением 1 и 10 сегментов
ЦФ ГНП/СНП/МС	Фактор, характеризующий объект недвижимости	-	КЧРГБУ «Республиканский кадастровый центр», на основе сведений ЕГРН о местоположении объектов недвижимости.	Использовался для дифференциации объектов недвижимости между городскими/сельскими населенными пунктами и межселенным территориям	Все сегменты
Подгруппы ГНП	Фактор, характеризующий объект недвижимости	-	Сведения ЕГРН такие как, наименования городских населенных пунктов, в границах которых расположены объекты недвижимости	Использовался для дифференциации объектов недвижимости по городским населенным пунктам	Все сегменты, за исключением 1 и 10 сегментов
CO_Наименование муниципального района	Фактор, характеризующий объект недвижимости	-	Сведения ЕГРН такие как, наименования муниципальных районов, в границах которых расположены объекты недвижимости	Использовался в целях дальнейшей группировки объектов недвижимости 13 сегмента (садоводческие и огороднические земельные участки) расположенные на межселенных территориях по двум оценочным зонам	13 сегмент

2.6. Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки

Исполнитель при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) три подхода к оценке. Исполнитель вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Подходы рекомендуется применять при условии существования достоверной и достаточной информации, необходимой для расчетов в границах каждого из подходов.

Определение кадастровой стоимости производится на базе построения моделей оценки. Модель может строиться на методологии затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости.

Выбор той или иной модели продиктован, в том числе, развитостью либо неразвитостью рынка сегмента. Так, в результате проведенного анализа сегментов рынка выявлено 995 аналогов среди различных сегментов. 95% всех аналогов относятся к 13 сегменту, причем основное количество из них расположены в крупных городских населенных пунктах и вблизи них. Остальные сегменты рынка Карачаево-Черкесской Республики развиты крайне слабо, на уровне единичных предложений.

При такой ситуации выбор моделей оценки так же ограничен.

Вместе с тем, немалую роль в выборе моделей определения кадастровой стоимости играет и количество объектов оценки. Так, особенностью земельных участков промышленности Карачаево-Черкесской Республики, содержащихся в Перечне, является то, что объекты оценки относятся к 13-ти различным сегментам: 1 сегменту – «Сельскохозяйственное использование»; 2 сегменту – «Жилая застройка», 3 сегменту – «Общественное использование»; 4 сегменту – «Предпринимательство», 5 сегменту – «Отдых (рекреация)»; 6 сегменту – «Производственная деятельность»; 7 сегменту – «Транспорт», 8 сегменту – «Обеспечение обороны и безопасности», 9 сегменту – «Охраняемые природные территории и благоустройство», 10 сегменту – «Использование лесов», 12 сегменту – «Специальное, ритуальное использование, запас», 13 сегменту – «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка» и 14 сегменту – «Иное использование». Для каждого из сегментов, исходя из кода расчета вида использования, Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке предусмотрены определенные методы массовой оценки.

Для земельных участков 1 сегмента определение кадастровой стоимости осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции. Для земельных участков 2, 3, 4, 5, 6 сегмента (за исключением ЗУ с кодами расчета вида использования: 03:011, 06:080, 07:010, 07:015, 07:020, 07:050 и 12:001), 7, 8, 9, 11, 12, 13 и 14 сегмента использовался сравнительный подход. Данные земельные участки оцениваются с использованием типового (эталонного) объекта недвижимости, в порядке предусмотренном п. 45.2 МУ. Земельные участки 10 сегмента оцениваются в соответствии с п. 59.4 Методических указаний исходя из единственного вида лесопользования – заготовка древесины. Кадастровая стоимость части земельных участков 6 сегмента (коды расчета видов использования: 03:011, 06:080, 07:010, 07:015, 07:020, 07:050 и 12:001), предназначенных для размещения линейных объектов, в соответствии с пунктом 61.2.3 МУ о ГКО определялась с применением метода моделирования на основе УПКС.

Выбранные модели с использованием массовой оценки.

1 сегмент – 104 308 ЗУ:

Кадастровая стоимость земельных участков 1 сегмента определялась в рамках доходного подхода методом капитализации земельной ренты в последовательности, установленной пунктом 57 главы X МУ о ГКО.

10 сегмент – 710 ЗУ:

ЗУ 10 сегмента оцениваются в соответствии с п. 59.4 Методических указаний исходя из единственного вида лесопользования – заготовка древесины.

Выбранные модели с использованием типового (эталонного) объекта недвижимости.

2 сегмент – 1 405 ЗУ:

Для расчета кадастровой стоимости 2 сегмента был использован сравнительный подход с определением кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках индивидуального расчета.

3 сегмент – 2 209 ЗУ:

Для расчета кадастровой стоимости 3 сегмента был использован сравнительный подход с определением кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках индивидуального расчета.

4 сегмент – 4 802 ЗУ:

Для расчета кадастровой стоимости 4 сегмента был использован сравнительный подход с определением кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках индивидуального расчета.

5 сегмент – 4 039 ЗУ:

Для расчета кадастровой стоимости 5 сегмента был использован сравнительный подход с определением кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках индивидуального расчета.

6 сегмент – 12 645 ЗУ:

Для расчета кадастровой стоимости 6 сегмента (за исключением 3732 ЗУ с кодами расчета вида использования: 03:011, 06:080, 07:010, 07:015, 07:020, 07:050 и 12:001) был использован сравнительный подход с определением кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках индивидуального расчета.

7 сегмент – 8 894 ЗУ:

Для расчета кадастровой стоимости 7 сегмента был использован сравнительный подход с определением кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках индивидуального расчета.

8 сегмент – 41 ЗУ:

Для расчета кадастровой стоимости 8 сегмента был использован сравнительный подход с определением кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках индивидуального расчета.

9 сегмент – 204 ЗУ:

Для расчета кадастровой стоимости 9 сегмента был использован сравнительный подход с определением кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках индивидуального расчета.

11 сегмент – 76 ЗУ:

Для расчета кадастровой стоимости 11 сегмента был использован сравнительный подход с определением кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках индивидуального расчета.

12 сегмент – 266 ЗУ:

Для расчета кадастровой стоимости 12 сегмента был использован сравнительный подход с определением кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках индивидуального расчета.

13 сегмент – 148 825 ЗУ:

Для расчета кадастровой стоимости 13 сегмента был использован сравнительный подход с определением кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках индивидуального расчета.

14 сегмент – 434 ЗУ:

Для расчета кадастровой стоимости 14 сегмента был использован сравнительный подход с определением кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках индивидуального расчета.

Подробное описание подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в целом и в разрезе по сегментам представлено в разделе 2.8. – 2.11 настоящего Отчета.

Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры приведено в Приложении 2.5 Сведения о способе определения КС (массово или индивидуально).

Сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов и методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости) приведены в Приложении 2.5 П2_Способ определения КС.

2.6.1. Затратный подход

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта. Например, если в результате добычи полезных ископаемых, изымается или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной величиной платы и одновременно стоимостной оценкой, теряемой или деградированной почвы будут затраты на восстановление плодородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия другого участка для компенсации потери первого участка как при­родного объекта. Аналогично, при использовании участка для ведения сельского хозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохозяйственных угодий. Типичным примером воспроизводственных платежей, рассчитанных на основе затратного подхода, были ныне ликвидированные отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса (объекта): чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Так, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на подготовку и использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Получается парадокс: чем выше качество природного объекта и меньше затраты на его эксплуатацию, тем меньше его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина - чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическим, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам. К недостаткам затратного подхода также относится сложность в условиях инфляции точного расчета стоимости затрат на создание и воспроизводство даже небольшого объекта недвижимости.

Однако для получения ориентиров по минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, не имеющими рыночной стоимости, например, городскими зелеными насаждениями, применяется затратный подход. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

Затратным подходом обычно оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

Исходя из всего вышеизложенного, и так как у Заказчика отсутствует информация о капитальных вложениях в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель, то затратный подход в чистом виде не применим для целей оценки.

2.6.2. Доходный подход

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При определении кадастровой стоимости земельных участков 1 группы (1 сегмент – «Сельскохозяйственное использование») применялся метод капитализации земельной ренты, предусмотренный Методическими указаниями о государственной кадастровой оценки для этого сегмента.

При определении кадастровой стоимости земельных участков 10 группы (10 сегмент – «Использование лесов») применялся метод дисконтирования денежных потоков разности в потенциальных доходах и затратах от деятельности по заготовке древисины, предусмотренный Методическими указаниями о государственной кадастровой оценки для этого сегмента.

Таким образом, в настоящей оценке доходный подход применяется для расчета кадастровой стоимости земельных участков 1 и 10 сегмента (1 и 10 группы).

2.6.3. Сравнительный подход

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения спроса;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Методы сравнительного подхода:

Метод выделения и метод распределения не применялись из-за отсутствия данных о сделках купли – продажи (а также отсутствия цен предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

В настоящей оценке использованы метод сравнения продаж (сравнительный подход), в тех случаях, когда рынке Карачаево-Черкесской Республики в достаточной мере представлено к продаже право собственности на земельные участки, сопоставимые по виду разрешенного использования с объектами оценки.

Однако в ряде случаев таких предложений на рынке было недостаточно, поэтому также применялся метод распределения, где использовалась информация о сделках купли – продажи (а также ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемые земельные участки, и информация о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Сравнительный подход наиболее полно отражает условия и тенденции рынка земли и указывает наиболее вероятную цену продажи земельного участка с учетом его местоположения, характера использования и других ценообразующих факторов. Сравнительный подход играет главенствующую роль в формировании итоговой рыночной стоимости в условиях развитого рынка и доступности обширной информации по сделкам или предложениям к продаже.

В результате мониторинга рынка недвижимости Карачаево-Черкесской Республики было выявлено достаточное количество информации по сделкам и предложениям к продаже земельных участков.

Таким образом, в настоящей оценке сравнительный подход применяется для расчета кадастровой стоимости:

- эталонных (типичных) земельных участков сегментов 2, 3, 4, 5, 6 (за исключением кодов расчета видов использования: 03:011, 06:080, 07:010, 07:015, 07:020, 07:050 и 12:001), 7, 8, 9, 11, 12, 13 и 14;

2.6.4. Определение кадастровой стоимости земельных участков первой группы

В 1-ую группу входят 104 308 земельных участков, относящихся к сегменту 1 «Сельскохозяйственное использование».

В соответствии с подпунктами 57.1–57.4 Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков производится с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирований территории.

При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов.

К числу основных факторов, определяющих плодородие почв земельного участка, в частности, относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание и мощность гумусового слоя, содержание физической глины, свойства почв, такие как степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость, легкий гранулометрический состав и прочее, а также агроэкологический потенциал).

При определении кадастровой стоимости требуется дополнительный анализ в отношении возможного будущего сельскохозяйственного использования земельных участков.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, пригодных под пашню, осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры для целей Указаний определяется в следующей последовательности:

определяется перечень почвенных разностей и площади, занимаемой каждой из них. Перечень почвенных разностей определяется в соответствии с Единым государственным реестром почвенных ресурсов России, но может быть уточнен по документально подтвержденным данным почвенных карт о составе и состоянии почв конкретных хозяйств в год, предшествующий дате определения кадастровой стоимости;

определяется перечень всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию, в разрезе почвенных разностей (далее - перечень культур);

осуществляется выбор в разрезе почвенных разностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее - севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой и общим количеством полей севооборота. Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв;

определяется валовый доход на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведение ее нормативной урожайности на прогнозируемую цену реализации этой культуры (далее - удельный валовый доход сельскохозяйственной культуры). Валовый доход на единицу площади для каждого севооборота определяется как сумма произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и площадей полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, деленная на суммарную площадь полей севооборота (далее - удельный валовый доход).

Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году определения кадастровой стоимости, с учетом индексации этих цен на дату определения кадастровой стоимости на условиях самовывоза.

Площади почвенных разностей в составе земельного участка для целей Указаний определяются путем соотнесения границ почвенных разностей, устанавливаемых на основе крупномасштабных почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного использования, устанавливаемых на основе данных ЕГРН.

В случае отсутствия сведений о местоположении границ земельных участков, устанавливаемых на основе данных ЕГРН, для целей Указаний возможно проводить оценку земельных участков в границах территорий бывших хозяйств (колхозы, совхозы и прочее). При этом имеющиеся почвенные характеристики по бывшим хозяйствам, соответственно, применяются к данным земельным участкам, входящим в границы территорий, занимаемых бывшими хозяйствами. При невозможности определения местоположения земельного участка в границах бывших хозяйств и (или) отсутствии данных по бывшему хозяйству необходимо использовать структуру почвенных разностей по муниципальному образованию.

Определение затрат на единицу площади для целей Указаний на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции производится на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году определения кадастровой стоимости, с учетом индексации этих цен на дату определения кадастровой стоимости. Технологические карты устанавливают фактические (при отсутствии - статистические) затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и прочие затраты в натуральном выражении.

Величина затрат на единицу площади для каждого севооборота для целей Указаний определяется как сумма произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур и площади полей, занятых этими культурами, поделенная на общую площадь полей в севообороте (далее - удельные затраты на возделывание).

При расчете затрат в обязательном порядке должны учитываться затраты на поддержание плодородности почв для каждого севооборота.

Залежь для целей Указаний оценивается с учетом затрат, связанных с подготовкой к севообороту.

При расчете валового дохода многолетних насаждений для целей Указаний рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной (при отсутствии - статистической) урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

возраст многолетних насаждений;

породно-сортовой состав многолетних насаждений;

особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах территории.

Описание расчетов представлено в п. 2.8.

2.6.5. Определение кадастровой стоимости земельных участков 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13 и 14 групп

В группу 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13 и 14 (номер группы соответствует сегменту) входят земельные участки, относящихся к сегментам: 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»; 3 «Общественное использование»; 4 «Предпринимательство»; 5 «Отдых (рекреация)»; 6 «Производственная деятельность»; 7 «Транспорт»; 8 «Обеспечение обороны и безопасности»; 9 «Охраняемые природные территории и благоустройство»; 11 «Водные объекты»; 12 «Специальное, ритуальное использование, запас»; 13 «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»; 14 «Иное использование».

В соответствии с подпунктом 62.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости данных земельных участков осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей с использованием типового (эталонного) земельного участка и (или) в рамках индивидуального расчета в отношении объекта недвижимости.

Для расчета кадастровой стоимости вышеперечисленных групп в соответствии с Методикой применялся индивидуальный расчет с использованием типового (эталонного) объекта в рамках сравнительного подхода (метод сравнения продаж).

Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемых объектов на основе цен предложений и продаж аналогичных объектов. Главным условием, наличие которого позволяет оценщику применять сравнительный подход, является доступность оценщику информации о проведенных по аналогичной недвижимости сделках с не вызывающей сомнений достоверностью, а также активность рынка.

Результаты и расчеты приведены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС. Описание расчетов представлено в п. 2.8.

2.7. Информация об определении кадастровой стоимости земельных участков 1 группы

Согласно проведенной группировке в данную группу отнесены земельные участки для сельскохозяйственного использования (в т.ч. растениеводство в целом, скотоводство, сенокошение, выпас, производство кормов). Далее земельные участки этой группы разделены на две подгруппы:

Подгруппа 1.1 – земельные участки сельскохозяйственного назначения с кодами расчета вида использования 01:010, 01:020, 01:030, 01:031, 01:032, 01:040, 01:041, 01:042, 01:050, 01:051, 01:052, 01:053, 01:054, 01:060, 01:070, 01:080, 01:081, 01:082, 01:083, 01:084, 01:085, 01:086, 01:120, 01:121, 01:140, 01:141, 01:142, 01:160, 01:170, 01:171, 02:012, 02:015, 02:022, 02:033 оцениваемые методом капитализации земельной ренты от выращивания сельскохозяйственных культур;

Подгруппа 1.2 – земельные участки сельскохозяйственного назначения с кодами расчета вида использования 01:130 и 01:131 оцениваемые методом капитализации земельной, ренты исходя из возможности разведения рыбы.

2.7.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 1.1.

В перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, представлены земельные участки с кодами расчета 01:000, 01:010, 01:020, 01:030, 01:050, 01:070, 01:080, 01:081, 01:082, 01:083, 01:084, 01:085, 01:086, 01:120, 01:121, 01:140, 01:160, 02:022.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к 1 сегменту, согласно Приложению №6 Методических указаний, применяются 2 подхода: сравнительный и доходный. Для расчета кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета: 01:000, 01:010, 01:020, 01:030, 01:050, 01:070, 01:080, 01:081, 01:082, 01:083, 01:084, 01:085, 01:086, 01:120, 01:121, 01:140, 01:160, 02:022 применен доходный подход, рекомендованный Указаниями для оценки земель сельскохозяйственного использования в качестве наиболее весомого подхода (Приложение № 6 Указаний).

От использования сравнительного подхода принято решение отказаться в связи с недостаточностью рыночной информации, в том числе отсутствием в собранной рыночной информации сведений о почвенных характеристиках участков, а также существенной дифференциацией цен предложений (сделок), полученных из открытых источников, что может привести к необъективности оценки.

Согласно п.57.1 – п.57.2 Указаний, определение кадастровой стоимости земельных участков с указанными кодами расчета видов использования производится с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирования территории. При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости учитывается плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного использования осуществлялось с применением специального программного обеспечения СПО «ГКОЗ-С» (разработчик ООО НПО «ГеоГИС», г. Воронеж), версия программы 3.1 (сборка 1197), а также НСПД далее по тексту – СПО.

В соответствии с п. 57.4 Указаний, определение сельскохозяйственных угодий, пригодных под пашню, осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного использования (сельскохозяйственных угодий) осуществлялось с использованием:

- Справочника агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации (Москва, 2010);

- Методические рекомендации по оценке качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве (Москва, 2003).

- Пособия «Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации» (Москва, 2012).

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков предполагает следующую последовательность действий:

- определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

- определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию (далее - перечень культур);

- выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур –севооборота/структуры посевов, характеризующихся набором сельскохозяйственных культур;

- определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

- расчет удельного показателя валового дохода для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации для каждой почвенной разновидности;

- определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур (далее - удельные затраты на возделывание сельскохозяйственных культур) для каждой почвенной разновидности;

- расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для севооборота/структуры посевов (далее - удельные затраты на поддержание плодородия почв);

- расчет в разрезе почвенных разновидностей удельного показателя земельной ренты для севооборота/структуры посевов путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв;

- определение значения коэффициента капитализации земельной ренты (далее – коэффициента капитализации);

- расчет удельного показателя кадастровой стоимости для каждой почвенной разновидности путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

- расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка как средневзвешенного по площади удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей в составе территорий бывших хозяйств (землепользований).

Определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них

В связи с отсутствием на территории Карачаево-Черкесской Республике новых почвенных обследований, проведенных с момента прошлого тура государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, состав почвенных разновидностей для каждого муниципального района КЧР использовался по материалам прошлого тура оценки, размещенный в фонде данных государственной кадастровой оценки Росреестра. Состав почвенных разновидностей был определен для каждого землепользования (территория ранее существовавшего колхоза, совхоза, подсобного хозяйства).

Характеристика почвенных разновидностей была приведена в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве (Москва, 2003).

Был определен показатель агроклиматического потенциала землепользования в зависимости от их расположения в той или иной агроклиматической подзоне.

При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости учитывалось плодородие почв, а также влияние природных факторов.

К числу основных факторов, определяющих плодородие почв земельного участка, в частности, относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание гумуса и мощность гумусового горизонта, содержание физической глины, свойства почв, такие как степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость, легкий гранулометрический состав и прочее, а также агроэкологический потенциал).

Информация о качественных характеристиках почвенного слоя (содержание гумуса, мощность гумусового горизонта, содержание физической глины, негативные свойства почвы, уклон, смытость, литологическое строение и т.п.), земельных участков была получена по данным почвенных материалов прошлого тура оценки.

Для дальнейшего расчета продуктивности в разрезе почвенной разновидности была проведена их генерализация и кодирование полученной информации. Каждой почвенной разновидности был присвоен код характеризующий тип и подтип почвы. Была произведена кодировка литологического строения и дополнительных признаков почв. Результаты кодировки и характеристики почвенных разновидностей приведены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС/ папке «Группа 1.1/Исходная почвенно-климатическая информация/» файл «1 ВР - Почвенные разности».

Определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию (далее - перечень культур)

Перечень сельскохозяйственных культур подбирается по соответствию показателей климата территории агроклиматическим требованиям, определяющим ареал возможного выращивания сельскохозяйственных культур на территории региона.

Перечень культур, рекомендованных для выращивания на территории КЧР и типовой набор севооборотов по различным агроклиматическим зонам КЧР приняты из Справочника агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации (Москва, 2010).

Выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее - севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота

Подбор и оптимизация предложенных севооборотов были проведены с учетом доходности культур в составе севооборота. В процессе оптимизации был просчитан баланс гумуса итоговой оценочной структуры, необходимый для расчета оптимальных доз удобрений, влияющих на совокупный рентный доход с 1 га посевов. Поиск севооборота заданного набора культур на заданной почвенной разновидности проводился с использованием СПО.

Поскольку СХК обладают различной нормативной урожайностью и имеют различный баланс гумуса в зависимости от почвенной разновидности, на которой они возделываются, и, кроме того, удельные затраты на возделывание и уборку культуры зависят от той почвенной разновидности, на которой производится это возделывание. Различные севообороты будут давать различный удельный валовый доход (УдВД) и удельный показатель земельной ренты (УПЗР). Таким образом, для каждой почвенной разновидности на основе перечня культур, возможных к выращиванию в заданной Агроклиматической подзоне (АКП), требуется найти возможный севооборот, обеспечивающий максимальную величину УПЗР. Учитывая вышеизложенное, в расчетах был принят оптимизационный метод выбора севооборота, основанный на нахождении оптимального севооборота из всех возможных севооборотов путем решения частично целочисленной (булевой) задачи математического программирования.

Поиск оптимального севооборота набора СХК для заданной почвенной разновидности.

Метод основан на использовании теории предшественников в агрономической науке.

Исходные данные (обозначения):

N – количество культур;

Yi – урожайность культуры с номером i =1….N. Если культура не возделывается в данной Агроклиматической подзоне, то ее урожайность принимается равной «0»;

hi – баланс гумуса культуры i, i =1….N;

Zi – затраты на выращивание и уборку культуры i на 1 Га;

Si – цена реализации культуры i;

100*a – прибыль предпринимателя, в %;

k – коэффициент капитализации;

Sh – цена гумуса;

M – число полей (лет) севооборота;

Математическая модель севооборота.

Любой севооборот, представляющий из себя циклическую последовательность культур длиной в M лет, может быть описан матрицей булевых переменных Xi,j (состоящей из нулей и единиц), такой что:

Xi,j = 1, если культура с номером i сеется в год с номером j, и

Xi,j = 0, если культура с номером i не сеется в год с номером j.

Поскольку в каждый год j засеяна одна и только одна культура (включая чистый пар, который тоже считается культурой) имеем M равенств (по числу лет в севообороте):

;	(1)

j = 1,…, M.

Условия на предшественника

Для каждой культуры с номером i и каждого года (поля) севооборота j имеем неравенства:

Xi,j + Xk,(j-1) ≤ 1; j = 2,…..,M	(2)

Xi,1 + Xk,M ≤ 1,

где k – пробегает номера культур таких, что элемент с номером (i, k) в матрице пред-шественников не равен 3. Действительно, принимая во внимание, что переменная Xi,j является булевой, сумма Xi,j + Xk,(j-1) может быть равна 0, 1 или 2.

Ограничения на максимальные частоты появления СХК в севообороте

Для каждой культуры i, для которой величина q больше 1, имеем (q-1) неравенство для каждого года j (принимая во внимание циклический характер севооборота):

Xi,j + Xi,n ≤ 1; j = 1,…..,M	(3)

где n – остаток от деления (2M – m)/M, где m пробегает значения m = 2,…,q;

Ограничения на максимальное число лет непрерывного посева СХК

Для каждой культуры i, для которой величина p больше 1 и менее 100, имеем 1 неравенство для каждого года j (принимая во внимание циклический характер севооборота):

Xi,j + Xi,n ≤ 1; j = 1,…..,M	(4)

где n – остаток от деления (2M – p)/M.

Ограничения предшественника по озимой пшенице 2-го года (при наличии).

Среди рассматриваемых в ГКОЗ культур имеется одна культура, обладающая (с точки зрения принятой в настоящем СПО-1 математической модели) уникальным свойством, – это озимая пшеница. Дело в том, что озимая пшеница 2-го года, может быть посеяна только лишь в том случае, когда ее предшественник – пшеница 1-го года – была посеяна по чистому пару. Поэтому, в случае, если чистый пар включен в универсальную структуру посевов, имеем по каждому году j для «Озимой пшеницы 2» (N-1) неравенство, запрещающее ее сеять по всем пред-предшественникам, кроме чистого пара:

X2,j + Xl,n ≤ 1; j = 1,…..,M, l = 1,…,(N-1)	(5)

где n – остаток от деления (2M – 2)/M.

Определение Удельного валового дохода (целевой функции) при выбранном севообороте Xi,j

Целевая функция будет иметь вид:

F = (6)

где Chum – затраты на поддержание гумуса при выбранном севообороте X.

Нетрудно убедиться, что:

Chum=;	(7)

То есть, если суммарный баланс гумуса при севообороте X положителен, то затраты на поддержание баланса гумуса равны «0», в противном случае они прямо пропорциональны отрицательной величине баланса.

Постановка задачи определения севооборота Xi,j, обеспечивающего максимальный Удельный валовый доход при выбранной почвенной разновидности.

Множество допустимых севооборотов описывается системой линейных неравенств и равенств (1)-(5). Среди этих севооборотов надо найти такой, который обеспечит максимум целевой функции:

F=

(8)

Вообще говоря, целевая функция F получилась нелинейная. Но если ввести новую «искусственную» переменную XM*N+1 (описывающую баланс гумуса),

XM*N+1 ≤ 0;	(9)

то целевая функция принимает вид:

F= (10)

и задача (1)–(8) становится линейной, частично целочисленной (булевой), где первые M*N переменных – булевы, а последняя (M * N +1)-ая переменная непрерывная.

В СПО-1 реализован численный метод решения этой задачи, основанный на методе ветвей и границ.

Пояснения по многолетним травам.

В алгоритм заложена возможность использования многолетних трав 2-х и 3-х лет. Например, обозначение МнТр 3 означает многолетнюю траву, которую можно посеять один раз в 3 года, а убирать урожай ежегодно (трехлетнюю). Обозначение МнТр 3-2 означает трехлетнюю многолетнюю траву на втором годе. Соответственно, МнТр 2 – это «двухлетняя» многолетняя трава, которая сеется один раз в два года, а МнТр 2-1 и МнТр 2-2 – это двухлетняя многолетняя трава 1-го и 2-го года. Все эти травы имеют одинаковую урожайность и баланс гумуса, которые рассчитываются в соответствии с Методиками, и имеют одинаковую цену реализации. Однако, стоимость возделывания и уборки этих культур разные, поскольку стоимость возделывания и уборки травы 1-года включает в себя цену и возделывания и уборки в совокупности, а стоимость возделывания и уборки трав 2-го и 3-го годов включают в себя затраты только лишь на уборку, и существенно ниже затрат на травы 1-го года. Если у Пользователя нет дифференциации общих затрат Z, затрат на возделывание и затрат на уборку по отдельности, то в СПО-1, по умолчанию, затраты на возделывание и уборку трав первого, второго и третьего года (Z1, Z2 и Z3 соответственно) рассчитываются на основе следующего алгоритма.

Для трав 2-х лет посева:

Z1 = 4.6/3.3 * Z;	(11)

Z2 = 2/3.3* Z;

Для трав 3-х лет посева:

Z1 = 6.9/4.3 * Z;

Z2 = 3/4.3 * Z;	(12)

Z3 = 3/4.3 * Z;

Поясним, как были получены формулы для трехлетних многолетних трав. Обозначим через x и y затраты (удельные) на возделывание и уборку многолетних трав соответственно, а через Z среднюю цену затрат за 3 года. Тогда, с учетом того, что затраты на возделывание на 30% больше затрат на уборку и того, что средняя цена затрат за 3 года равна Z, получаем следующую систему линейных уравнений:

Z1 = x + y;

Z2 = y;

Z3 = y;

x = 1.3 * y;

Z1 + Z2 + Z3 = 3 * Z;

Решение этой системы и дает формулы (12) для затрат по травам 3-х летнего цикла.	Аналогично, получены формулы (11) для многолетних трав 2-х летнего цикла. Помимо этого, для того, чтобы ввести эти культуры в математическую модель, необходимо специальным образом описать эти травы в матрице предшественников. Так, для трав 2-х летнего цикла справедливо следующее:

– травы 2-х летнего цикла 1-го года (МнТр2-1) имеют своих естественных предшественников;

– травы МнТр 2-2 могут иметь в качестве предшественника исключительно только МнТр 2-1.

Это означает, что в матрице предшественников, в строке, отвечающей за МнТр 2-2 на месте соответствующем МнТр 2-1 нужно поставить «3», а на всех других местах поставить «0».	Аналогично, для трав 3-х летнего цикла справедливо следующее:

– травы 3-х летнего цикла 1-го (МнТр3-1) года имеют своих естественных предшественников;

– травы МнТр 3-2 могут иметь в качестве предшественника исключительно только МнТр 3-1;

– травы МнТр 3-3 могут иметь в качестве предшественника исключительно только МнТр 3-2.

Это означает, что в матрице предшественников, в строке, отвечающей за МнТр 3-2, на месте соответствующем МнТр 3-1 нужно поставить «3», а на всех других местах поставить «0», а в строке, отвечающей за МнТр 3-3, на месте соответствующем МнТн 3-2 надо поставить «3», а на всех других поставить «0».

Таким образом, в программе производится оптимальный выбор не только между ведущими СХК в севообороте, но, также, и между травами 2-х и 3-х лет использования.

В СПО реализован поиск оптимального севооборота с цикличностью, не превосходящей 10 лет. Для этого, последовательно (в цикле) находятся оптимальные севообороты из 6-ти польных, 7-и польных, …, 10-ти польных севооборотов, и после сравнения выбирается наилучший, дающий наибольшую величину УПЗР для данной почвенной разновидности.

Расчетные севообороты представлены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС/Группа 1.1/Расчетные со.

Определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур

Определение продуктивности пашни путем расчета показателей нормативной урожайности каждой оцениваемой культуры.

Нормативная урожайность зерновых культур рассчитывалась по формуле:

У = 33.2 х 1.4х АП/10.0 х К1хК2хК3хК4;

где:

У- нормативная урожайность зерновых культур, ц/га;

АП - величина агроклиматического потенциала по агроклиматической подзоне для зерновых культур;

10.0 – базовое значение величины агроклиматического потенциала;

33.2 – нормативная урожайность (ц/га) зерновых культур на эталонной почве, соответствующая нормам зональных технологий при базовом значении АП (10,0);

1.4 – коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания сельскохозяйственных культур;

К1 – поправочный коэффициент на содержание гумуса в пахотном слое;

К2- поправочный коэффициент на мощность гумусового горизонта;

К3 – поправочный коэффициент на содержание физической глины в пахотном горизонте;

К4 – поправочный коэффициент на дополнительные свойства почв;

Коэффициенты К1-К4 разработаны с учетом материалов IV тура экономической оценки земель. Данные о содержании гумуса, физической глины, мощности гумусового горизонта взяты по данным из почвенных материалов прошлого тура оценки.

Расчетный уровень продуктивности земель установлен по урожайности зерновых культур по интенсивным зональным технологиям с коэффициентом освоенности технологии 0.7.

Агроклиматический потенциал рассчитывался по формуле:

,

где:

Σt > 10° – сумма температур выше 10°, берется из климатических (агроклиматических) справочников;

КУ – коэффициент увлажнения (отношение количества осадков к испаряемости); величины КУ более 1,1 принимаются равными 1,1;

Переход от нормативной урожайности зерновых к нормативной урожайности других сельскохозяйственных культур осуществлялся с применением коэффициента перевода. Значения коэффициентов перевода по КЧР и величина агроклиматического потенциала взяты из Справочника агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации (Москва, 2010).

Результаты расчета нормативной урожайности приведены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС/ папке «Группа 1.1/НУ».

Расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации

Удельный валовый доход по сельскохозяйственной культуре рассчитывался по формуле:

ВД = Ун х Ц

где:

ВД – удельный валовый доход, руб./га;

Ун – нормативная урожайность оценочной культуры, ц/га;

Ц – прогнозируемая цена реализации продукции оценочной культуры по субъекту РФ, руб/ц.

Расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота производился в СПО путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота на количество полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами и деления результата на общее число полей севооборота.

Результаты расчета удельного валового дохода представлены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС/ папке «Группа 1.1/УВД».

В соответствии с Указаниями, прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году определения кадастровой стоимости, с учетом индексации этих цен на дату определения кадастровой стоимости на условиях самовывоза.

Исполнителем был направлен запрос в Министерство сельского хозяйства Карачаево-Черкесской Республики от 10.03.2026, №76, (Приложение №1/1.2/12) о предоставлении информации о средних ценах производителей сельскохозяйственной продукции. Рыночные цены реализации сельскохозяйственных культур основаны на данных Министерства сельского хозяйства Карачаево-Черкесской Республики (письмо от 26.03.2026, №2551-02/1) за 3 года в соответствии с п. 57.4.1 Указаний. Исходная информация с расчетами представлена в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС/ папке «Группа 1.1/Исходные данные/Расчет цен реализации сх продукции за 2023_2025 гг с индексацией КЧР за 3 года.

Данные по ценам реализации однолетних и многолетних трав рассчитывались на основании коэффициентов перевода урожая сельскохозяйственных культур в зерновые единицы по отношению к ячменю (Химизация в отраслях АПК. Ч.1.Растениеводство: Справочник/И.Н. Богданов, Р.С. Бондарь, В.А. Васильев и др.; Сост. А.В. Постников. – М.:Росагропромиздат, 1989. –320 с. ISBN 5–260–00042–0). Коэффициент перевода для однолетних трав на сено – 0,4, а для многолетних трав на сено 0,5.

Для определения прогнозируемой цены реализации каждой сельскохозяйственной культуры были использованы индексы цен производителей сельхозпродукции по КЧР (Статистика), размещенные на сайте Федеральной службы государственной статистики. Сводная таблица представлена далее по тексту.

Таблица 64

Индексы цен производителей сельхозпродукции по КЧР (Статистика)	К декабрю предыдущего года, раз

2023	2024	2025

1.074	1.022	1.054
Коэффициент для индексации	1.077	1.054	1.000

Среднегодовые рыночные цены реализации сельскохозяйственных культур с учетом индексирования представлены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС/ папке «Группа 1.1/Исходные данные/Цены реализации сх продукции».

Расчет стоимости навоза с учетом внесения и известкования по КЧР приведен по данным технологических карт внесения навоза и известкования в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС/ папке «Группа 1.1/ТК КЧР 2026/Тех карты».

Таблица 65

Стоимость органического удобрения (навоза) с учетом его внесения и стоимость известкования
Наименование показателя	Стоимость
Стоимость навоза	1008,79 рублей/тонна
Стоимость известкования	1638,81 рублей/га

Определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур

Затраты на возделывание и уборку культур определялись по типовым зональным технологическим картам в разрезе оценочных с/х культур.

Конкретные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур используемые в расчетах определялись на основании технологических карт. Технологические карты, использованные в расчетах приведены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС/ папке «Группа 1.1/ ТК КЧР 2026/Тех карты».

Расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота производился в СПО путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами и деления результата на общее число полей севооборота. Затраты по культурам для каждой агроподзоны приведены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС/ папке «Группа 1.1/Затраты».

Расчет в разрезе почвенных разновидностей удельных затрат для каждой оценочной структуры производится путем суммирования удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур, взвешенных с учетом их доли в структуре оценочных культур.

Расчет в разрезе почвенных разновидностей удельного показателя земельной ренты

Расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота производился в СПО по формуле:

УПЗР = ВД –Звозд –Зплод

где:

УПЗР – удельный показатель земельной ренты, руб/га;

ВД – удельный валовый доход, руб/га;

Звозд – удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур;

Зплод – удельные затраты на поддержание плодородия почв, руб/га;

Определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов выполнялось при помощи СПО.

Удельный показатель кадастровой стоимости по почвенным разновидностям определялся путем деления максимального удельного показателя земельной ренты по почвенной разновидности на коэффициент капитализации.

Определение значения коэффициента капитализации земельной ренты.

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем. Метод прямой капитализации земельного дохода основан на определении годового дохода от владения земельным участком и деления его на коэффициент капитализации. Капитализация – это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли. А коэффициент капитализации – это ставка, с помощью которой осуществляется переход от величины текущего дохода от земельного участка к его стоимости. По величине он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на ту часть вложенного капитала, которая может быть отнесена к земельному участку, и его возмещение.

В рамках настоящего расчета ставка капитализации определена по данным Справочника Справочник оценщика недвижимости-2025. Под ред. Л.А. Лейфера. Земельные участки сельскохозяйственного назначения. Корректирующие и территориальные коэффициенты.

Значение коэффициента капитализации взято как среднее значение коэффициента капитализации для всех видов сельхозугодий и составило 0,152.

Подробный расчет коэффициента капитализации приведен в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС/Группа 1.1/Расчет КК.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определялся в СПО, как средневзвешенный по площади удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей в составе территорий бывших хозяйств (землепользований). Удельный показатель кадастровой стоимости по почвенным разновидностям определялся путем деления максимального удельного показателя земельной ренты по почвенной разновидности на коэффициент капитализации. Результат расчета удельных показателей кадастровой стоимости для каждой почвенной разновидности приведен в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС/ папке «Группа 1.1/УПКСЗ по ПР».

Отнесение земельного участка к территории бывшего хозяйства (землепользования) проводилось путем сопоставления границ участка с почвенной картой, отражающей границы бывших хозяйств.

При определении местоположения участков, у которых отсутствовала информация о границах, рассматривались границы кварталов в сопоставлении с почвенной картой, отражающей границы хозяйств. В случае, если квартал полностью попадал в границы одного хозяйства, всем участкам, расположенным в нем, присваивалась принадлежность к данному хозяйству (землепользованию).

Для участков, у которых не удалось определить хозяйство, удельный показатель кадастровой стоимости принимался как средневзвешенное значение по муниципальному району. Полученные результаты приведены в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС/ папке «Группа 1.1/ УПКС и КС ЗУ»

2.7.2. Определение кадастровой стоимости земельных участков подгруппы 1.2.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков, занятых обособленными водными объектами, в том числе участков, занятых объектами рыбного хозяйства этой группы, проводится в соответствии с подпунктом 57.8.1 Методических указаний методом капитализации земельной ренты. Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на разведение рыбы.

Определение стоимости объектов оценки доходным подходом.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

Основным преимуществом доходного подхода является то, что он в значительной степени отражает представление инвестора об объекте как об источнике дохода, и это качество учитывается как основной ценообразующий фактор. В рамках доходного подхода используется один из следующих методов:

Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда оцениваемый объект недвижимости приносит постоянный, равномерный доход, путем капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Метод дисконтированных денежных потоков учитывает первоначальный отрицательный денежный поток, неравновеликие доходы и возврат вложенного капитала в форме реверсии – продажи объекта по истечении периода владения.

В данной работе оценка земельных участков с прудами производится методом прямой капитализации, так как для их эксплуатации не требуется существенных первоначальных затрат, кроме зарыбления пруда. При этом зарыбление в прудовых хозяйствах является одним из этапов технологического процесса и проводится регулярно для получения стабильного дохода в течение длительного времени. Периодом прогнозирования является один год.

Основным преимуществом доходного подхода является то, что он в значительной степени отражает представление инвестора об объекте как об источнике дохода, и это качество учитывается как основной ценообразующий фактор.

Процедура расчетов по доходному подходу выполняется в следующей последовательности:

определение потенциального валового дохода (ПВД);

определение эффективного валового дохода (ЭВД);

определение чистого операционного дохода (ЧОД);

определение коэффициента капитализации (R).

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

В отношении земельного участка с прудом в качестве потенциального валового дохода рассчитывается валовый доход от реализации прудовой рыбы. В целях оценки земельных участков различной площади доход определяется в расчете на 1 га зеркала пруда.

Таким образом, речь далее пойдет о разведении товарной рыбы для ее последующей реализации.

В первую очередь проводиться анализ зон рыбоводства для установления видов рыб, пригодных для разведения в Карачаево-Черкесской Республике.

Зоны рыбоводства – крупные участки территории, отделенные изолиниями количества дней в году с температурой воздуха выше 15°С. Интервал между зонами рыбоводства составляет около 15 дней. Распределение количества дней с температурой воздуха выше 15° С по зонам рыбоводства представлено в нижеследующей таблице (Власов В.А. Рыбоводство. Киев, 2000. - 164 с.).

Таблица 66

Зоны прудового рыболовства.

№ Зоны	Кол-во дней в году с темп. > 15°С.	Районы разведения	Виды рыб
1	60–75	Южная часть Бурятии и Удмуртии, Марий Эл, Красноярский край, южная часть Хабаровского края, Тверская, Ивановская, Новосибирская, Кемеровская, Псковская, Омская, северная части Нижегородской и Московской , южная часть Костромской, Иркутской, Ленинградской, Новгородской, Тюменской, Читинской, Ярославской и Свердловской областей.	Карп, пелядь или муксун, карп, пелядь; Сеголетки: щука, ленский осетр; Двухлетки: белый амур, храмуля, лососевые
2	76–90	Северная часть Башкортостана и Татарстана, Алтайский и Хабаровский края, Еврейская автономная область. Республика Хакасия, Владимирская, Калужская, Курганская, Калининградская, Рязанская, Смоленская, Тульская, Челябинская области, южная часть Московской и Нижегородской области.	Карп, белый толстолобик, пестрый толстолобик, пелядь; Сеголетки: щука, ленский осетр, белуга, обыкновенный сом; Двухлетки: белый амур, храмуля, судак, лососевые
3	91–105	Южная часть Башкортостана и Татарстана, Мордовия, южная часть Приморского края. Курская, Самарская, Орловская, Пензенская, Тамбовская, Ульяновская области, северная часть Карагандинской, Кустанайской, южная часть Рязанской областей.

4	106–120	Белгородская, Воронежская, Оренбургская, Саратовская, северная часть Кустанайской областей.

5	121–135	Кабардино-Балкария, Волгоградская, Ростовская области.	Карп, белый толстолобик, пестрый толстолобик; Сеголетки: щука, ленский осетр, обыкновенный сом, судак, полосатый окунь; Двухлетки: серебряный карась, линь, лещ, белый амур, пелядь
6	136–150	Дагестан, Калмыкия, Чечня, Ингушетия.

7	151 – 175	Краснодарский и Ставропольский края, Астраханская область.	Карп, белый толстолобик, пестрый толстолобик или карп, буффало, толстолобики; Сеголетки: щука, бестер, канальный сом; Двухлетки: кефали, линь, судак, белый и черный амур, веслонос.

Для этих семи зон рыболовства разработаны рыбоводно-биологические нормативы, принятые при проектировании и эксплуатации прудовых рыбоводных хозяйств.

Карачаево-Черкесская Республика относится к 7 зоне рыболовства

Для 7 зоны рыболовства, для которой характерна высокая температура воды и обеспеченность ее кислородом, наиболее целесообразным вариантом является разведение карпа в оцениваемом пруде. Вариантом рыбоводства, позволяющим получить более высокую продуктивность по сравнению с выращиванием одного вида рыбы, является выращивание рыбы в поликультуре – совместное выращивание нескольких видов рыб, различающихся по спектру питания.

Наиболее широкое распространение в нашей стране получила поликультура карпа с растительноядными рыбами, а также посадка других добавочных рыб – хищников (щуки и судака), пеляди, американских рыб – буффало, канального сома, веслоноса, а также осетровых – бестера, стерляди и др. Сочетание этих видов рыб в прудах может быть разным в зависимости от климатических условий, уровня интенсификации рыбоводства, обеспеченности рыбоводными емкостями, характера прудов и т. Д.

Преимущества поликультуры основываются на следующих положениях:

–	один вид рыбы не в состоянии полностью использовать естественную кормовую базу водоема;

–	в природе не существует полностью сходных по характеру питания видов рыб. В связи с этим возможно выращивать даже близкие по питанию виды;

–	совместное выращивание нескольких видов рыб позволяет более полно использовать естественную кормовую базу водоемов;

–	выедание одного вида корма косвенно способствует чрезмерному развитию не потребляемых данным видом рыб гидробионтов. Последние, конкурируя с организмами, служащими кормом, препятствуют их воспроизводству и уменьшают рыбопродуктив-ность. Введение видов, потребляющих этих гидробионтов, повышает рыбопродуктив-ность, как за счет новых видов, так и за счет более быстрого роста данного вида;

–	одни виды рыб могут питаться экскрементами других видов (например, карп и белый толстолобик);

–	некоторые виды рыб не только потребляют корма, но и стимулируют их развитие. Например, толстолобик потребляет в основном крупные, старые, малопродуктивные клетки фитопланктона. Омолаживая популяцию, толстолобики способствуют повышению продуктивности одноклеточных водорослей;

–	при выращивании видов рыб с узким спектром питания могут развиваться гидробионты, ухудшающие качество водной среды. Добавление других видов рыб способствует его улучшению;

–	некоторые виды рыб благотворно влияют друг на друга. Например, при увеличении до известного предела плотности посадки карпа и толстолобика, увеличивается темп роста и того, и другого;

–	при совместном выращивании карпа и толстолобика происходит взаимная мелиорация (улучшение) среды обитания.

Следует отметить, что фундаментальную роль в зарыблении прудов играет такой показатель, как плотность посадки рыбопосадочного материала. Он показывает необходимое количество малька на единицу площади пруда (чаще всего берется на 1 Га), которое может обеспечить нормальное питание, рост и взросление малька, что в конечном счете влияет на качество товарной рыбы к реализации.

В рамках доходного подхода было принято решение проводить расчет исходя из предполагаемого разведения двух видов рыб - сочетания карпа с толстолобиком.

Для расчета ПВД используются как нормативные показатели – плотность посадки рыбопосадосного материала карпа и толстолобика на 1 га пруда, так и рыночные данные – оптовые цены реализации товарной рыбы. Формула расчета:

ПВД = П * Ц

где:

П – рыбопродуктивность пруда, кг/га в год;

Ц – оптовая цена реализации рыбы, руб./кг

Плотность посадки молодняка карпа и толстолобика определена на основании нормативов, указанных в Рекомендациях «Фермерская аквакультура» С. В. Пономарев, Л.Ю. Лагуткина, И.Ю. Киреева. Нормативы плотности посадки рыбопосадочного материала в зависимости от типа хозяйства, вида рыбы, а также зоны рыбоводства. Данные нормативы будут в дальнейшем использоваться в производимых расчетах.

Таблица 67

Плотность посадки рыбопосадочного материала

без применения кормов в зависимости от зоны рыбоводства.

Наименование вида рыб	Умеренного климата (средняя полоса РФ, юго-восточная и западная Сибирь), шт./га	Южная (юг европейской части России), шт./га
Карп	150-250	200-250
Толстолобик (гибрид)	250-350	400-450

Для расчета будут использоваться данные для южной зоны рыбоводства, а именно 250 и 450 шт./га для карпа и толстолобика соответственно. Сам расчет будет осуществляться для каждого объекта отдельно в соответствии с перечнем по формуле:

Q = Qi = (S * Fi * Pi), где:

Q – совокупный объем зарыбления пруда, кг;

Qi – необходимый объем зарыблени¬я i-ым видом рыбы, кг;

S – площадь водной глади, га;

Fi – плотность посадки для i-го вида рыбы, шт./га;

Pi – масса сеголетка i-го вида рыбы.

Стоимость рыбопосадочного материала и средняяя оптовая цена реализации товарной рыбы определена исходя из информации сети Интернет о реализации рыбы и рыбопосадочного материала (Копии интернет-страниц приведены в Приложении 1. Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации для ГКО\ папке «Информация для расчетов\Рыборазведение\») и обобщены в нижеследующей таблице:

Таблица 68

Стоимостные показатели

№ п/п	Наименование рыб	Стоимость рыбопосадочного материала, руб./кг.	Средняя оптовая цена реализации товарной рыбы, руб./кг.
1	Карп	244.00	375.00
2	Толстолобик	202.00	283.33

Определение эффективного валового дохода

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования с добавлением прочих доходов.

ЭВД = ПВД – Потери

Обычно потери выражают в процентах по отношению к ПВД и определяют их по проценту выхода товарной рыбы, который составляют по разным источникам, имеет следующие показатели:

80%; 90% - по данным статьи «Годовик» электронного справочника «Экология», http://ru-ecology.info/term/57836/.

Для расчета принимается среднее значение потерь: (20% + 10%) / 2 = 15 %.

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (ЧОД) определяется как эффективный валовой доход за вычетом операционных расходов (ОР):

ЧОД = ЭВД – ОР

В состав затрат по зарыблению пруда и последующего вылова, и реализации рыбы включены следующие затраты:

Приобретение рыбопосадочного материала – масса исходного рыбопосадочного материала 0,2 кг/шт. (годовики), количество посадки – см. таблица 2, цена приобретения – см. таблица 3.

Затраты на транспортировку рыбопосадочного материала:

Информация о предложениях услуг по перевозке рыбопосадочного материала приведена в нижеследующей таблице:

Таблица 69

Стоимость перевозки рыбопосадочного материала.

№ п/п	Автомобиль	Объем емкостей/грузоподъемность	Загрузка рыбы, кг.	Стоимость за 1 км. (считается в одну сторону)	Источник информации
1	Камаз	До 2000	100	https://malekrib.ru/distance-calculator (Добровский зональный рыбопитомник)
2	Камаз	До 4000	120-130

3	Камаз	До 7000	140-150

4	Газель	От 200 до 1000	55-60

5	ГАЗ (Валдай)	От 1000 до 2000	70-80

6	Hilux	100 литров	20	80	https://fish-farm.su/ryboposadochnyj-material/ (ООО рыбхоз «Березовский»)
7	ГАЗ	1000	200	100

8	Hina	1750-2000	400	120

9	КамАЗ	2500	500	120

Загрузка при перевозке живого карпа и толстолобика (растительноядных рыб) одинаковая, зависит от времени нахождения в пути и составляет для междугородних перевозок (более 12 часов пути) 70 – 200 кг рыбы на тонну воды (емкости 1 м3) в среднем 135 кг на 1 м3 (на тонну грузоподъемности). Исходя из размера и географического положения Карачаево-Черкесской Республики среднее расстояние для перевозки рыбопосадочного материала принимается равным 200 км. Для удобства расчета используются сведения предыдущей таблицы строки 6 – 9.

Затраты на доставку для каждого объекта рассчитываются по следующей формуле:

T = n * m * ri, где:

T – затраты на перевозку для конкретного объекта, руб.;

n – количество машин, необходимое для перевозки малька;

m – среднее расстояние транспортировки малька, км. (200 км для всех объектов);

ri – тариф на перевозку, руб./км. (диапазон 16–50 руб.).

Количества машин для перевозки (n), рассчитывается по формуле:

Q

n = –––, где:

ki

ki – грузоподъемность транспорта для i-ой группы объектов (см. крайние значения диапазонов в Таблице 4), кг.

Подготовка прудов к зарыблению. Данный этап заключается в удобрении дна потенциального пруда негашеной известью (известкование). Норма известкования для прудов принимается на уровне 1,5 ц/га (http://www.cnshb.ru/AKDiL/0015/base/RU/000541.shtm). Стоимость негашеной извести составляет 11,9 – 19 руб./кг. (https://stroybriz.ru/izvest.html?yclid=2550062922378564716). Ниже представлена формула, по которой будет производиться расчет затрат на известкование для каждого взятого объекта.

I = S * x * 100 * j, где:

I – затраты на удобрение для каждого пруда, руб.;

x – норма известкования для каждого пруда, ц/га;

j – средняя цена закупки негашеной извести, руб./кг.

Прочие эксплуатационные расходы: заработная плата, ГСМ, арендные платежи, налоговые отчисления и пр.: 15,1% от ПВД (по данным «Справочника оценщика недвижимости. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов» Лейфера Л.А.-, 2018 г. – показатель операционных расходов по объектам сельскохозяйственного назначения).

Определение коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации – это показатель, преобразующий чистый операционный доход от объекта недвижимости в его стоимость.

Величина коэффициента капитализации для земли, которая является, по определению, неистощимым активом, включает в себя только ставку дохода на инвестиции, определяемую суммированием безрисковой ставки, премии за низкую ликвидность, премии за риск инвестора и инвестиционный менеджмент:

R = Yб + dр + dликв + dменедж

где:

R – коэффициент капитализации;

Yб – безрисковая ставка;

dр – премия за риск инвестора при вложении капитала в объект недвижимости;

dликв – премия за низкую ликвидность;

dменедж – премия за риск инвестора и инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка:

В качестве безрисковой ставки используется (средняя эффективная доходность к погашению государственных долгосрочных облигаций РФ с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения. Такими ценными бумагами являются долгосрочные облигации РФ, указанные в нижеследующей таблице:

Таблица 70

Доходность к погашению государственных долгосрочных облигаций РФ

(информация Центрального банка России)

№ п/п	Срок до погашения, лет	Эффективная доходность, % год*
1	30	13.79

* https://cbr.ru/hd_base/zcyc_params/zcyc/?DateTo=30.12.2025

Таким образом величина безрисковой ставки на дату оценки составляет – 13,79 %.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок:

Риски вложения в оцениваемый объект рассчитаны методом взвешенной оценки. В качестве экспертов для проставления рангов рисков выступают оценщики, подписавшие Отчет.

Для более объективного и обоснованного присвоения ранга экспертами использовалась модифицированная до 10-ти бальной шкала Харрингтона, позволяющая качественную оценку вероятности привести к количественному значению, в которой 1 – наименьший риск, а 10 наибольший риск.

Состав рисков принят экспертно по результатам анализа рынка земли региона.

Расчет рисков вложения в земли сельскохозяйственного назначения приведен в нижеследующей таблице:

Таблица 71

Расчет рисков вложения в земли сельскохозяйственного назначения:

Тип риска \ Ранг риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Риск, связанный с активами
Политика экспроприации	1
Политика национализации	1
Возможность местного финансирования	1
Защита патентов, лицензий, контрактов	1
Риск, связанный с социально-экономической ситуацией
Политическая стабильность	1
Отношение к иностранным инвесторам	1
Положение о праве собственности	1
Общая правовая ситуация	1
Участие государства в управлении	1
Настроение против частного сектора	1
Наличие и стоимость местной рабочей силы	1
Отношение с сопредельными государствами	1
Влияние организованной преступности	1
Привилегии для национальных конкурентов	1
Финансовые риски
Конвертируемость национальной валюты	1
Стабильность национальной валюты	1
Регулирование цен	1
Размер экономики / емкость рынка	1
Тенденции развития экономики (безработица)	1
Задолженность	1
Ставка налога	1
Уровень инфляции	1
Сельскохозяйственные риски*
Природные факторы (засуха, заморозки, вымерзание, выпревание, градобитие, пыльные, песчаные бури, землетрясение, лавина, сель, половодье, переувлажнение почвы)	1
Болезни и вредители (полное внезапное уничтожение )	1
Уничтожение или повреждение дикими животными, перелетными птицами, грызунами	1
Противоправные действия третьих лиц (уничтожение или повреждение, хищение)	1
Пожар	1
Количество наблюдений	0	1	5	8	3	3	4	3	0	0
Взвешенный итог	0	2	15	32	15	18	28	24	0	0
Сумма	134
Количество факторов	27
Средневзвешенное значение	4,96

*По материалам страхования сельскохозяйственных рисков: http://www.alfastrah.ru/corporate/property/agricultural/, http://ins-capital.ru/index.php?option=com_content&view=category&id=4&Itemid=5.

Премия за низкую ликвидность отражает длительность экспозиции при продаже объекта на открытом рынке. Рассчитывается по формуле:

t – наиболее вероятный период экспозиции, мес.

Типичный период экспозиции для земельных участков с прудами составляет при активной продаже, в среднем 80 дней (2,65 месяца), премия за низкую ликвидность составит: 3,05%.

Премия за инвестиционный менеджмент принимается равной 1%, на уровне средних усилий по управлению.

Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения для оцениваемых земельных участков приводится в следующей таблице:

Таблица 72

Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения

Показатель	Значение показателя
Безрисковая ставка, Yо	13,79
Премия за риск вложения в недвижимость, dр	4,96
Премия за низкую ликвидность, dликв	3,05
Премия за инвестиционный менеджмент	1,0
Коэффициент капитализации для земельного участка методом кумулятивного построения, R	22,8

Расчет стоимости объектов оценки доходным подходом

Корректировка на площадь водной глади. Оценка земельных участков, используемых для размещения прудов, производится для условий определения стоимости водоема без учета стоимости земельного участка вокруг. Корректировка направлена на учет дохода от водного объекта.

Корректировка рассчитывается путем определения коэффициента отношения водной глади к общей площади земельного участка по объектам, имеющим координатное описание. Площадь водной глади рассчитывалась с использованием сервиса определения площади публичной кадастровой карты. Для объектов, не имеющих координатное описание, а также для объектов, в данный момент не занятых водоемами, а также водоемов площадью менее 1 га и (или) площадь водного зеркала занимает менее 50% земельного участка (исключая: 1) водоемы площадью менее 1 га и площадь водного зеркала занимает более 70% земельного участка; 2) для водоемов площадью от 1 до 3 га, площадь водного зеркала лежит в диапазоне от 0,37 до 1; 3) для водоемов площадью от 4 га, площадь водного зеркала лежит в диапазоне от 0,28 до 1), использовалось минимальное значение УПКС участка из оставшихся рассчитанных объектов.

Расчет стоимости земельных участков, отнесенных к водным объектам приведен в таблице в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС\ папке «Группа 1.2». Полученный удельный показатель рыночной стоимости определен для типичных условий организации прудового хозяйства и практически не зависит от местоположения на территории Карачаево-Черкеской Республики, т.к. основными ценообразующими характеристиками в доходном подходе являются:

- рыбопродуктивность, которая с учетом единообразия в кормовой базе будет сопоставима для всех прудов;

- цена на приобретение рыбопосадочного материала и цена реализации товарной рыбы - одинакова, т. к. уровень сложившихся цен на рыбу сопоставим как по Карачаево-Черкесской Республике, так и ближайшим регионам;

- операционные затраты на выращивание рыбы по прудовым хозяйствам региона складываются в сопоставимом уровне в пересчете на 1 га пруда.

2.8. Информация об определении кадастровой стоимости земельных участков 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13 и 14 групп

2.8.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13 и 14 групп.

Кадастровая стоимость объектов оценки – земельных участков категории населенных пунктов, входящих в группы 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13 и 14 определялась сравнительным подходом методом типового эталонного объекта с использованием метода сравнительного анализа сделок (продаж).

При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

проводится типологизация объектов недвижимости;

формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости (вносятся корректировки второго уровня).

Группировка и типологизация объектов в подгруппах

Группировка объектов недвижимости, в которых возможно (целесообразно) типологизировать объекты, проводится на основе анализа проведенной сегментации (см. п. 2.3 настоящего отчета).

Основанием для типологизации объектов являлся вид использования объектов оценки и отнесение их к ценовому диапазону в соответствии с оценочным зонированием.

Далее представлены подгруппы, в рамках которых буден проведен расчет:

На первом уровне группировки в зависимости от вида использования (сегмента):

- 2 сегмент - «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

- 3 сегмент - «Общественное использование»;

- 4 сегмент - «Предпринимательство»;

- 5 сегмент - «Отдых (рекреация)»;

- 6 сегмент - ««Производственная деятельность»;

- 7 сегмент - «Транспорт»;

- 8 сегмент - «Обеспечение обороны и безопасности»;

- 9 сегмент - «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

- 11 сегмент - «Водные объекты»;

- 12 сегмент - «Специальное, ритуальное использование, запас»;

- 13 сегмент - «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка».

- 14 сегмент - «Иное использование».

На втором уровне группировки в зависимости от расположения объектов:

1 - земельные участки, расположенные в городе Черкесск;

2 - земельные участки, расположенные в городе Карачаевск;

3 - земельные участки, расположенные в городе Усть-Джегута;

4 - земельные участки, расположенные в городе Теберда;

5 - земельные участки, расположенные в поселке Домбай;

6 - земельные участки, расположенные в поселках Медногорский и Новый Карачай;

7 - земельные участки, расположенные в поселках Орджоникидзевский и Правокубанский;

8 - земельные участки, расположенные в поселке Ударный;

9 - земельные участки, расположенные в поселке Эльбрусский;

10 - земельные участки, расположенные в сельских населенных пунктах;

11 - земельные участки, расположенные на межселенных территориях;

12 - земельные участки, расположенные на межселенных территориях и относящиеся к придорожному сервису;

13 - земельные участки, расположенные на межселенных территориях в СНТ (садоводства);

14 - земельные участки, расположенные на межселенных территориях рекреационного назначения.

На третьем уровне группировки в зависимости от принадлежности к ценовому диапазону в соответствии с оценочным зонированием:

- Черкесск: 14 зон;

- Карачаевск: 4 зоны;

- Усть-Джегута: 5 зон;

- Теберда: 5 зон;

- Домбай: 3 зоны;

- Медногорский и Новый Карачай: 1 зона;

- Орджоникидзевский и Правокубанский: 1 зона;

- Сельские населенные пункты: 11 зон;

- Межселенные территории: 3 зоны;

- Придорожный сервис: 5 зон;

- СНТ (садоводства): 2 зоны;

- рекреационного назначения (5 сегмент): 6 зон.

В результате получена группировка на следующие подгруппы:

Таблица 73

№ п/п	Номер подгруппы	Вид использования – номер сегмента (1 уровень группировки)	Код расчета вида использования	Месторасположение (2 уровень группировки)	Ценовая зона (3 уровень группировки)
1	1.1	1 сегмент	01:000 01:010 01:020 01:030 01:050 01:070 01:080 01:081 01:082 01:083 01:084 01:085 01:086 01:120 01:121 01:140 01:160 02:022	-	-
2	1.2	1 сегмент	01:130 01:131	-	-
3	2.1.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Черкесск	1
4	2.1.2	2 сегмент

Черкесск	2
5	2.1.3	2 сегмент

Черкесск	3
6	2.1.4	2 сегмент

Черкесск	4
7	2.1.5	2 сегмент

Черкесск	5
8	2.1.6	2 сегмент

Черкесск	6
9	2.1.7	2 сегмент

Черкесск	7
10	2.1.8	2 сегмент

Черкесск	8
11	2.1.9	2 сегмент

Черкесск	9
12	2.1.10	2 сегмент

Черкесск	10
13	2.1.11	2 сегмент

Черкесск	11
14	2.1.12	2 сегмент

Черкесск	12
15	2.1.13	2 сегмент

Черкесск	13
16	2.1.14	2 сегмент

Черкесск	14
17	2.2.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Карачаевск	1
18	2.2.2	2 сегмент

Карачаевск	2
19	2.2.3	2 сегмент

Карачаевск	3
20	2.2.4	2 сегмент

Карачаевск	4
21	2.3.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Усть-Джегута	1
22	2.3.2	2 сегмент

Усть-Джегута	2
23	2.3.3	2 сегмент

Усть-Джегута	3
24	2.3.4	2 сегмент

Усть-Джегута	4
25	2.3.5	2 сегмент

Усть-Джегута	5
26	2.4.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Теберда	1
27	2.4.2	2 сегмент

Теберда	2
28	2.4.3	2 сегмент

Теберда	3
29	2.4.4	2 сегмент

Теберда	4
30	2.4.5	2 сегмент

Теберда	5
31	2.5.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Домбай	1
32	2.5.2	2 сегмент

Домбай	2
33	2.5.3	2 сегмент

Домбай	3
34	2.6.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Медногорский Новый Карачай	1
35	2.7.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Орджоникидзевский Правокубанский	1
36	2.8.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	СНП	1
37	2.8.2	2 сегмент

СНП	2
38	2.8.3	2 сегмент

СНП	3
39	2.8.4	2 сегмент

СНП	4
40	2.8.5	2 сегмент

СНП	5
41	2.8.6	2 сегмент

СНП	6
42	2.8.7	2 сегмент

СНП	7
43	2.8.8	2 сегмент

СНП	8
44	2.8.9	2 сегмент

СНП	9
45	2.8.10	2 сегмент

СНП	10
46	2.8.11	2 сегмент

СНП	11
47	2.9.1	2 сегмент	02:013 02:050 02:051 02:060 02:061	Межселенная территория	1
48	2.9.2	2 сегмент

2
49	2.9.3	2 сегмент

3
50	3.1.1	3 сегмент	01:143 03:000 03:010 03:013 03:020 03:021 03:022 03:023 03:030 03:031 03:032 03:033 03:034 03:035 03:040 03:041 03:042 03:050 03:051 03:052 03:060 03:061 03:062 03:070 03:071 03:073 03:080 03:081 03:082 03:090 03:091 03:092 03:100 03:101 03:104 05:010 05:011 05:012 05:020 05:021 05:051 07:021 07:022 08:022 08:030 08:041 09:030	Черкесск	1
51	3.1.2	3 сегмент

Черкесск	2
52	3.1.3	3 сегмент

Черкесск	3
53	3.1.4	3 сегмент

Черкесск	4
52	3.1.5	3 сегмент

Черкесск	5
53	3.1.6	3 сегмент

Черкесск	6
54	3.1.7	3 сегмент

Черкесск	7
55	3.1.8	3 сегмент

Черкесск	8
56	3.1.9	3 сегмент

Черкесск	9
57	3.1.10	3 сегмент

Черкесск	10
58	3.1.11	3 сегмент

Черкесск	11
59	3.1.12	3 сегмент

Черкесск	12
60	3.1.13	3 сегмент

Черкесск	13
61	3.1.14	3 сегмент

Черкесск	14
62	3.2.1	3 сегмент	Карачаевск	1
63	3.2.2	3 сегмент

Карачаевск	2
64	3.2.3	3 сегмент

Карачаевск	3
65	3.2.4	3 сегмент

Карачаевск	4
66	3.3.1	3 сегмент	Усть-Джегута	1
67	3.3.2	3 сегмент

Усть-Джегута	2
68	3.3.3	3 сегмент

Усть-Джегута	3
69	3.3.4	3 сегмент

Усть-Джегута	4
70	3.3.5	3 сегмент

Усть-Джегута	5
71	3.4.1	3 сегмент	Теберда	1
72	3.4.2	3 сегмент

Теберда	2
73	3.4.3	3 сегмент

Теберда	3
74	3.4.4	3 сегмент

Теберда	4
75	3.4.5	3 сегмент

Теберда	5
76	3.5.1	3 сегмент	Домбай	1
77	3.5.2	3 сегмент

Домбай	2
78	3.5.3	3 сегмент

Домбай	3
79	3.6.1	3 сегмент	Медногорский Новый Карачай	1
80	3.7.1	3 сегмент	Орджоникидзевский Правокубанский	1
81	3.8.1	3 сегмент	01:143 03:000 03:010 03:013 03:020 03:021 03:022 03:023 03:030 03:031 03:032 03:033 03:034 03:035 03:040 03:041 03:042 03:050 03:051 03:052 03:060 03:061 03:062 03:070 03:071 03:073 03:080 03:081 03:082 03:090 03:091 03:092 03:100 03:101 03:104 05:010 05:011 05:012 05:020 05:021 05:051 07:021 07:022 08:022 08:030 08:041 09:030	СНП	1
82	3.8.2	3 сегмент

СНП	2
83	3.8.3	3 сегмент

СНП	3
84	3.8.4	3 сегмент

СНП	4
85	3.8.5	3 сегмент

СНП	5
86	3.8.6	3 сегмент

СНП	6
87	3.8.7	3 сегмент

СНП	7
88	3.8.8	3 сегмент

СНП	8
89	3.8.9	3 сегмент

СНП	9
90	3.8.10	3 сегмент

СНП	10
91	3.8.11	3 сегмент

СНП	11
92	3.9.1	3 сегмент	Межселенная территория	1
93	3.9.2

2
94	3.9.3

3
95	4.1.1	4 сегмент	01:183 02:017 02:053 02:063 03:063 03:064 04:000 04:010 04:020 04:030 04:040 04:050 04:060 04:070 04:080 04:081 04:082 04:083 04:084 04:096 04:097 04:100 05:050	Черкесск	1
96	4.1.2	4 сегмент

Черкесск	2
97	4.1.3	4 сегмент

Черкесск	3
98	4.1.4	4 сегмент

Черкесск	4
99	4.1.5	4 сегмент

Черкесск	5
100	4.1.6	4 сегмент

Черкесск	6
101	4.1.7	4 сегмент

Черкесск	7
102	4.1.8	4 сегмент

Черкесск	8
103	4.1.9	4 сегмент

Черкесск	9
104	4.1.10	4 сегмент

Черкесск	10
105	4.1.11	4 сегмент

Черкесск	11
106	4.1.12	4 сегмент

Черкесск	12
107	4.1.13	4 сегмент

Черкесск	13
108	4.1.14	4 сегмент

Черкесск	14
109	4.2.1	4 сегмент	Карачаевск	1
110	4.2.2	4 сегмент

Карачаевск	2
111	4.2.3	4 сегмент

Карачаевск	3
112	4.2.4	4 сегмент

Карачаевск	4
113	4.3.1	4 сегмент	Усть-Джегута	1
114	4.3.2	4 сегмент

Усть-Джегута	2
115	4.3.3	4 сегмент

Усть-Джегута	3
116	4.3.4	4 сегмент

Усть-Джегута	4
117	4.3.5	4 сегмент

Усть-Джегута	5
118	4.4.1	4 сегмент	Теберда	1
119	4.4.2	4 сегмент

Теберда	2
120	4.4.3	4 сегмент

Теберда	3
121	4.4.4	4 сегмент

Теберда	4
122	4.4.5	4 сегмент

Теберда	5
123	4.5.1	4 сегмент	Домбай	1
124	4.5.2	4 сегмент

Домбай	2
125	4.5.3	4 сегмент

Домбай	3
126	4.6.1	4 сегмент	Медногорский Новый Карачай	1
127	4.7.1	4 сегмент	Орджоникидзевский Правокубанский	1
128	4.8.1	4 сегмент	01:183 02:017 02:053 02:063 03:063 03:064 04:000 04:010 04:020 04:030 04:040 04:050 04:060 04:070 04:080 04:081 04:082 04:083 04:084 04:100 05:050	СНП	1
129	4.8.2	4 сегмент

СНП	2
130	4.8.3	4 сегмент

СНП	3
131	4.8.4	4 сегмент

СНП	4
132	4.8.5	4 сегмент

СНП	5
133	4.8.6	4 сегмент

СНП	6
134	4.8.7	4 сегмент

СНП	7
135	4.8.8	4 сегмент

СНП	8
136	4.8.9	4 сегмент

СНП	9
137	4.8.10	4 сегмент

СНП	10
138	4.8.11	4 сегмент

СНП	11
139	4.9.1	4 сегмент	01:183 02:017 02:053 02:063 03:063 03:064 04:000 04:010 04:020 04:030 04:040 04:050 04:060 04:070 04:080 04:081 04:082 04:083 04:084 04:100 05:050	Межселенная территория	1
140	4.9.2	4 сегмент

Межселенная территория	2
141	4.9.3	4 сегмент

Межселенная территория	3
142	4.10.1	4 сегмент	04:096	Придорожный сервис	1
143	4.10.2	4 сегмент

Придорожный сервис	2
144	4.10.3	4 сегмент

Придорожный сервис	3
145	4.10.4	4 сегмент

Придорожный сервис	4
146	4.10.5	4 сегмент

Придорожный сервис	5
147	5.1.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Черкесск	1
148	5.1.2	5 сегмент

Черкесск	2
149	5.1.3	5 сегмент

Черкесск	3
150	5.1.4	5 сегмент

Черкесск	4
151	5.1.5	5 сегмент

Черкесск	5
152	5.1.6	5 сегмент

Черкесск	6
153	5.1.7	5 сегмент

Черкесск	7
154	5.1.8	5 сегмент

Черкесск	8
155	5.1.9	5 сегмент

Черкесск	9
156	5.1.10	5 сегмент

Черкесск	10
157	5.1.11	5 сегмент

Черкесск	11
158	5.1.12	5 сегмент

Черкесск	12
159	5.1.13	5 сегмент

Черкесск	13
160	5.1.14	5 сегмент

Черкесск	14
161	5.2.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Карачаевск	1
162	5.2.2	5 сегмент

Карачаевск	2
163	5.2.3	5 сегмент

Карачаевск	3
164	5.2.4	5 сегмент

Карачаевск	4
165	5.3.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Усть-Джегута	1
166	5.3.2	5 сегмент

Усть-Джегута	2
167	5.3.3	5 сегмент

Усть-Джегута	3
168	5.3.4	5 сегмент

Усть-Джегута	4
169	5.3.5	5 сегмент

Усть-Джегута	5
170	5.4.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Теберда	1
171	5.4.2	5 сегмент

Теберда	2
172	5.4.3	5 сегмент

Теберда	3
173	5.4.4	5 сегмент

Теберда	4
174	5.4.5	5 сегмент

Теберда	5
175	5.5.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Домбай	1
176	5.5.2	5 сегмент

Домбай	2
177	5.5.3	5 сегмент

Домбай	3
178	5.6.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Медногорский Новый Карачай	1
179	5.7.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Орджоникидзевский Правокубанский	1
180	5.8.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	СНП	1
181	5.8.2	5 сегмент

СНП	2
182	5.8.3	5 сегмент

СНП	3
183	5.8.4	5 сегмент

СНП	4
184	5.8.5	5 сегмент

СНП	5
185	5.8.6	5 сегмент

СНП	6
186	5.8.7	5 сегмент

СНП	7
187	5.8.8	5 сегмент

СНП	8
188	5.8.9	5 сегмент

СНП	9
189	5.8.10	5 сегмент

СНП	10
190	5.8.11	5 сегмент

СНП	11
191	5.9.1	5 сегмент	04:070 04:097 05:000 05:014 05:021 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	Межселенная территория	1
192	5.9.2	5 сегмент

Межселенная территория	2
193	5.9.3	5 сегмент

Межселенная территория	3
194	5.9.4	5 сегмент

Межселенная территория	4
195	5.9.5	5 сегмент

Межселенная территория	5
196	5.9.6	5 сегмент

Межселенная территория	6
197	6.1.1	6 сегмент	01:087 01:088 01:100 01:101 01:110 01:111 01:122 01:132 01:150 01:172 01:180 01:181 01:182 03:012 03:093 04:095 04:098 04:099 06:000 06:010 06:011 06:012 06:013 06:014 06:020 06:030 06:031 06:040 06:050 06:060 06:070 06:071 06:072 06:090 06:091 06:092 06:093 06:110 06:111 07:011 07:012 07:013 07:032 07:040 07:041 07:051 08:013 08:031 10:011 11:030	Черкесск	1
198	6.1.2	6 сегмент

Черкесск	2
199	6.1.3	6 сегмент

Черкесск	3
200	6.1.4	6 сегмент

Черкесск	4
201	6.1.5	6 сегмент

Черкесск	5
202	6.1.6	6 сегмент

Черкесск	6
203	6.1.7	6 сегмент

Черкесск	7
204	6.1.8	6 сегмент

Черкесск	8
205	6.1.9	6 сегмент

Черкесск	9
206	6.1.10	6 сегмент

Черкесск	10
207	6.1.11	6 сегмент

Черкесск	11
208	6.1.12	6 сегмент

Черкесск	12
209	6.1.13	6 сегмент

Черкесск	13
210	6.1.14	6 сегмент

Черкесск	14
211	6.2.1	6 сегмент	Карачаевск	1
212	6.2.2	6 сегмент

Карачаевск	2
213	6.2.3	6 сегмент

Карачаевск	3
214	6.2.4	6 сегмент

Карачаевск	4
215	6.3.1	6 сегмент	Усть-Джегута	1
216	6.3.2	6 сегмент

Усть-Джегута	2
217	6.3.3	6 сегмент

Усть-Джегута	3
218	6.3.4	6 сегмент

Усть-Джегута	4
219	6.3.5	6 сегмент

Усть-Джегута	5
220	6.4.1	6 сегмент	Теберда	1
221	6.4.2	6 сегмент

Теберда	2
222	6.4.3	6 сегмент

Теберда	3
223	6.4.4	6 сегмент

Теберда	4
224	6.4.5	6 сегмент

Теберда	5
225	6.5.1	6 сегмент	Домбай	1
226	6.5.2	6 сегмент

Домбай	2
227	6.5.3	6 сегмент

Домбай	3
228	6.6.1	6 сегмент	Медногорский Новый Карачай	1
229	6.7.1	6 сегмент	Орджоникидзевский Правокубанский	1
230	6.8.1	6 сегмент	01:087 01:088 01:100 01:101 01:110 01:111 01:122 01:132 01:150 01:172 01:180 01:181 01:182 03:012 03:093 06:000 06:010 06:011 06:012 06:013 06:014 06:020 06:030 06:031 06:040 06:050 06:060 06:070 06:071 06:072 06:090 06:091 06:092 06:093 06:110 06:111 07:011 07:012 07:013 07:032 07:040 07:041 07:051 08:013 08:031 10:011 11:030	СНП	1
231	6.8.2	6 сегмент

СНП	2
232	6.8.3	6 сегмент

СНП	3
233	6.8.4	6 сегмент

СНП	4
234	6.8.5	6 сегмент

СНП	5
235	6.8.6	6 сегмент

СНП	6
236	6.8.7	6 сегмент

СНП	7
237	6.8.8	6 сегмент

СНП	8
238	6.8.9	6 сегмент

СНП	9
239	6.8.10	6 сегмент

СНП	10
240	6.8.11	6 сегмент

СНП	11
241	6.9.1	6 сегмент	01:087 01:088 01:100 01:101 01:110 01:111 01:122 01:132 01:150 01:172 01:180 01:181 01:182 03:012 03:093 06:000 06:010 06:011 06:012 06:013 06:014 06:020 06:030 06:031 06:040 06:050 06:060 06:070 06:071 06:072 06:090 06:091 06:092 06:093 06:110 06:111 07:011 07:012 07:013 07:032 07:040 07:041 07:051 08:013 08:031 10:011 11:030	Межселенная территория	1
242	6.9.2	6 сегмент

Межселенная территория	2
243	6.9.3	6 сегмент

Межселенная территория	3
244	6.10.1	6 сегмент	04:095 04:098 04:099	Придорожный сервис	1
245	6.10.2	6 сегмент

Придорожный сервис	2
246	6.10.3	6 сегмент

Придорожный сервис	3
247	6.10.4	6 сегмент

Придорожный сервис	4
248	6.10.5	6 сегмент

Придорожный сервис	5
249	7.1.1	7 сегмент	02:071 04:021 04:031 04:090 04:091 04:092 04:093 04:094 07:000 07:023 07:024	Черкесск	1
250	7.1.2	7 сегмент

Черкесск	2
251	7.1.3	7 сегмент

Черкесск	3
252	7.1.4	7 сегмент

Черкесск	4
253	7.1.5	7 сегмент

Черкесск	5
254	7.1.6	7 сегмент

Черкесск	6
255	7.1.7	7 сегмент

Черкесск	7
256	7.1.8	7 сегмент

Черкесск	8
257	7.1.9	7 сегмент

Черкесск	9
258	7.1.10	7 сегмент

Черкесск	10
259	7.1.11	7 сегмент

Черкесск	11
260	7.1.12	7 сегмент

Черкесск	12
261	7.1.13	7 сегмент

Черкесск	13
262	7.1.14	7 сегмент

Черкесск	14
263	7.2.1	7 сегмент	Карачаевск	1
264	7.2.2	7 сегмент

Карачаевск	2
265	7.2.3	7 сегмент

Карачаевск	3
266	7.2.4	7 сегмент

Карачаевск	4
267	7.3.1	7 сегмент	Усть-Джегута	1
268	7.3.2	7 сегмент

Усть-Джегута	2
269	7.3.3	7 сегмент

Усть-Джегута	3
270	7.3.4	7 сегмент

Усть-Джегута	4
271	7.3.5	7 сегмент

Усть-Джегута	5
272	7.4.1	7 сегмент	Теберда	1
273	7.4.2	7 сегмент

Теберда	2
274	7.4.3	7 сегмент

Теберда	3
275	7.4.4	7 сегмент

Теберда	4
276	7.4.5	7 сегмент

Теберда	5
277	7.5.1	7 сегмент	Домбай	1
278	7.5.2	7 сегмент

Домбай	2
279	7.5.3	7 сегмент

Домбай	3
280	7.6.1	7 сегмент	Медногорский Новый Карачай	1
281	7.7.1	7 сегмент	Орджоникидзевский Правокубанский	1
282	7.8.1	7 сегмент	02:071 04:021 04:031 04:090 04:091 04:092 04:093 04:094 07:000 07:023 07:024	СНП	1
283	7.8.2	7 сегмент

СНП	2
284	7.8.3	7 сегмент

СНП	3
285	7.8.4	7 сегмент

СНП	4
286	7.8.5	7 сегмент

СНП	5
287	7.8.6	7 сегмент

СНП	6
288	7.8.7	7 сегмент

СНП	7
289	7.8.8	7 сегмент

СНП	8
290	7.8.9	7 сегмент

СНП	9
291	7.8.10	7 сегмент

СНП	10
292	7.8.11	7 сегмент

СНП	11
293	7.9.1	7 сегмент	02:071 04:021 04:031 04:090 04:091 04:092 04:093 04:094 07:000 07:023 07:024	Межселенная территория	1
294	7.9.2	7 сегмент

Межселенная территория	2
295	7.9.3	7 сегмент

Межселенная территория	3
296	8.1.1	8 сегмент	08:000 08:020	Черкесск	1
297	8.1.2	8 сегмент

Черкесск	2
298	8.1.3	8 сегмент

Черкесск	3
299	8.1.4	8 сегмент

Черкесск	4
300	8.1.5	8 сегмент

Черкесск	5
302	8.1.6	8 сегмент

Черкесск	6
303	8.1.7	8 сегмент

Черкесск	7
304	8.1.8	8 сегмент

Черкесск	8
305	8.1.9	8 сегмент

Черкесск	9
306	8.1.10	8 сегмент

Черкесск	10
307	8.1.11	8 сегмент

Черкесск	11
308	8.1.12	8 сегмент

Черкесск	12
309	8.1.13	8 сегмент

Черкесск	13
310	8.1.14	8 сегмент

Черкесск	14
311	8.2.1	8 сегмент	08:000 08:020	Карачаевск	1
312	8.2.2	8 сегмент

Карачаевск	2
313	8.2.3	8 сегмент

Карачаевск	3
314	8.2.4	8 сегмент

Карачаевск	4
315	8.3.1	8 сегмент	08:000 08:020	Усть-Джегута	1
316	8.3.2	8 сегмент

Усть-Джегута	2
317	8.3.3	8 сегмент

Усть-Джегута	3
318	8.3.4	8 сегмент

Усть-Джегута	4
319	8.3.5	8 сегмент

Усть-Джегута	5
320	8.4.1	8 сегмент	08:000 08:020	Теберда	1
321	8.4.2	8 сегмент

Теберда	2
322	8.4.3	8 сегмент

Теберда	3
323	8.4.4	8 сегмент

Теберда	4
324	8.4.5	8 сегмент

Теберда	5
325	8.5.1	8 сегмент	08:000 08:020	Домбай	1
326	8.5.2	8 сегмент

Домбай	2
327	8.5.3	8 сегмент

Домбай	3
328	8.6.1	8 сегмент	08:000 08:020	Медногорский Новый Карачай	1
329	8.7.1	8 сегмент	08:000 08:020	Орджоникидзевский Правокубанский	1
330	8.8.1	8 сегмент	08:000 08:020	СНП	1
331	8.8.2	8 сегмент

СНП	2
332	8.8.3	8 сегмент

СНП	3
333	8.8.4	8 сегмент

СНП	4
334	8.8.5	8 сегмент

СНП	5
335	8.8.6	8 сегмент

СНП	6
336	8.8.7	8 сегмент

СНП	7
337	8.8.8	8 сегмент

СНП	8
338	8.8.9	8 сегмент

СНП	9
339	8.8.10	8 сегмент

СНП	10
340	8.8.11	8 сегмент

СНП	11
341	8.9.1	8 сегмент	08:000 08:020	Межселенная территория	1
342	8.9.2	8 сегмент

2
343	8.9.3	8 сегмент

3
344	9.1.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Черкесск	1
345	9.1.2	9 сегмент

Черкесск	2
346	9.1.3	9 сегмент

Черкесск	3
347	9.1.4	9 сегмент

Черкесск	4
348	9.1.5	9 сегмент

Черкесск	5
349	9.1.6	9 сегмент

Черкесск	6
350	9.1.7	9 сегмент

Черкесск	7
351	9.1.8	9 сегмент

Черкесск	8
352	9.1.9	9 сегмент

Черкесск	9
353	9.1.10	9 сегмент

Черкесск	10
354	9.1.11	9 сегмент

Черкесск	11
355	9.1.12	9 сегмент

Черкесск	12
356	9.1.13	9 сегмент

Черкесск	13
357	9.1.14	9 сегмент

Черкесск	14
358	9.2.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Карачаевск	1
359	9.2.2	9 сегмент

Карачаевск	2
360	9.2.3	9 сегмент

Карачаевск	3
361	9.2.4	9 сегмент

Карачаевск	4
362	9.3.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Усть-Джегута	1
363	9.3.2	9 сегмент

Усть-Джегута	2
364	9.3.3	9 сегмент

Усть-Джегута	3
365	9.3.4	9 сегмент

Усть-Джегута	4
366	9.3.5	9 сегмент

Усть-Джегута	5
367	9.4.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Теберда	1
368	9.4.2	9 сегмент

Теберда	2
369	9.4.3	9 сегмент

Теберда	3
370	9.4.4	9 сегмент

Теберда	4
371	9.4.5	9 сегмент

Теберда	5
372	9.5.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Домбай	1
373	9.5.2	9 сегмент

Домбай	2
374	9.5.3	9 сегмент

Домбай	3
375	9.6.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Медногорский Новый Карачай	1
376	9.7.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Орджоникидзевский Правокубанский	1
377	9.8.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	СНП	1
378	9.8.2	9 сегмент

СНП	2
379	9.8.3	9 сегмент

СНП	3
380	9.8.4	9 сегмент

СНП	4
381	9.8.5	9 сегмент

СНП	5
382	9.8.6	9 сегмент

СНП	6
383	9.8.7	9 сегмент

СНП	7
384	9.8.8	9 сегмент

СНП	8
385	9.8.9	9 сегмент

СНП	9
386	9.8.10	9 сегмент

СНП	10
387	9.8.11	9 сегмент

СНП	11
388	9.9.1	9 сегмент	02:016 02:052 02:062 05:031 09:000 09:010 09:022 12:003	Межселенная территория	1
389	9.9.2	9 сегмент

Межселенная территория	2
390	9.9.3	9 сегмент

Межселенная территория	3
391	10	10 сегмент	10:000 10:010 10:020 10:030 10:040	Все ЗУ КЧР	1
392	11.1.1	11 сегмент	11:010 11:020	Черкесск	1
393	11.1.2	11 сегмент

Черкесск	2
394	11.1.3	11 сегмент

Черкесск	3
395	11.1.4	11 сегмент

Черкесск	4
396	11.1.5	11 сегмент

Черкесск	5
397	11.1.6	11 сегмент

Черкесск	6
398	11.1.7	11 сегмент

Черкесск	7
399	11.1.8	11 сегмент

Черкесск	8
400	11.1.9	11 сегмент

Черкесск	9
401	11.1.10	11 сегмент

Черкесск	10
402	11.1.11	11 сегмент

Черкесск	11
403	11.1.12	11 сегмент

Черкесск	12
404	11.1.13	11 сегмент

Черкесск	13
405	11.1.14	11 сегмент

Черкесск	14
406	11.2.1	11 сегмент	11:010 11:020	Карачаевск	1
407	11.2.2	11 сегмент

Карачаевск	2
408	11.2.3	11 сегмент

Карачаевск	3
409	11.2.4	11 сегмент

Карачаевск	4
410	11.3.1	11 сегмент	11:010 11:020	Усть-Джегута	1
411	11.3.2	11 сегмент

Усть-Джегута	2
412	11.3.3	11 сегмент

Усть-Джегута	3
413	11.3.4	11 сегмент

Усть-Джегута	4
414	11.3.5	11 сегмент

Усть-Джегута	5
415	11.4.1	11 сегмент	11:010 11:020	Теберда	1
416	11.4.2	11 сегмент

Теберда	2
417	11.4.3	11 сегмент

Теберда	3
418	11.4.4	11 сегмент

Теберда	4
419	11.4.5	11 сегмент

Теберда	5
420	11.5.1	11 сегмент	11:010 11:020	Домбай	1
421	11.5.2	11 сегмент

Домбай	2
422	11.5.3	11 сегмент

Домбай	3
423	11.6.1	11 сегмент	11:010 11:020	Медногорский Новый Карачай	1
424	11.7.1	11 сегмент	11:010 11:020	Орджоникидзевский Правокубанский	1
425	11.8.1	11 сегмент	11:010 11:020	СНП	1
426	11.8.2	11 сегмент

СНП	2
427	11.8.3	11 сегмент

СНП	3
428	11.8.4	11 сегмент

СНП	4
429	11.8.5	11 сегмент

СНП	5
430	11.8.6	11 сегмент

СНП	6
431	11.8.7	11 сегмент

СНП	7
432	11.8.8	11 сегмент

СНП	8
433	11.8.9	11 сегмент

СНП	9
434	11.8.10	11 сегмент

СНП	10
435	11.8.11	11 сегмент

СНП	11
436	11.9.1	11 сегмент	11:010 11:020	Межселенная территория	1
437	11.9.2	11 сегмент

2
438	11.9.3	11 сегмент

3
439	12.1.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Черкесск	1
440	12.1.2	12 сегмент

Черкесск	2
441	12.1.3	12 сегмент

Черкесск	3
442	12.1.4	12 сегмент

Черкесск	4
443	12.1.5	12 сегмент

Черкесск	5
444	12.1.6	12 сегмент

Черкесск	6
445	12.1.7	12 сегмент

Черкесск	7
446	12.1.8	12 сегмент

Черкесск	8
447	12.1.9	12 сегмент

Черкесск	9
448	12.1.10	12 сегмент

Черкесск	10
449	12.1.11	12 сегмент

Черкесск	11
450	12.1.12	12 сегмент

Черкесск	12
451	12.1.13	12 сегмент

Черкесск	13
452	12.1.14	12 сегмент

Черкесск	14
453	12.2.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Карачаевск	1
454	12.2.2	12 сегмент

Карачаевск	2
455	12.2.3	12 сегмент

Карачаевск	3
456	12.2.4	12 сегмент

Карачаевск	4
457	12.3.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Усть-Джегута	1
458	12.3.2	12 сегмент

Усть-Джегута	2
459	12.3.3	12 сегмент

Усть-Джегута	3
460	12.3.4	12 сегмент

Усть-Джегута	4
461	12.3.5	12 сегмент

Усть-Джегута	5
462	12.4.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Теберда	1
463	12.4.2	12 сегмент

Теберда	2
464	12.4.3	12 сегмент

Теберда	3
465	12.4.4	12 сегмент

Теберда	4
466	12.4.5	12 сегмент

Теберда	5
467	12.5.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Домбай	1
468	12.5.2	12 сегмент

Домбай	2
469	12.5.3	12 сегмент

Домбай	3
470	12.6.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Медногорский Новый Карачай	1
471	12.7.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Орджоникидзевский Правокубанский	1
472	12.8.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	СНП	1
473	12.8.2	12 сегмент

СНП	2
474	12.8.3	12 сегмент

СНП	3
475	12.8.4	12 сегмент

СНП	4
476	12.8.5	12 сегмент

СНП	5
477	12.8.6	12 сегмент

СНП	6
478	12.8.7	12 сегмент

СНП	7
479	12.8.8	12 сегмент

СНП	8
480	12.8.9	12 сегмент

СНП	9
481	12.8.10	12 сегмент

СНП	10
482	12.8.11	12 сегмент

СНП	11
483	12.9.1	12 сегмент	08:011 12:010 12:020 12:021 12:030	Межселенная территория	1
484	12.9.2	12 сегмент

2
485	12.9.3	12 сегмент

3
486	13.1.1	13 сегмент	02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021	Черкесск	1
487	13.1.2	13 сегмент

Черкесск	2
488	13.1.3	13 сегмент

Черкесск	3
489	13.1.4	13 сегмент

Черкесск	4
490	13.1.5	13 сегмент

Черкесск	5
491	13.1.6	13 сегмент

Черкесск	6
492	13.1.7	13 сегмент

Черкесск	7
493	13.1.8	13 сегмент

Черкесск	8
494	13.1.9	13 сегмент

Черкесск	9
495	13.1.10	13 сегмент

Черкесск	10
496	13.1.11	13 сегмент

Черкесск	11
497	13.1.12	13 сегмент

Черкесск	12
498	13.1.13	13 сегмент

Черкесск	13
499	13.1.14	13 сегмент

Черкесск	14
500	13.2.1	13 сегмент	02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021	Карачаевск	1
501	13.2.2	13 сегмент

Карачаевск	2
502	13.2.3	13 сегмент

Карачаевск	3
503	13.2.4	13 сегмент

Карачаевск	4
504	13.3.1	13 сегмент	02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021	Усть-Джегута	1
505	13.3.2	13 сегмент

Усть-Джегута	2
506	13.3.3	13 сегмент

Усть-Джегута	3
507	13.3.4	13 сегмент

Усть-Джегута	4
508	13.3.5	13 сегмент

Усть-Джегута	5
509	13.4.1	13 сегмент	02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021	Теберда	1
510	13.4.2	13 сегмент

Теберда	2
511	13.4.3	13 сегмент

Теберда	3
512	13.4.4	13 сегмент

Теберда	4
513	13.4.5	13 сегмент

Теберда	5
514	13.5.1	13 сегмент	02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021	Домбай	1
515	13.5.2	13 сегмент

Домбай	2
516	13.5.3	13 сегмент

Домбай	3
517	13.6.1	13 сегмент	Медногорский Новый Карачай	1
518	13.7.1	13 сегмент	Орджоникидзевский Правокубанский	1
519	13.8.1	13 сегмент	02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021	СНП	1
520	13.8.2	13 сегмент

СНП	2
521	13.8.3	13 сегмент

СНП	3
522	13.8.4	13 сегмент

СНП	4
523	13.8.5	13 сегмент

СНП	5
524	13.8.6	13 сегмент

СНП	6
525	13.8.7	13 сегмент

СНП	7
526	13.8.8	13 сегмент

СНП	8
527	13.8.9	13 сегмент

СНП	9
528	13.8.10	13 сегмент

СНП	10
529	13.8.11	13 сегмент

СНП	11
530	13.9.1	13 сегмент	02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021	Межселенная территория	1
531	13.9.2	13 сегмент

2
532	13.9.3	13 сегмент

3
533	14.1.1	14 сегмент	14:000	Черкесск	1
534	14.1.2	14 сегмент

Черкесск	2
535	14.1.3	14 сегмент

Черкесск	3
536	14.1.4	14 сегмент

Черкесск	4
537	14.1.5	14 сегмент

Черкесск	5
538	14.1.6	14 сегмент

Черкесск	6
539	14.1.7	14 сегмент

Черкесск	7
540	14.1.8	14 сегмент

Черкесск	8
541	14.1.9	14 сегмент

Черкесск	9
542	14.1.10	14 сегмент

Черкесск	10
543	14.1.11	14 сегмент

Черкесск	11
544	14.1.12	14 сегмент

Черкесск	12
545	14.1.13	14 сегмент

Черкесск	13
546	14.1.14	14 сегмент

Черкесск	14
547	14.2.1	14 сегмент	14:000	Карачаевск	1
548	14.2.2	14 сегмент

Карачаевск	2
549	14.2.3	14 сегмент

Карачаевск	3
550	14.2.4	14 сегмент

Карачаевск	4
551	14.3.1	14 сегмент	14:000	Усть-Джегута	1
552	14.3.2	14 сегмент

Усть-Джегута	2
553	14.3.3	14 сегмент

Усть-Джегута	3
554	14.3.4	14 сегмент

Усть-Джегута	4
555	14.3.5	14 сегмент

Усть-Джегута	5
556	14.4.1	14 сегмент	14:000	Теберда	1
557	14.4.2	14 сегмент

Теберда	2
558	14.4.3	14 сегмент

Теберда	3
559	14.4.4	14 сегмент

Теберда	4
560	14.4.5	14 сегмент

Теберда	5
561	14.5.1	14 сегмент	14:000	Домбай	1
562	14.5.2	14 сегмент

Домбай	2
563	14.5.3	14 сегмент

Домбай	3
564	14.6.1	14 сегмент	14:000	Медногорский Новый Карачай	1
565	14.7.1	14 сегмент	14:000	Орджоникидзевский Правокубанский	1
566	14.8.1	14 сегмент	14:000	СНП	1
567	14.8.2	14 сегмент

СНП	2
568	14.8.3	14 сегмент

СНП	3
569	14.8.4	14 сегмент

СНП	4
570	14.8.5	14 сегмент

СНП	5
571	14.8.6	14 сегмент

СНП	6
572	14.8.7	14 сегмент

СНП	7
573	14.8.8	14 сегмент

СНП	8
574	14.8.9	14 сегмент

СНП	9
575	14.8.10	14 сегмент

СНП	10
576	14.8.11	14 сегмент

СНП	11
577	14.9.1	14 сегмент	14:000	Межселенная территория	1
578	14.9.2	14 сегмент

2
579	14.9.3	14 сегмент

3

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В соответствии с пунктом 45.2 Методических указаний при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость объекта недвижимости в группе (подгруппе) объектов недвижимости, включенных в такую группу (подгруппу) исходя из определенной характеристики (группы характеристик). В стоимость типового (эталонного) объекта вносятся корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируется стоимость объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

В нашем случае формировался гипотетический эталонный (типичный) земельный участок для каждой подгруппы объектов оценки в соответствии с информации о таких ценообразующих факторах как вид использования, месторасположение объекта, ценовоя зона (ценовой диапазон в соответствии с оценочным зонированием), причем значения характеристик эталонного (типичного) земельного участка подбирались в соответствии с наиболее встречающимися и характерными значениями ценообразующих факторов у объектов оценки для конкретной подгруппы.

В связи с тем, что на территории Карачаево-Черкесской Республики наиболее развитым является рынок земельных участков под ИЖС и ЛПХ, т.е. 13 сегмент (ИЖС), и в соответствии с этим, расчеты других сегментов осуществлялись на основании результатов расчета эталонных земельных участков 13 сегмента (ИЖС) с корректировкой на соответствующий вид использования, то для всех подгрупп объектов оценки эталонные (типичные) земельные участки подобраны из 13 сегмента (ИЖС).

На основании проведенного анализа объектов оценки, а также анализа ценообразующих факторов (см. п. 2.1. – 2.4 настоящего Отчета) были определены следующие эталонные объекты:

Таблица 74

Характеристики эталонных земельных участков

№ п/п	Номер подгруппы	Вид использования – номер сегмента (1 уровень группировки)	Местораспо-ложение (2 уровень группировки)	Ценовая зона (3 уровень группировки)	Код вида разрешенного использования эталонного ЗУ	Площадь, кв.м.	Электроснабжение, да/нет	Центральное водоснабже-ние, да/нет	Центральная канализация, да/нет	Газоснаб-жение, да/нет
1	*.1.1	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Черкесск	1	2.1	795,50	да	да	да	да
2	*.1.2	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Черкесск	2	2.1	589,23	да	да	да	да
3	*.1.3	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Черкесск	3	2.1	679,51	да	да	да	да
4	*.1.4	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Черкесск	4	2.1	627,11	да	да	да	да
5	*.1.5	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Черкесск	5	2.1	616,22	да	да	да	да
6	13.1.6	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Черкесск	6	2.1	591,81	да	да	да	да
7	13.1.7	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Черкесск	7	2.1	654,44	да	да	нет	да
8	13.1.8	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Черкесск	8	2.1	1291,15	да	да	да	да
9	13.1.9	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Черкесск	9	2.1	749,26	да	да	нет	да
10	13.1.10	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Черкесск	10	2.1	671,77	да	нет	нет	нет
11	13.1.11	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Черкесск	11	2.1	725,17	да	нет	нет	нет
12	13.1.12	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Черкесск	12	2.1	628,67	да	нет	нет	нет
13	13.1.13	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Черкесск	13	2.1	946,8	да	нет	нет	нет
14	13.1.14	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Черкесск	14	2.1	756,37	да	нет	нет	нет
15	13.2.1	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Карачаевск	1	2.1	931,00	да	да	да	да
16	13.2.2	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Карачаевск	2	2.1	812,50	да	да	да	да
17	13.2.3	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Карачаевск	3	2.1	1 098,50	да	да	да	да
18	13.2.4	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Карачаевск	4	2.1	2 158,40	да	да	да	да
19	13.3.1	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Усть-Джегута	1	2.1	960,67	да	да	да	да
20	13.3.2	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Усть-Джегута	2	2.1	413,00	да	да	да	да
21	13.3.3	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Усть-Джегута	3	2.1	818,50	да	да	да	да
22	13.3.4	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Усть-Джегута	4	2.1	824,91	да	да	да	да
23	13.3.5	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Усть-Джегута	5	2.1	632,98	да	да	да	да
24	13.4.1	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Теберда	1	2.1	2 235,71	да	да	да	нет
25	13.4.2	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Теберда	2	2.1	1 459,38	да	да	да	нет
26	13.4.3	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Теберда	3	2.1	2 536,00	да	да	да	нет
27	13.4.4	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Теберда	4	2.1	1 300,00	да	да	да	нет
28	13.4.5	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Теберда	5	2.1	800,00	да	да	да	нет
29	13.5.1	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Домбай	1	2.1	1 280,00	да	да	да	нет
30	13.5.2	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Домбай	2	2.1	649,00	да	да	да	нет
31	13.5.3	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Домбай	3	2.1	- 1 366,67	да	да	да	нет
32	13.6.1	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Медногорский Новый Карачай	1	2.1	3 104,92	да	да	нет	да
33	13.7.1	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	Орджоникидзевский Правокубанский	1	2.1	815,22	да	да	да	да
34	13.8.1	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	СНП	1-2	2.1	1 118,57	да	да	нет	да
35	13.8.3	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	СНП	3	2.1	1 506,00	да	нет	нет	нет
36	13.8.4	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	СНП	4	2.1	1 243,32	да	да	нет	да
37	13.8.5	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	СНП	5	2.1	1 586,99	да	да	нет	да
38	13.8.6	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	СНП	6	2.1	1 688,43	да	да	да	да
39	13.8.7	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	СНП	7	2.1	5 514,00	да	да	нет	да
40	13.8.8	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	СНП	8	2.1	1 093,83	да	да	нет	да
41	13.8.9	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	СНП	9	2.1	2 240,43	да	да	нет	да
42	13.8.10	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	СНП	10	2.1	629,24	да	да	нет	да
43	13.8.11	2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13,14	СНП	11	2.1	3 739,09	да	да	нет	нет
44	13.9.1	13 сегмент	Межселенная территория	1	13.2	5 511,43	да	нет	нет	нет
45	13.9.2	13 сегмент	Межселенная территория	2	13.2	22 659,29	да	нет	нет	нет
46	*.9.1	2,3,4,6,7,8,9,11,12,14	Межселенная территория	1	6.0	3 949,67	да	нет	нет	нет
47	*.9.2	2,3,4,6,7,8,9,11,12,14	Межселенная территория	2	6.0	8 166,67	да	нет	нет	нет
48	*.9.3	2,3,4,6,7,8,9,11,12,14	Межселенная территория	3	6.0	4 709,05	да	нет	нет	нет
49	*.10.1	4,6 сегменты	Придорожный сервис	1	4.9.1	1 298,99	да	нет	нет	нет
50	*.10.2	4,6 сегменты	Придорожный сервис	2	4.9.1	2 825,00	да	нет	нет	нет
51	*.10.3	4,6 сегменты	Придорожный сервис	3	4.9.1	2 408,59	да	нет	нет	нет
52	*.10.4	4,6 сегменты	Придорожный сервис	4	4.9.1	4 127,78	да	нет	нет	нет
53	*.10.5	4,6 сегменты	Придорожный сервис	5	4.9.1	2 558,91	да	нет	нет	нет
54	5.9.1	5 сегмент	Межселенная территория	1	5.0	34 373,61	да	нет	нет	нет
55	5.9.2	5 сегмент	Межселенная территория	2	5.0	36 726,36	да	нет	нет	нет
56	5.9.3	5 сегмент	Межселенная территория	3	5.0	54 742,50	да	нет	нет	нет
57	5.9.4	5 сегмент	Межселенная территория	4	5.0	14 900,00	да	нет	нет	нет
58	5.9.5	5 сегмент	Межселенная территория	5	5.0	21 385,71	да	нет	нет	нет
59	5.9.6	5 сегмент	Межселенная территория	6	5.0	6 650,00	да	нет	нет	нет

В рамках настоящей кадастровой оценки земельных участков Карачаево-Черкесской Республики в соответствии с оценочным зонированием и анализом рынка было установлено, что рынок земельных участков таких городских населенных пунктов как поселок Медногорский и поселок Новый Карачай схожи, в связи с этим эти населенные пункты объединены в подгруппы *.6.1 и имеют один и тот же типичный (эталонный) земельный участок. Аналогичная ситуация с поселками Орджоникидзевский и Правокубанский, которые объединены в подгруппы *.7.1 и также имеют один и тот же типичный (эталонный) земельный участок.

Рынок земельных участков городского населенного пункта поселок Ударный развит слабо, однако в ходе анализа рынка и оценочного зонирования установлено, что уровень цен соответствует рынку земельных участков сельских населенных пунктов, отнесенных в 10 ценовую зону. Похожая ситуация с поселком Эльбрусский – его рынок соответствует рынку сельских населенных пунктов, отнесенных к 11 ценовой зоне.

Далее во всех группах (подгруппах) земельных участков в составе земель населенных пунктов был сформирован типовой (эталонный) земельный участок и подобрана информация о сделках или предложениях к продаже земельных участков с видом использования, наиболее близким к виду использования эталонного участка.

Информация о характеристиках типичного (эталонного) объекта для каждой группы приведена в электронном виде в расчетных таблицах и представлена в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС.

Определение стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости

Расчет стоимости эталонных земельных участков выполнен методом сравнительного анализа сделок (продаж).

Для осуществления расчетов методом сравнительного анализа сделок (продаж) предпринимались следующие шаги:

Выбор объектов аналогов;

Внесение корректировок по основным ценообразующим факторам;

Согласование скорректированных цен объектов аналогов и определение удельного показателя стоимости оцениваемых эталонных объектов.

На этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, поэтому при сравнительном анализе стоимости эталонных объектов с ценами аналогов использовались данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход применяется потому, что покупатель прежде, чем принять решение о покупке недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предполагаемого объекта недвижимости, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе адекватной информации с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом, в расчетах были использованы данные, именуемые как «оферта» и «публичная оферта» (ст.435 и 437 ГК РФ). Следовательно, гипотетически предполагаем, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Принципы отбора объектов аналогов:

Сопоставимый вид использования эталонного объекта и объекта аналога

Расположение объектов-аналогов (расположение в / вблизи населенных пунктов со схожими характеристиками)

Достаточность информации, указанной в объявлении / возможность принятия допущений к объектам аналогам

Возможность внесения корректировок на отличия, указанные в описании объектов аналогов.

Внесение корректировок по основным ценообразующим факторам

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог ему уступает.

Корректировки представляют собой процентную (абсолютную) скидку либо надбавку к цене предложения 1 м2 общей площади аналогичного объекта.

2. Корректировка на категорию и вид использования. Все объекты-аналоги подобраны из земельной той же категории – земли населенных пунктов, что и объекты оценки, а также с тем же видом использования – под индивидуальное жилищное строительство, в виду чего корректировка на категорию и вид использования земельных учсастков не вносится.

Корректировка на передаваемые права. В расчетах стоимости эталонных земельных участков указанных подгрупп в отношении каждого оцениваемого участка рассматривается право собственности, и в качестве аналогов подобраны участки, в отношении которых предлагается к продаже право собственности, данная корректировка не применялась.

Корректировка на условия финансового расчета приобретения недвижимости. Предполагаем рыночные условия проведения расчетов. Данная корректировка не применялась.

Корректировка на условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет (по данным оценщика) по всем сравниваемым объектам. Корректировка не вносилась.

Корректировка цен на дату оценки. Ввиду того, что объекты-аналоги выставлялись на продажу в разное время, то оценщик счел целесообразным применить в расчетах поправку на дату продажи.

Корректировка на дату оценки. Индекс пересчета цен предложений объектов аналогов на конкретную дату, к дате определения кадастровой стоимости в рамках настоящей государственной кадастровой оценки (01.01.2026) рассчитывался на основании сведений опубликованной на сайте Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт»- https://statrielt.ru/.

При использовании индекса пересчета учитывался срок экспозиции, различный для оцениваемых сегментов рынка недвижимости, а также местоположение данных объектов. Сведения о сроке экспозиции использовались на основании информации, опубликованной на сайте Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт» в разделе «Статистика рынка». Ссылка в сети Интернет - https://statrielt.ru/statistika-rynka.

Корректировка на наличие построек на земельном участке. В случае, если на земельном участке аналоге есть постройки, то следует исключить их стоимость из стоимости единого объекта недвижимости введя соответствующий коэффициент.

В нашем случае корректировка на наличие построек (доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости) рассчитывалась в соответствии с информацией, представленной в Приложении 7 Методических указаний:

Таблица 75

ОРИЕНТИРОВОЧНЫЕ ДОЛИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ,

ОКС, ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ПРОЧЕГО

Группа	Доля земельного участка	Доля ОКС	Доля благоустройства, внешних сетей	Доля меблировки, влияния предпринимательской деятельности
Многоквартирное жилье	10 - 25%	60 - 70%	0 - 35%
Малоэтажное жилье, индивидуальные жилые дома, садовые дома	20 - 30%	50 - 70%	10 - 30%	-
Объекты хранения индивидуального автотранспорта	15 - 30%	60 - 80%	0 - 15%	-
Иные объекты транспорта	20%	70 - 75%	5 - 10%	-
Торговые и торгово-развлекательные объекты	20 - 25%	60 - 80%	0 - 40%	-
Объекты временного проживания	15 - 20%	40 - 70%	0 - 30%	15 - 20%
Объекты санаторно-курортного назначения	20 - 30%	35 - 65%	10 - 40%	20 - 25%
Объекты офисного назначения	15 - 25%	60 - 80%	0 - 30%	-
Объекты производственного назначения	5 - 15%	60 - 85%	10 - 30%	-
Социальные объекты	20%	50 - 70%	10 - 30%	-
Прочие объекты	20%	65 - 70%	10 - 15%	-
Сооружения	10%	90%	-	-

В качестве значения корректировки по данному фактору выбиралось верхнее, нижнее или среднее значение диапазона 20–30% среди объектов под малоэтажное жилье, индивидуальные жилые дома, объекты дачной и садоводческой застройки, в зависимости от улучшений земельного участка, описанных в тексте объявления.

10. Корректировка на торг. Так как при любой сделке, как правило, уместен торг, то в расчетах необходимо применение соответствующей корректировки.
В данном случае поправка на торг определялась на основании информации, представленной в представленной в Приложении 12 Методических указаний:

Таблица 76

Скидки на торг для земельных участков

Вид использования	Активный рынок	Неактивный рынок

Среднее значение	Границы диапазона	Среднее значение	Границы диапазона
Земельные участки под промышленную застройку	11%	7% - 15%	19%	2% - 25%
Земельные участки под офисную/торговую застройку	10%	6% - 14%	16,0%	0% - 22%
Земельные участки сельскохозяйственного использования	15%	10% - 20%	23%	6% - 30%
Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство	9%	5% - 13%	15%	0% - 20%
Земельные участки под многоэтажное жилищное строительство	10%	6% - 14%	17%	1% - 23%
Земельные участки под объекты рекреации	14%	9% - 19%	21%	4% - 28%
Земельные участки под объекты придорожного сервиса	11%	7% - 15%	18%	2% - 24%

В качестве значения корректировки по данному фактору было выбрано среднее значение диапазона 5–13% (9%) среди объектов под индивидуальное жилищное строительство, как наиболее вероятная величина.

При определении стоимости эталонных объектов, для согласования стоимостей аналогов использовался бальный принцип, в зависимости от процента изменения стоимости до и после применения корректировок.

В результате расчета удельные показатели стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости для подгрупп 13.1.1, 13.1.2, 13.1.3, 13.1.4, 13.1.5, 13.1.6, 13.1.7, 13.1.8, 13.1.9, 13.1.10, 13.1.11, 13.1.12, 13.1.13, 13.1.14, 13.2.1, 13.2.2, 13.2.3, 13.2.4, 13.3.1, 13.3.2, 13.3.3, 13.3.4, 13.3.5, 13.3.5, 13.4.1, 13.4.2, 13.4.3, 13.4.4, 13.4.5, 13.5.1, 13.5.2, 13.5.3, 13.6.1, 13.7.1, 13.8.1, 13.9.1, 13.10.1, 13.10.2, 13.10.3, 13.10.4, 13.10.5, 13.10.6, 13.10.7, 13.10.8, 13.10.9, 13.10.10, 13.10.11 выглядят следующем образом:

Таблица 55

Результаты расчета стоимости типовых (эталонных) земельных участков для подгрупп 13 сегмента

№ п/п	Номер подгруппы	Номер сегмента	Месторасположение	Ценовая зона	Удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка, руб./кв.м.
1	13.1.1	13 сегмент	Черкесск	1	21 679,96
2	13.1.2	13 сегмент	Черкесск	2	16 852,95
3	13.1.3	13 сегмент	Черкесск	3	12 094,88
4	13.1.4	13 сегмент	Черкесск	4	8 418,35
5	13.1.5	13 сегмент	Черкесск	5	6 708,59
6	13.1.6	13 сегмент	Черкесск	6	5 423,98
7	13.1.7	13 сегмент	Черкесск	7	5 006,57
8	13.1.8	13 сегмент	Черкесск	8	4 450,35
9	13.1.9	13 сегмент	Черкесск	9	2 984,00
10	13.1.10	13 сегмент	Черкесск	10	2 065,17
11	13.1.11	13 сегмент	Черкесск	11	1 900,36
12	13.1.12	13 сегмент	Черкесск	12	1 600,69
13	13.1.13	13 сегмент	Черкесск	13	982,08
14	13.1.14	13 сегмент	Черкесск	14	753,50
15	13.2.1	13 сегмент	Карачаевск	1	2 294,29
16	13.2.2	13 сегмент	Карачаевск	2	1 662,92
17	13.2.3	13 сегмент	Карачаевск	3	1 361,37
18	13.2.4	13 сегмент	Карачаевск	4	728,35
19	13.3.1	13 сегмент	Усть-Джегута	1	2 381,90
20	13.3.2	13 сегмент	Усть-Джегута	2	2 236,90
21	13.3.3	13 сегмент	Усть-Джегута	3	1 857,98
22	13.3.4	13 сегмент	Усть-Джегута	4	1 402,43
23	13.3.5	13 сегмент	Усть-Джегута	5	1 223,38
24	13.4.1	13 сегмент	Теберда	1	2 652,13
25	13.4.2	13 сегмент	Теберда	2	2 043,97
26	13.4.3	13 сегмент	Теберда	3	1 640,63
27	13.4.4	13 сегмент	Теберда	4	1 039,34
28	13.4.5	13 сегмент	Теберда	5	482,92
29	13.5.1	13 сегмент	Домбай	1	15 058,03
30	13.5.2	13 сегмент	Домбай	2	8 911,85
31	13.5.3	13 сегмент	Домбай	3	2 909,67
32	13.6.1	13 сегмент	Медногорский Новый Карачай	1	629,93
33	13.7.1	13 сегмент	Орджоникидзевский Правокубанский	1	1 058,63
34	13.8.1	13 сегмент	СНП	1-2	15 576,61
35	13.8.3	13 сегмент	СНП	3	2 966,71
36	13.8.4	13 сегмент	СНП	4	2 257,64
37	13.8.5	13 сегмент	СНП	5	1 617,81
38	13.8.6	13 сегмент	СНП	6	1 509,45
39	13.8.7	13 сегмент	СНП	7	1 227,55
40	13.8.8	13 сегмент	СНП	8	1 030,78
41	13.8.9	13 сегмент	СНП	9	805,50
42	13.8.10	13 сегмент	СНП	10	625,70
43	13.8.11	13 сегмент	СНП	11	404,79
44	13.9.1	13 сегмент	Межселенная территория	1	111,50
45	13.9.2	13 сегмент	Межселенная территория	2	78,16
46	*.9.1	2,3,4,6,7,8,9,11,12,14	Межселенная территория	1	254,47
47	*.9.2	2,3,4,6,7,8,9,11,12,14	Межселенная территория	2	150,65
48	*.9.3	2,3,4,6,7,8,9,11,12,14	Межселенная территория	3	207,01
49	*.10.1	4,6 сегменты	Придорожный сервис	1	2 528,37
50	*.10.2	4,6 сегменты	Придорожный сервис	2	1 625,20
51	*.10.3	4,6 сегменты	Придорожный сервис	3	1 476,27
52	*.10.4	4,6 сегменты	Придорожный сервис	4	852,30
53	*.10.5	4,6 сегменты	Придорожный сервис	5	1 969,82
54	5.9.1	5 сегмент	Межселенная территория	1	60,64
55	5.9.2	5 сегмент	Межселенная территория	2	87,69
56	5.9.3	5 сегмент	Межселенная территория	3	107,47
57	5.9.4	5 сегмент	Межселенная территория	4	146,46
58	5.9.5	5 сегмент	Межселенная территория	5	195,70
59	5.9.6	5 сегмент	Межселенная территория	6	956,56

Расчет стоимости приведен в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС.

Определение стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости для 2-9, 11, 12 и 14 групп

Как уже было сказано, в связи с тем, что на территории Карачаево-Черкесской Республики наиболее развитым является рынок земельных участков под ИЖС и ЛПХ, т.е. 13 сегмент (ИЖС), и в соответствии с этим, расчеты других сегментов осуществлялись на основании результатов расчета эталонных земельных участков 13 сегмента (ИЖС) с корректировкой на соответствующий вид использования, то для всех подгрупп объектов оценки эталонные (типичные) земельные участки подобраны из 13 сегмента (ИЖС).

Удельные показатели стоимости эталонных (типичных) земельных участков 13 сегмента (ИЖС) были определены выше. Для расчета удельных показателей эталонных (типичных) земельных участков остальных подгрупп, отнесенных к 2-9, 11, 12 и 14 группам объектов, использовались объекты аналоги 13 сегмента скорректированные на соответствующие корректировки в соответствии с видом использования объектов.

В данном случае корректировки на вид использования определялись на основании информации, полученной на сайте Некоммерческой организации «Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт» - https://statrielt.ru/. В соответствии с данной информацией, получились следующие значения корректировки:

Таблица 77

Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Описание вида разрешенного использования земельного участка	Коды ВРИ, входящие в сегмент (По Статриэлт)	Коды ВРИ, входящие в сегмент (По МУ)	Сегмент	Среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков	КОЭФ к ИЖС (по ср.знач) с округлением	КОЭФ для 4.9.1 (по ср.знач) с округлением	КОЭФ внутри каждого сегмента (по ср.знач) с округлением	КОЭФ для 13.2 (по ср.знач) с округлением	КОЭФ для всех сегментов от 6.0 (по ср.знач) с округлением
Среднеэтажная жилая застройка	Размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей (4 - 8 эт);благоустройство и озеленение;размещение подземных гаражей и автостоянок;обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома	2.5	2.5	2	0,67	1,7632	0,8024	2,9200
Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)	Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома	2.6	2.6	2	1	2,6316	1,1976	4,3581
Среднее по 2 сегменту	2,1974	1,0000	3,6390
Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг	Размещение зданий, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг	3.1.2	3.1	3	0,73	1,9211	2,2257	3,1815
Бытовое обслуживание	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро)	3.3	3.3	3	0,4	1,0526	1,2195	1,7432
Объекты культурно-досуговой деятельности	Размещение зданий, предназначенных для размещения музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, концертных залов, планетариев	3.6.1	3.6	3	0,25	0,6579	0,7622	1,0895
Спорт	Размещение зданий и сооружений для занятия спортом. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1.1 - 5.1.7	5.1	5.1	3	0,06	0,1579	0,1829	0,2615
Обслуживание перевозок пассажиров	Размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров, за исключением объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 7.6	7.2.2	7.2	3	0,20	0,5263	0,6097	0,8716
Среднее по 3 сегменту	0,8632	1,0000	1,4295
Объекты культурно-досуговой деятельности	Размещение зданий, предназначенных для размещения музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, концертных залов, планетариев	3.6.1	3.6	4	0,25	0,6579	0,2990	1,0895
Деловое управление (администратиные, офисные здания)	Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)	4.1	4.1	4	1,03	2,7105	1,2321	4,4888
Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)	Размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8 - 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра	4.2	4.2	4	1,06	2,7895	1,2680	4,6196
Рынки	Размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка	4.3	4.3	4	1,08	2,8421	1,2919	4,7067
Магазины	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м	4.4	4.4	4	1,03	2,7105	1,2321	4,4888
Банковская и страховая деятельность	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги	4.5	4.5	4	1,22	3,2105	1,4593	5,3168
Общественное питание	Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)	4.6	4.6	4	0,72	1,8947	0,8612	3,1378
Развлечения	Размещение зданий и сооружений, предназначенных для развлечения. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.8.1 - 4.8.3	4.8	4.8	4	1,08	2,8421	1,2919	4,7067
Заправка транспортных средств	Размещение автозаправочных станций; размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса	4.9.1.1	4.9.1	4	0,51	1,3421	1,4386	0,6100	2,2226
Выставочно-ярмарочная деятельность	Размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для осуществления выставочно-ярмарочной и конгрессной деятельности, включая деятельность, необходимую для обслуживания указанных мероприятий (застройка экспозиционной площади, организация питания участников мероприятий)	4.10	4.10	4	0,38	1,0000	0,4545	1,6561
Среднее по 4 сегменту	2,2000	1,0000	3,6433
Передвижное жилье	Размещение сооружений, пригодных к использованию в качестве жилья (палаточные городки, кемпинги, жилые вагончики, жилые прицепы), в том числе с возможностью подключения названных объектов к инженерным сетям, находящимся на земельном участке или на земельных участках, имеющих инженерные сооружения, предназначенных для общего пользования	2.4	2.4	5	0,29	0,7632	0,8382	1,2639
Гостиничное обслуживание	Размещение гостиниц	4.7	4.7	5	0,70	1,8421	2,0231	3,0506
Обеспечение дорожного отдыха	Размещение зданий для предоставления гостиничных услуг в качестве дорожного сервиса (мотелей), а также размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса	4.9.1.2	4.9.1	5	0,41	1,0789	1,1849	1,7867
Туристическое обслуживание	Размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению; размещение детских лагерей	5.2.1	5.2.1	5	0,17	0,4474	0,4914	0,7409
Охота и рыбалка	Обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе размещение дома охотника или рыболова, сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы	5.3	5.3	5	0,16	0,4211	0,4625	0,6974
Среднее по 5 сегменту	0,9105	1,0000	1,5079
Скотоводство	Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей); сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, производство кормов, размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала)	1.8	1.8	6	0,0082	0,0216	0,0358	0,0358
Птицеводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением домашних пород птиц, в том числе водоплавающих; размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции птицеводства; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала)	1.10	1.10	6	0,057	0,1500	0,2484	0,2484
Свиноводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением свиней; размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала)	1.11	1.11	6	0,063	0,1658	0,2746	0,2746
Рыбоводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства (аквакультуры); размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры)	1.13	1.13	6	0,057	0,1500	0,2484	0,2484
Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции	Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции	1.15	1.15	6	0,22	0,5789	0,9587	0,9587
Обеспечение сельскохозяйственного производства	Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства	1.18	1.18	6	0,26	0,6842	1,1331	1,1331
Предоставление коммунальных услуг	Размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега)	3.1.1	3.1	6	0,36	0,9474	1,5690	1,5690
Заправка транспортных средств	Размещение автозаправочных станций; размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса	4.9.1.1	4.9.1	6	0,51	1,3421	1,4386	2,2226	2,2226
Автомобильные мойки	Размещение автомобильных моек, а также размещение магазинов сопутствующей торговли	4.9.1.3	4.9.1	6	0,39	1,0263

1,6996	1,6996
Ремонт автомобилей	Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли	4.9.1.4	4.9.1	6	0,74	1,9474

3,2250	3,2250
Причалы для маломерных судов	Размещение сооружений, предназначенных для причаливания, хранения и обслуживания яхт, катеров, лодок и других маломерных судов	5.4	5.4	6	0,44	1,1579	1,9176	1,9176
Тяжелая промышленность	Размещение объектов капитального строительства горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения, станкостроения, а также другие подобные промышленные предприятия, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду разрешенного использования	6.2	6.2	6	0,06	0,1579	0,2615	0,2615
Автомобилестроительная промышленность	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства транспортных средств и оборудования, производства автомобилей, производства автомобильных кузовов, производства прицепов, полуприцепов и контейнеров, предназначенных для перевозки одним или несколькими видами транспорта, производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей	6.2.1	6.2.1	6	0,07	0,1947	0,3224	0,3224
Легкая промышленность	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства продукции легкой промышленности (производство текстильных изделий, производство одежды, производство кожи и изделий из кожи и иной продукции легкой промышленности)	6.3	6.3	6	0,09	0,2368	0,3922	0,3922
Пищевая промышленность	Размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий	6.4	6.4	6	0,35	0,9211	1,5254	1,5254
Нефтехимическая промышленность	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для переработки углеводородного сырья, изготовления удобрений, полимеров, химической продукции бытового назначения и подобной продукции, а также другие подобные промышленные предприятия	6.5	6.5	6	0,13	0,3421	0,5665	0,5665
Строительная промышленность	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции	6.6	6.6	6	0,14	0,3684	0,6101	0,6101
Склады	Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов	6.9	6.9	6	0,31	0,8158	1,3510	1,3510
Складские площадки	Временное хранение, распределение и перевалка грузов (за исключением хранения стратегических запасов) на открытом воздухе	6.9.1	6.9	6	0,11	0,2895	0,4794	0,4794
Обслуживание железнодорожных перевозок	Размещение зданий и сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций, а также устройств и объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; размещение погрузочно-разгрузочных площадок, прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов, не предназначенных непосредственно для обеспечения железнодорожных перевозок) и иных объектов при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами	7.1.2	7.1	6	0,22	0,5789	0,9587	0,9587
Среднее по 6 сегменту	0,6038	1,0000	1,0000
Хранение автотранспорта	Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 2.7.2, 4.9	2.7.1	2.7.1	7	0,48	1,2632	0,9846	2,0919
Размещение гаражей для собственных нужд	Размещение для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации	2.7.2	2.7.1	7	0,55	1,4474	1,1282	2,3970
Служебные гаражи	Размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо	4.9	4.9	7	0,44	1,1579	0,9025	1,9176
Стоянка транспортных средств	Размещение стоянок (парковок) легковых автомобилей и других мототранспортных средств, в том числе мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров, за исключением встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных стоянок	4.9.2	4.9	7	0,48	1,2632	0,9846	2,0919
Среднее по 7 сегменту	1,2829	1,0000	2,1246
Санаторная деятельность	Размещение санаториев, профилакториев, бальнеологических лечебниц, грязелечебниц, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения; обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи); размещение лечебно-оздоровительных лагерей	9.2.1	9.2.1	9	0,17	0,4474	0,3367	0,7409
Малоэтажная многоквартирная жилая застройка	Размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный); обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома	2.1.1	2.1.1	9	0,57	1,5000	1,1287	2,4841
Блокированная жилая застройка	Размещение жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок; разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение гаражей для собственных нужд и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха	2.3	2.3	9	0,46	1,2105	0,9109	2,0047
Среднеэтажная жилая застройка	Размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей (4 - 8 эт);благоустройство и озеленение;размещение подземных гаражей и автостоянок;обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома	2.5	2.5	9	0,67	1,7632	1,3267	2,9200
Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)	Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома	2.6	2.6	9	1	2,6316	1,9802	4,3581
Охота и рыбалка	Обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе размещение дома охотника или рыболова, сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы	5.3	5.3	9	0,16	0,4211	0,3169	0,6974
Среднее по 9 сегменту	1,3290	1,0000	2,2009
Для индивидуального жилищного строительства	Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек	2.1	2.1	13	0,38	1,0000	1,0000	1,6561
Малоэтажная многоквартирная жилая застройка	Размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный); обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома	2.1.1	2.1.1	13	0,57	1,5000	1,5000	2,4841
Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)	Размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции;размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных	2.2	2.2	13	0,27	0,7105	0,7105	1,1766
Блокированная жилая застройка	Размещение жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок; разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение гаражей для собственных нужд и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха	2.3	2.3	13	0,46	1,2105	1,2105	КОЭФ для 13.2 (по ср.знач) с округлением	2,0047
Ведение огородничества	Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур	13.1	13.1	13	0,04	0,1053	0,1053	0,1291	0,1744
Ведение садоводства	Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд	13.2	13.2	13	0,31	0,8158	0,8158	1,0000	1,3510
Среднее по всем сегментам	1,1343	Среднее по всем сегментам	1,8785
И для 8, 11, 12 и 14

Корректировка расставлялись по каждому объекту в соответствии с кодом ВРИ. Если по сегменту в данных СтатРиелта не было конкретного кода ВРИ, то ставилась средняя корректировка по сегменту. Если в данных СтатРиэлта не было ни одного кода конкретного сегмента, то по объектам данного сегмента ставилась средняя корректировка по всем сегментам.

В связи с необходимостью учета разницы в площади между объектами, предназначенными под ИЖС, и других видов использования, корректировка на вид использования рассчитывается по удельной стоимости.

Расчет стоимости типичных (эталонных) земельных участков для сегментов 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12 и 14 в приведен Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС.

Определение стоимости объектов оценки, отнесенных к 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14 группам

После того, как были рассчитаны все типичные (эталонные) земельные участки, проводился анализ на отличия объектов оценки от типичных (эталонных) земельных участков. Критерием данных отличий было наличие коммуникаций (электричество, водоснабжение, канализация и газоснабжение) на земельных участках.

Для корректировки по данному фактору также использовалась информация, опубликованная на сайте Некоммерческой организации «Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт» - https://statrielt.ru/.

Таблица 78

Расчет среднего значения корректировок на наличие коммуникаций для земельных участков

№ п/п	Земельные участки населенных пунктов, промышленности или смежные с ними, где в непосредственной близости имеются соответствующие магистрали, линейные сооружения либо соответствующая инфраструктура (незастроенные, без учета элементов благоустройства)	Среднее значение	Среднее значение (Не обеспеченные инженерными коммуникациями)	Среднее значение (Обеспеченные инженерными коммуникациями)
1	Не обеспеченные инженерными коммуникациями	1
Обеспеченные инженерными коммуникациями	1
3	Обеспеченные центральной электроэнергией 380 - 400 В (трехфазное напряжение)	1,13	1,13	0,88
5	Обеспеченные водопроводом (центральным или скважиной в нормальном (рабочем) состоянии)	1,07	1,07	0,93
6	Обеспеченные канализацией (центральной или локальной в нормальном (рабочем) состоянии)	1,09	1,09	0,92
7	Обеспеченные центральным газоснабжением природным газом	1,21	1,21	0,83
8	Обеспеченные центральным теплоснабжением	1,17	1,17	0,85

Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13 и 14 группам проводился с использованием специального программного обеспечения (СПО) – НСПД.

Результаты расчета стоимости объектов оценки, отнесенных к 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13 и 14 группам приведены в Приложении 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

2.8.2. Определение кадастровой стоимости земельных участков межселенных территорий, относящихся к придорожному сервису (подгруппа 4.11.2 и 6.11.2).

К придорожному сервису в настоящей оценке относятся 48 земельных участков с кодом расчета вида использования 04:095, 04:096 и 04:099. Так как принцип расчета для 4 и 6 сегмента (4 и 6 группы) не отличается, то эти объекты оцениваются вместе.

Кадастровая стоимость объектов оценки, относящихся к придорожному сервису, определялась сравнительным подходом методом типового эталонного объекта).

При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

проводится типологизация объектов недвижимости;

формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости (вносятся корректировки второго уровня).

Группировка и типологизация объектов в подгруппах

Группировка объектов недвижимости, в которых возможно (целесообразно) типологизировать объекты, проводится на основе анализа проведенной сегментации (см. п. 2.3 настоящего отчета).

Основанием для типологизации объектов являлся вид использования объектов оценки и их местоположение.

Для земельных участков 3 группы под придорожный сервис выделялись еще два ценообразующих фактора, на основе которых производилась дополнительная группировка:

- район местоположения объекта, а точнее группа районов (1 группа «Районы вблизи республиканского центра» - Городской округ город Черкесск, Абазинский, Адыге-Хабльский, Ногайский, Прикубанский, Хабезский, Усть-Джегутинский районы; 2 группа районов – «Районы находящиеся на значительном удалении от республиканского центра» - Городской округ город Карачаевск, Карачаевский и Малокарачаевский районы; 3 группа – «Зеленчукский район» - имеющий особое природоохранное и рекреационное назначение; 4 группа – «Районы, сильно удаленные от республиканского центра» - Урупский район);

- категория дороги (федерального значения и местного значения).

Далее представлены подгруппы, в рамках которых буден проведен расчет:

Подгруппа 6.10.1 (4.10.1) - «Придорожный сервис (1 группа, ФЗ)» (код расчета вида использования 04:095, 04:096 и 04:099): Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых), магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса, расположенных на территории 1-й группы районов (Городской округ город Черкесск, Абазинский, Адыге-Хабльский, Ногайский, Прикубанский, Усть-Джегутинский и Хабезский районы) в полосе отвода или вдоль автодорог федерального значения;

Подгруппа 6.10.2 (4.10.2) - «Придорожный сервис (2 группа, ФЗ)» (код расчета вида использования 04:095, 04:096 и 04:099): Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых), магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса, расположенных на территории 2-й группы районов (Городской округ город Карачаевск, Карачаевский и Малокарачаевский районы) в полосе отвода или вдоль автодорог федерального значения;

Подгруппа 6.10.3 (4.10.3) - «Придорожный сервис (1 группа, МЗ)» (код расчета вида использования 04:095, 04:096 и 04:099): Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых), магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса, расположенных на территории 1-й группы районов (Городской округ город Черкесск, Абазинский, Адыге-Хабльский, Ногайский, Прикубанский, Усть-Джегутинский и Хабезский районы) в полосе отвода или вдоль автодорог местного значения;

Подгруппа 6.10.4 (4.10.4) - «Придорожный сервис (2 группа, МЗ)» (код расчета вида использования 04:095, 04:096 и 04:099): Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых), магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса, расположенных на территории 2-й группы районов (Городской округ город Карачаевск, Карачаевский и Малокарачаевский районы) в полосе отвода или вдоль автодорог местного значения;

Подгруппа 6.10.5 (4.10.5) - «Придорожный сервис (Зеленчукский р-н)» (код расчета вида использования 04:095, 04:096 и 04:099): Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых), магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса, расположенных на территории Зеленчукского района в полосе отвода или вдоль автодорог местного значения;

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

Эталонные (типичные) земельные участки внутри групп/подгрупп объектов оценки определялись на основании информации о таких ценообразующих факторах как район расположения объекта, площадь (выбирался объект, средний по площади, среди объектов группы/подгруппы), а также достаточности информации для индивидуального расчета стоимости объекта (объект должен иметь конкретный адрес местоположения или границы объекта должны иметь координаты, информация об объекте должна содержать все сведения, необходимые для индивидуального расчета стоимости).

На основании проведенного анализа объектов оценки, а также анализа ценообразующих факторов (см. п. 2.1. настоящего Отчета) были определены следующие эталонные объекты.

В группе 3 в соответствии с подгруппами сформированы следующие эталонные земельные участки:

Таблица 79

Характеристики эталонных земельных участков

подгрупп 6.10.1 – 6.10.5 (4.10.1 – 4.10.5)

№ п/п	Номер группы/ подгруппы	Наименование группы/ подгруппы	Площадь, кв.м.	Электроснабжение, да/нет	Центральное водоснабже-ние, да/нет	Центральная канализация, да/нет	Газоснабжение, да/нет
1	6.10.1 (4.10.1)	Придорожный сервис (1 группа, ФЗ)	1 298,99	да	нет	нет	нет
2	6.10.2 (4.10.2)	Придорожный сервис (2 группа, ФЗ)	2 825,00	да	нет	нет	нет
3	6.10.3 (4.10.3)	Придорожный сервис (1 группа, МЗ)	2 408,59	да	нет	нет	нет
4	6.10.4 (4.10.4)	Придорожный сервис (1 группа, МЗ)	4 127,78	да	нет	нет	нет
5	6.10.5 (4.10.5)	Придорожный сервис Зелен-чукский р-н)	2 558,91	да	нет	нет	нет

Определение стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости

Подгруппы 6.10.1 – 6.10.5 (4.10.1 – 4.10.5)

В данных подгруппах 6.11.2.1 – 6.11.2.5 (4.11.2.1 – 4.11.2.5) «Придорожный сервис» (коды расчета вида использования 04:095, 04:096 и 04:099) производилось определение стоимости земельных участков для размещения автозаправочных станций (бензиновых, газовых), магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса.

Среди объектов каждой подгруппы был выделен типовой (эталонный) земельный участок и определена его стоимость.

Таблица 80

Результаты расчета стоимости типовых (эталонных) земельных участков для подгрупп 6.10.1 (4.10.1) - 6.10.5 (4.10.5)

№ п/п	Номер подгруппы	Номер сегмента	Месторасположение	Ценовая зона	Удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка, руб./кв.м.
1	6.10.1/4.10.1	4,6 сегменты	Придорожный сервис	1	2 528,37
2	6.10.2/4.10.2	4,6 сегменты	Придорожный сервис	2	1 625,20
3	6.10.3/4.10.3	4,6 сегменты	Придорожный сервис	3	1 476,27
4	6.10.4/4.10.4	4,6 сегменты	Придорожный сервис	4	852,30
5	6.10.5/4.10.5	4,6 сегменты	Придорожный сервис	5	1 969,82

Внесение корректировок по основным ценообразующим факторам

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог ему уступает.

Корректировки представляют собой процентную (абсолютную) скидку либо надбавку к цене предложения 1 м2 общей площади аналогичного объекта.

Виды и значения корректировок преведены в предыдущей главе.

Земельные участки, входящие в подгруппы 6.10.1 (4.10.1) – 6.10.5 (4.10.5), не имеют отличий друг от друга по ценообразующим факторам, соответственно, дополнительная корректировка стоимости типовых (эталонных) земельных участков по ценообразующим факторам не требуется.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков межселенных территорий, отнесенных к придорожному сервису, проводился с использованием специального программного обеспечения (СПО) – НСПД.

Результаты расчета стоимости объектов оценки, приведены в Приложении 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

2.8.3. Определение кадастровой стоимости земельных участков межселенных территорий, отнесенных ко 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12 и 14 группе.

Кадастровая стоимость объектов оценки, входящих в группы 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12 и 14 определялась сравнительным подходом методом типового эталонного объекта.

При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

проводится типологизация объектов недвижимости;

формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости (вносятся корректировки второго уровня).

Группировка и типологизация объектов в подгруппах

Группировка объектов недвижимости, в которых возможно (целесообразно) типологизировать объекты, проводится на основе анализа проведенной сегментации (см. п. 2.3 настоящего отчета). Земельные участки межселенных территорий 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12 и 14 групп объединены в одну подгруппу, оцениваемую по единому принципу.

Основанием для типологизации объектов являлся вид использования объектов оценки и их местоположение.

Далее представлены подгруппы, в рамках которых буден проведен расчет:

Земельные участки этой единой подгруппы были разделены на кластеры в зависимости расположения в муниципальном районе (городском округе):

земельные участки, расположенные в Абазинском, Адыге-Хабальском, Ногайском, Прикубанском, Усть-Джегутинском, Абазинском, Хабезском районах и ГО Черкесск;

земельные участки, расположенные в Карачаевском и Малокарачаевском районах;

земельные участки, расположенные в Зеленчукском и Урупском районах;

В результате получена группировка на следующие кластеры:

Кластер 1. Земельные участки, расположенные в Абазинском, Адыге-Хабальском, Ногайском, Прикубанском, Усть-Джегутинском, Абазинском, Хабезском районах и ГО Черкесск с видом промышленной деятельности.

Кластер 2. Земельные участки, расположенные в Карачаевском и Малокарачаевском районах.

Кластер 3. Зеленчукском и Урупском районах.

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

Эталонные (типичные) земельные участки внутри групп/подгрупп объектов оценки определялись на основании информации о таких ценообразующих факторах как район расположения объекта, площадь (выбирался объект, средний по площади, среди объектов группы/подгруппы), код расчета вида использования 06:060 (как наиболее типичные для производства объекты), а также достаточности информации для индивидуального расчета стоимости объекта (объект должен иметь конкретный адрес местоположения или границы объекта должны иметь координаты, информация об объекте должна содержать все сведения, необходимые для индивидуального расчета стоимости). А также в связи с тем, что рынок земель промышленного назначения существует, хотя его и недостаточно для моделирования в рамках массовой оценки. Возможно найти достаточное количество аналогов для расчета стоимости эталонных объектов.

На основании проведенного анализа объектов оценки, а также анализа ценообразующих факторов (см. п. 2.1. настоящего Отчета) были определены следующие эталонные объекты.

Таблица 81

Характеристики эталонных земельных участков

№ п/п	Номер кластера	Код вида разрешенного использования эталонного ЗУ	Площадь, кв.м.	Электроснабжение, да/нет	Центральное водоснабже-ние, да/нет	Центральная канализация, да/нет	Газоснаб-жение, да/нет
1	1.	6.0	3 949,67	да	нет	нет	нет
2	2.	6.0	8 166,67	да	нет	нет	нет
3	3.	6.0	4 709,05	да	нет	нет	нет

Определение стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости

Таким образом, среди объектов каждой подгруппы был выделен типовой (эталонный) земельный участок и определена его стоимость.

Таблица 82

Результаты расчета стоимости типовых (эталонных) земельных участков межселенных территорий, отнесенных ко 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12 и 14 группе

№ п/п	Номер подгруппы	Номер сегмента	Месторасположение	Ценовая зона	Удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка, руб./кв.м.
1	*.9.1	2,3,4,6,7,8,9,11,12,14	Межселенная территория	1	254,47
2	*.9.2	2,3,4,6,7,8,9,11,12,14	Межселенная территория	2	150,65
3	*.9.3	2,3,4,6,7,8,9,11,12,14	Межселенная территория	3	207,01

Внесение корректировок по основным ценообразующим факторам

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог ему уступает.

Корректировки представляют собой процентную (абсолютную) скидку либо надбавку к цене предложения 1 м2 общей площади аналогичного объекта.

Виды и значения корректоровок приведены в главах выше.

После внесения всех необходимых корректировок, для получения итоговой стоимости, объектам-аналогам были присвоены весовые коэффициенты, с учетом сопоставимости аналогов.

Для расчета весовых коэффициентов применялся математический способ расчета. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле

В результате расчета стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости для кластера 1, стоимость 1 квадратного метра земельных участков, входящих в группу получилась равной 254,47 руб., для кластера 2 – 150,65руб., для кластера 3 – 207,01руб.

В связи с тем, что в качестве эталонных земельных участков были отобраны объекты с кодом расчета вида использования 06:060, возникла необходимость в корректировке на вид промышленной деятельности для остальных кодов расчета вида использования, входящих в сегменты 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12 и 14.

Корректирующий коэффициент рассчитывается в соответствии информацией, содержащейся на портале Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», рассчитаны как отношения удельных рыночных цен земельных участков различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. В связи с этим, в настоящем случае осуществлен пересчет коэффициентов по отношению к базе сравнения – земельным участкам производственного назначения. Результаты пересчета коэффициентов и расчет корректировки на вид использования для сегмента 6 «Производство» представлены в таблице в главе 2.8.1.

Расчет стоимости проводился с использованием специального программного обеспечения (СПО) – НСПД.

Результаты расчета стоимости объектов оценки, приведены в Приложении 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

2.8.4. Определение кадастровой стоимости земельных участков межселенных территорий, отнесенных к 5 группе.

В группу 5 входят 2520 земельных участков, относящиеся к сегменту 5 «Отдых (рекреация)».

- земельные участки 5 сегмента распределены на 6 зон исходя из их инвестиционной привлекательности – подгруппы 5.9.1, 5.9.2, 5.9.3, 5.9.4, 5.9.5 и 5.9.6.

Для расчета кадастровой стоимости вышеперечисленных групп в соответствии с Методикой применялся индивидуальный расчет с использованием типового (эталонного) объекта.

При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

проводится типологизация объектов недвижимости;

формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости (вносятся корректировки второго уровня).

Типологизация объектов.

Основанием для типологизации этих объектов являлся их инвестиционная привлекательность и местоположение вблизи значимых туристических объектов КЧР. Далее представлено графическое представление полученных ценовых зон:

Рис. 12. Ценовые зоны подгрупп 5.9.

В результате получена группировка на следующие подгруппы:

Таблица 83

№ п/п	Номер подгруппы	Вид использования – номер сегмента (1 уровень группировки)	Ценовая зона (3 уровень группировки)
1	5.9.1	5 сегмент	1
2	5.9.2	5 сегмент	2
3	5.9.3	5 сегмент	3
4	5.9.4	5 сегмент	4
5	5.9.5	5 сегмент	5
6	5.9.6	5 сегмент	6

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В соответствии с пунктом 45.2 Методических указаний при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта вносятся корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

В нашем случае формировался гипотетический эталонный (типичный) земельный участок для каждой подгруппы объектов оценки в соответствии с информацией о таких ценообразующих факторах как вид использования, месторасположение объекта, наличие инженерных коммуникаций.

Так как по 5 сегменту «Отдых (рекреация)» недостаточно рыночной информации и в связи с тем, что на территории Карачаево-Черкесской Республики наиболее развитым является рынок земельных участков под ИЖС и ЛПХ, т.е. 13 сегмент (ИЖС), то в дополнение к найденным аналогам 5 сегмента в качестве аналогов использованы предложения к продаже земельных участков 13 сегмента (ИЖС) с корректировкой на вид использования.

На основании проведенного анализа объектов оценки, а также анализа ценообразующих факторов были определены следующие эталонные объекты.

Таблица 84

Характеристики эталонных земельных участков

№ п/п	Номер подгруппы	Код вида разрешенного использования эталонного ЗУ	Площадь, кв.м.	Электроснабжение, да/нет	Центральное водоснабже-ние, да/нет	Центральная канализация, да/нет	Газоснаб-жение, да/нет
1	5.9.1	5.0	2 558,91	да	нет	нет	нет
2	5.9.2	5.0	34 373,61	да	нет	нет	нет
3	5.9.3	5.0	36 726,36	да	нет	нет	нет
4	5.9.4	5.0	54 742,50	да	нет	нет	нет
5	5.9.5	5.0	14 900,00	да	нет	нет	нет
6	5.9.6	5.0	21 385,71	да	нет	нет	нет

Определение стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости

Таким образом, среди объектов каждой подгруппы был выделен типовой (эталонный) земельный участок и определена его стоимость.

Таблица 85

Результаты расчета стоимости типовых (эталонных) земельных участков межселенных территорий, отнесенных к 5 группе

№ п/п	Номер подгруппы	Номер сегмента	Месторасположение	Ценовая зона	Удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка, руб./кв.м.
1	5.9.1	5 сегмент	Межселенная территория	1	60,64
2	5.9.2	5 сегмент	Межселенная территория	2	87,69
3	5.9.3	5 сегмент	Межселенная территория	3	107,47
4	5.9.4	5 сегмент	Межселенная территория	4	146,46
5	5.9.5	5 сегмент	Межселенная территория	5	195,70
6	5.9.6	5 сегмент	Межселенная территория	6	956,56

.

Внесение корректировок по основным ценообразующим факторам

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки (гипотетический эталонный земельный участок). Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог ему уступает.

Корректировки представляют собой процентную (абсолютную) скидку либо надбавку к цене предложения 1 м2 общей площади аналогичного объекта.

Виды и значения корректоровок приведены в главах выше.

Расчет стоимости проводился с использованием специального программного обеспечения (СПО) – НСПД.

Результаты расчета стоимости объектов оценки, приведены в Приложении 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

2.8.5. Определение кадастровой стоимости земельных участков межселенных территорий, отнесенных к 13 группе.

К 13 группе относятся 8185 земельных участков с кодами расчета вида использования 02:010, 02:013, 02:020, 02:021, 02:030, 13:011, 13:021. Большинство объектов — это загородные земельные участки, предназначенные для садоводства и огородничества.

Кадастровая стоимость земельных участков межселенных территорий, отнесенных к 13 группе, определялась сравнительным подходом методом типового эталонного объекта с использованием метода сравнительного анализа сделок (продаж).

При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

проводится типологизация объектов недвижимости;

формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости (вносятся корректировки второго уровня).

Группировка и типологизация объектов в подгруппах

Группировка объектов недвижимости, в которых возможно (целесообразно) типологизировать объекты, проводится на основе анализа проведенной сегментации (см. п. 2.3 настоящего отчета).

Основанием для типологизации объектов являлся вид использования объектов оценки и их местоположение.

Далее представлены подгруппы, в рамках которых буден проведен расчет:

Земельные участки этой единой подгруппы были разделены на кластеры в зависимости расположения в муниципальном районе (городском округе):

земельные участки, расположенные в Абазинском, Адыге-Хабальском, Ногайском, Прикубанском, Усть-Джегутинском и Хабезском районах;

земельные участки, расположенные в Зеленчукском, Карачаевском, Малокарачаевском и Урупском районах;

земельные участки, расположенные в Зеленчукском и Урупском районах;

В результате получена группировка на следующие кластеры:

Кластер 1. Земельные участки, расположенные в Абазинском, Адыге-Хабальском, Ногайском, Прикубанском, Усть-Джегутинском и Хабезском районах.

Кластер 2. Земельные участки, расположенные в Зеленчукском, Карачаевском, Малокарачаевском и Урупском районах.

Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости

В соответствии с пунктом 45.2 Методических указаний при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость объекта недвижимости в группе (подгруппе) объектов недвижимости, включенных в такую группу (подгруппу) исходя из определенной характеристики (группы характеристик). В стоимость типового (эталонного) объекта вносятся корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

В нашем случае формировался гипотетический эталонный (типичный) земельный участок для каждой подгруппы объектов оценки в соответствии с информацией о таких ценообразующих факторах как вид использования, месторасположение объекта (кластер), наличие присущих участкам для садоводства и огородничества коммуникаций – электричество, водоснабжение, газоснабжение и канализация.

На основании проведенного анализа объектов оценки, а также анализа ценообразующих факторов (см. п. 2.1. – 2.4 настоящего Отчета) были определены следующие эталонные объекты:

Таблица 86

Характеристики эталонных земельных участков

№ п/п	Номер подгруппы	Код вида разрешенного использования эталонного ЗУ	Площадь, кв.м.	Электроснабжение, да/нет	Центральное водоснабже-ние, да/нет	Центральная канализация, да/нет	Газоснаб-жение, да/нет
1	13.9.1	13.2	5 511,43	да	нет	нет	нет
2	13.9.2	13.2	22 659,29	да	нет	нет	нет

Определение стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости

Таким образом, среди объектов каждой подгруппы был выделен типовой (эталонный) земельный участок и определена его стоимость.

Таблица 87

Результаты расчета стоимости типовых (эталонных) земельных участков межселенных территорий, отнесенных к подгруппам

№ п/п	Номер подгруппы	Номер сегмента	Месторасположение	Ценовая зона	Удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка, руб./кв.м.
1	13.9.1	13 сегмент	Межселенная территория	1	111,50
2	13.9.2	13 сегмент	Межселенная территория	2	78,16

Внесение корректировок по основным ценообразующим факторам

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог ему уступает.

Корректировки представляют собой процентную (абсолютную) скидку либо надбавку к цене предложения 1 м2 общей площади аналогичного объекта.

Виды и значения корректоровок приведены в главах выше.

Расчет стоимости проводился с использованием специального программного обеспечения (СПО) – НСПД.

Результаты расчета стоимости объектов оценки, приведены в Приложении 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Определение стоимости объектов оценки, отнесенных к подгруппам 13.11.1 и 13.11.2

После того, как были рассчитаны типичные (эталонные) земельные участки, проводился анализ на отличия объектов оценки от типичных (эталонных) земельных участков. Критерием данных отличий было наличие коммуникаций (электричество, водоснабжение, газоснабжение и канализация) на земельных участках.

Для корректировки по факторам электричество и водоснабжение использовалась информация, опубликованная на сайте Некоммерческой организации «Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт» - https://statrielt.ru/ и приведены в таблице главы 2.8.1

Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к подгруппам 13.9.1 и 13.9.2 проводился с использованием специального программного обеспечения НСПД.

Результаты расчета стоимости объектов оценки, приведены в Приложении 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

2.9. Информация об определении кадастровой стоимости земельных участков 10 группы

В группу отнесены 710 земельных участков, относящихся к сегменту 10 «Использование лесов» с кодом расчета вида использования 10:010, 10:020, 10:030, 10:040.

В соответствии с приложением 4 к лесному плану Карачаево-Черкесской Республики, все леса Республики отнесены к защитным лесам. Поэтому все земельные участки были отнесены к одной группе земельных участков, занятых защитными лесами, включающих:

земельные участки, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для осуществления рубок лесных насаждений;

земельные участки, занятые приспевающими насаждениями;

земельные участки, занятые насаждениями, которые не входят в категорию приспевающих, спелых и перестойных лесов, поскольку заняты молодняками, средневозрастными насаждениями.

Определение кадастровой стоимости земельных участков производится для каждого лесничества в порядке, предусмотренном п. 59.4 МУ.

Ниже приведен расчет УПКС земель лесного фонда на уровне лесничеств Карачаево-Черкесской Республики, которые в дальнейшем будут использованы для определения УПКС земельных участков.

1. Определение основных лесообразующих пород на территории лесничеств Карачаево-Черкесской Республики.

Перечень основных лесообразующих пород для каждого лесничества сформирован на основе данных Лесного плана.

В соответствии с частью 1 статьи 23 Лесного кодекса Российской Федерации, основными территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов являются лесничества. На территории Карачаево-Черкесской Республики согласно приказу Рослесхоза от 22.05.2008 №158 «Об определении количества лесничеств на территории Карачаево-Черкесской Республики и установлении их границ», организовано 5 лесничеств – Бескесское, Зеленчукское, Карачаевское, Кубанское, Урупское.

Таблица 88

Распределение лесничеств по районам КЧР

№ п/п	Муниципальный район	Лесничество

1	Абазинский	Кубанское
2	Зеленчукский	Зеленчукское Урупское
3	Карачаевский	Зеленчукское Карачаевское Кубанское
4	Мало-карачаевский	Карачаевское Кубанское
5	Ногайский	Кубанское
6	Прикубанский	Кубанское
7	Урупский	Бескесское Зеленчукское Урупское
8	Усть-Джегутинский	Кубанское
9	Хабезский	Кубанское

Распределение площади и запаса древесины по основным лесообразующим породам за год, предшествующий разработке лесного плана, приведено в приложении 13 к лесному плану Карачаево-Черкесской Республики.

Анализ данных о распределении площади лесов и запаса древесины по основным лесообразующим породам за год, предшествующий разработке проекта лесного плана (2017 год), показывает, что земли, покрытые лесной растительностью, занимают площадь 368,8 тыс. га и имеют общий запас древесины 78,7 млн. м3.

Распределение по преобладающим древесным и кустарниковым породам:

Хвойные древесные породы занимают площадь 101,5 тыс. га и имеют общий запас древесины 30,6 млн.м3.

Твердолиственные древесные породы занимают площадь в 137,0 тыс. га и имеют общий запас древесины 30,7 млн.м3.

Мягколиственные древесные породы занимают площадь 129,5 тыс. га и имеют общий запас древесины 17,4 млн.м3.

Всего по основным лесообразующим породам площадь 368,0 тыс. га и общий запас древесины 78,7 млн.м3.

Среди хвойных пород в лесах республики преобладают сосняки, занимающие 73,0% площади хвойных насаждений и 51,8% их запасов. Насаждения с преобладанием пихты занимают 17,1% площади с запасом 29,9%. Ель произрастает на 9,5% площадей хвойных пород и имеет запас в 18,3%.

Среди твердолиственных пород, произрастающих в Карачаево-Черкесской Республике, значительно преобладает бук, занимающий 57,9% общей площади твердолиственных насаждений и 69,0% запасов этой группы пород, насаждения дуба низкоствольного занимают 17,0% площади и 11,3% запаса, дуба высокоствольного 5,5% из 4,0% соответственно. Доля граба в группе твердолиственных пород занимает 15,3% по площади и 13,5% по запасу. На остальные твердолиственные породы приходится 4,3% по площади и 2,2% по запасу.

Мягколиственные породы представлены преимущественно берёзой, занимающей 68,2% площади этих пород и 59,3% их запаса. Ольха чёрная произрастает на 15,8% площади мягколиственных насаждений с долей запаса в 21,9%. Осина и ольха серая произрастают на площади 10,9% и 4,7% с долей запасов в 14,3% и в 4,2%. На долю остальных мягколиственных пород приходится всего 0,4% площади этой группы пород и 0,3% запаса древесины.

2. Определение продуктивности 1 га земель лесного фонда.

Определение продуктивности 1 гектара земель, занятых спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, в денежном выражении выполняется по формуле:

П = ЗД х РЦ

где

П - продуктивность 1 гектара земель;

ЗД – запас древесины на 1 гектар;

РЦ - рыночная цена 1 куб. м. древесины, отпускаемой на корню по основным лесообразующим породам и оборотам рубки в субъекте РФ;

Запас древесины на 1 га по основным лесообразующим породам в разрезе лесничеств Карачаево-Черкесской Республики был определен на основании данных Лесного плана и Лесохозяйственных регламентов по каждому лесничеству.

Информация, предоставленная Управлением лесами Карачаево-Черкесской Республики о рыночной стоимость 1 куб. м. древесины, отпускаемой на корню приведена в нижеследующей таблице:

Таблица 89

Стоимость 1 куб. м. древесины из Аукционов

Период	Общая сумма за год	Деловая древесина, куб.м.	Дровяная древисина, куб. м.	Вся древесина, куб. м.	Средняя стоимость за куб.
2023	68 030,00	111,00	231,00	342,00	198,92
2024	114 076,00	323,00	215,00	538,00	212,04
2025	4 877 000,00	3 379,00	5 143,00	8 522,00	572,28
5 059 106,00	9 402,00	538,09

Продуктивность 1 га лесных земель по каждому лесничеству определялась исходя из сведений Лесохозяйственных регламентов о ежегодном допустимом объеме изъятия древесины. (Раздел 2.1.3, таблица 2.1.3 Лесохозяйственного регламента). Материалы, в том числе Лесной план Карачаево-Черкесской Республики на 2019–2028 годы и Лесохозяйственные регламенты представлены Министерством природных ресурсов и экологии КЧР письмом от 03.03.2026 г. № 1093/ол. Копии материалов приведены в Приложении 1. Исходные данные\1.2 Результаты сбора и обработки информации для ГКО\ папке «Информация для расчетов\Лесоразведение\».

Расчет продуктивности 1 га земель лесного фонда приведена для каждого лесничества в нижеследующих таблицах:

Таблица 90

Кубанское лесничество

Наименование лесничества	Преобладающие древесные породы	Общий запас насаждений на 1 га, куб.м.	Площадь, га	Объем древесины, куб. м.	Стоимость 1 куб.м. древесины, руб/куб.м	Продуктивность 1 га земель по основным лесообразующим породам, руб.
Кубанское	Хвойные	22,33	4,03	90,00	538,09	12 015,55
Твердолиственные	35,59	788,71	28 070,00	538,09	19 150,62
Мягколиственные	23,14	136,14	3 150,00	538,09	12 451,40
33,71	928,88	31 310,00	538,09	18 139,01

Таблица 91

Зеленчукское лесничество

Наименование лесничества	Преобладающие древесные породы	Общий запас насаждений на 1 га, куб.м.	Площадь, га	Объем древесины, куб. м.	Стоимость 1 куб.м. древесины, руб/куб.м	Продуктивность 1 га земель по основным лесообразующим породам, руб.
Зеленчукское	Хвойные	23,90	604,94	14 460,00	538,09	12 860,35
Твердолиственные	35,77	492,84	17 630,00	538,09	19 247,48
Мягколиственные	38,44	1 789,48	68 790,00	538,09	20 684,18
34,94	2 887,26	100 880,00	538,09	18 800,86

Таблица 92

Карачаевское лесничество

Наименование лесничества	Преобладающие древесные породы	Общий запас насаждений на 1 га, куб.м.	Площадь, га	Объем древесины, куб. м.	Стоимость 1 куб.м. древесины, руб/куб.м	Продуктивность 1 га земель по основным лесообразующим породам, руб.
Карачаевское	Хвойные	81,04	297,00	24 070,00	538,09	43 606,81
Твердолиственные	43,99	145,70	6 410,00	538,09	23 670,58
Мягколиственные	37,17	772,10	28 700,00	538,09	20 000,81
48,72	1 214,80	59 180,00	538,09	26 215,74

Таблица 93

Бескесское лесничество

Наименование лесничества	Преобладающие древесные породы	Общий запас насаждений на 1 га, куб.м.	Площадь, га	Объем древесины, куб. м.	Стоимость 1 куб.м. древесины, руб/куб.м	Продуктивность 1 га земель по основным лесообразующим породам, руб.
Бескесское	Хвойные	144,44	517,10	74 690,00	538,09	77 721,72
Твердолиственные	65,14	627,60	40 880,00	538,09	35 051,18
Мягколиственные	49,12	336,30	16 520,00	538,09	26 430,98
89,19	1 481,00	132 090,00	538,09	47 992,25

Таблица 94

Урупское лесничество

Наименование лесничества	Преобладающие древесные породы	Общий запас насаждений на 1 га, куб.м.	Площадь, га	Объем древесины, куб. м.	Стоимость 1 куб.м. древесины, руб/куб.м	Продуктивность 1 га земель по основным лесообразующим породам, руб.
Урупское	Хвойные	21,77	286,60	6 240,00	538,09	11 714,22
Твердолиственные	28,61	2 774,30	79 370,00	538,09	15 394,75
Мягколиственные	41,48	2 321,90	96 310,00	538,09	22 319,97
33,80	5 382,80	181 920,00	538,09	18 187,44

Расчет продуктивности 1 га в электронном виде представлен в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС\ папке «Группа 10».

3. Определение затрат на воспроизводство 1 гектара земель, занятых насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки.

Затраты на воспроизводство 1 га насаждений по основным лесообразующим породам (фактические затраты за год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы) рассчитан исходя из сведений, предоставленных Министерством природных ресурсов и экологии КЧР письмом от 03.03.2026 г. № 1093/ол о фактических затратах за 2021 – 2026 годы. Рассчитана средняя величина затрат за 5 представленных лет и определены затраты в расчете на 1 га. Расчет представлен в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС\ папке «Группа 10».

4. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования для земли равна ставке капитализации.

Коэффициент капитализации – это показатель, преобразующий чистый операционный доход от объекта недвижимости в его стоимость.

Ставка капитализации, в общем виде, отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух составляющих - ставки дисконтирования и ставки возврата капитала. Ставка дисконтирования — это уровень доходности вложений в объект без учета изменения стоимости самого объекта. Ставка возврата капитала учитывает изменение стоимости самого объекта в конце срока его эксплуатации и отвечает за возврат вложенных в объект средств.

Поскольку земля является не изнашиваемым активом, ставка капитализации для земельного участка равна ставке дисконтирования.

Величина коэффициента капитализации для земли, которая является, по определению, неистощимым активом, включает в себя только ставку дохода на инвестиции, определяемую суммированием безрисковой ставки, премии за низкую ликвидность, премии за риск инвестора и инвестиционный менеджмент:

R = Yб + dр + dликв + dменедж

где:

R – коэффициент капитализации;

Yб – безрисковая ставка;

dр – премия за риск инвестора при вложении капитала в объект недвижимости;

dликв – премия за низкую ликвидность;

dменедж – премия за риск инвестора и инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка:

В качестве безрисковой ставки используется (средняя эффективная доходность к погашению государственных долгосрочных облигаций РФ с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения. Такими ценными бумагами являются долгосрочные облигации РФ, указанные в нижеследующей таблице:

Таблица 95

Доходность к погашению государственных долгосрочных облигаций РФ

(информация Центрального банка России)

№ п/п	Срок до погашения, лет	Эффективная доходность, % год
1	30	13.79

* https://cbr.ru/hd_base/zcyc_params/zcyc/?DateTo=30.12.2025

Таким образом, величина безрисковой ставки на дату оценки составляет – 13.79 %.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок:

Риски вложения в оцениваемый объект рассчитаны методом взвешенной оценки. В качестве экспертов для проставления рангов рисков выступают оценщики, подписавшие Отчет.

Для более объективного и обоснованного присвоения ранга экспертами использовалась модифицированная до 10 бальной шкала Харрингтона, позволяющая качественную оценку вероятности привести к количественному значению, в которой 1 – наименьший риск, а 10 наибольший риск.

Состав рисков принят экспертно по результатам анализа информации о землях лесного фонда КЧР.

Расчет рисков вложения в земли лесного фонда приведен в нижеследующей таблице:

Таблица 96

Расчет рисков вложения в земли лесного фонда:

Тип риска \ Ранг риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Риск, связанный с активами
Политика экспроприации	1
Политика национализации	1
Возможность местного финансирования	1
Защита патентов, лицензий, контрактов	1
Риск, связанный с социально-экономической ситуацией
Политическая стабильность	1
Отношение к иностранным инвесторам	1
Положение о праве собственности	1
Общая правовая ситуация	1
Участие государства в управлении	1
Настроение против частного сектора	1
Наличие и стоимость местной рабочей силы	1
Отношение с сопредельными государствами	1
Влияние организованной преступности	1
Привилегии для национальных конкурентов	1
Финансовые риски
Конвертируемость национальной валюты	1
Стабильность национальной валюты	1
Регулирование цен	1
Размер экономики / емкость рынка	1
Тенденции развития экономики (безработица)	1
Задолженность	1
Ставка налога	1
Уровень инфляции	1
Количество наблюдений	0	2	5	3	3	4	4	1	0	0
Взвешенный итог	0	4	15	12	15	24	28	8	0	0
Сумма	106
Количество факторов	22
Средневзвешенное значение	4.82

Премия за низкую ликвидность:

Премия за низкую ликвидность – учитывает риск, связанный с возможностью возникновению потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Премия за низкую ликвидность определяется по формуле:

Пликв. = К0 * Т/12,

где П ликв – премия за низкую ликвидность;

К0 – безрисковая ставка дохода;

Т – типичный срок экспозиции земельного участка на рынке (месяцев).

Премия за низкую ликвидность не включается в расчет, так как земли лесного фонда не участвуют в торговом обороте. Премия за инвестиционный менеджмент ложатся на арендаторов земельных участков, поэтому так же не включаются в состав ставки дисконтирования.

Таким образом, ставка дисконтирования, рассчитанный методом кумулятивного построения, составит: 13.79 + 4.82 = 18,61 % (0.1861 в абсолютном выражении).

5. Построение временной шкалы. Дисконтирование денежных потоков.

В Лесном плане, предоставленном Управлением лесами, в период с 2019 по 2028 год рассчитана Расчетная лесосека (ежегодный допустимый объем изъятия древесины) при всех видах рубок. Также указано, что сплошные рубки в КЧР запрещаются, допускаются только выборочные рубки. В связи с этим, в качестве горизонта прогноза выбран срок по 2028 год включительно с периодом 1 год. Следует отметить, что динамика социально-экономического развития Российской Федерации и Карачаево-Черкесской Республики, в частности, не позволяет прогнозировать рост или падение и рентного дохода, и затрат на воспроизводство земель лесного фонда. Поэтому эти показатели считаем постоянными за весь прогнозный период.

Таким образом, дисконтирование разности в потенциальных доходах и затратах, взятых по каждому году временной шкалы, осуществляется по 2028 год включительно и с учетом реверсии в постпрогнозный период.

Расчет приведен в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС\ папке «Группа 10».

6. Определение кадастровой стоимости земель лесного фонда.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель лесного фонда в разрезе лесничеств Карачаево-Черкесской Республики представлено в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС\ папке «Группа 10».

Ниже представлена таблица УПКС земель лесного фонда в разрезе лесничеств.

Таблица 97

УПКС земель лесного фонда

№ п/п	Наименование лесничества	Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./га	Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./ кв. м.
1	Кубанское	98 775,76	9,88
2	Зеленчукское	102 459,13	10,25
3	Карачаевское	143 724,92	14,37
4	Бескесское	264 917,02	26,49
5	Урупское	99 045,28	9,90

Кадастровая стоимость земельных участков определяется по следующей формуле:

КС ЗУ = УПКС лесничества х S,

где,

КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка;

УПКС лесничества – удельный показатель кадастровой стоимости лесничества, в котором расположен земельный участок;

S – площадь земельного участка.

Определение кадастровой стоимости земельных участков лесного фонда Карачаево-Черкесской Республики представлено в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости\2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС\ папке «Группа 10».

3. Заключительная глава

3.1. Информация об итогах контроля качества результатов определения кадастровой стоимости.

Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости

Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости включает ряд процедур:

Проверка исходных данных об объектах недвижимости, организация их сверки и уточнения;

Анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях;

Проверка результатов определения кадастровой стоимости;

Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка на территории Карачаево-Черкесской Республики земельных участков проводится одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Для организации работы по проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Карачаево-Черкесской республики, использовались сведения, содержащиеся в ЕГРН по состоянию на 01.01.2026 (далее - объекты оценки).

Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, включает 288 858 земельных участков всех категорий земель.

Перечень предоставлен филиалом Публично-правовой компании Роскадастр по Карачаево-Черкесской Республике в Карачаево-Черкесское республиканское государственное бюджетное учреждение «Республиканский кадастровый центр» (далее - Учреждение).

По итогам сбора информации учреждением сформированы сводные таблицы, содержащие в себе информацию о значениях количественных и качественных характеристик и значениях ценообразующих факторов.

Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости приведены в соответствующих главах Отчета.

Достоверность собранной информации подтверждают PrintScreen экранов (при сборе информации из открытых общедоступных источников), копии ответов муниципальных образований, копии ответов сторонних организаций на запросы учреждения, прочие аналитические материалы.

Информация, полученная из открытых общедоступных источников на период сбора, зафиксирована и считается достаточной и достоверной для определения значений ценообразующих факторов.

Все использованные в процессе оценки данные приведены в соответствующих приложениях к Отчету с указанием источников информация для подтверждения их достоверности, а также в целях обеспечения проверяемости не только полученных результатов, но и исходной информации.

В соответствии с письмом от 18.07.2022, №15-5999-ЕМ/22 в Приложении 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, допуск к которой ограничен, размещены сведения перечня объектов реестра границ ЕГРН, Решения Учреждения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Учитывая вышеприведенные мероприятия, можно сделать вывод, что работы по проверке исходных данных проведены в полном объеме, процедура проверки соответствует требованиям Методических указаний.

Анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях

В рамках процедуры анализа рынка учреждением была сформирована база данных предложений к продаже земельных участков, расположенных на территории Карачаево-Черкесской Республики.

При формировании базы данных учитывалось:

возможность установления соответствия рыночной информации для каждого сегмента;

наличие дублирования рыночной информации;

достаточность, актуальность и достоверность рыночной информации.

На основании указанных принципов проверки рыночная информация была проанализирована, верифицирована, приведена к единообразному виду, просегментирована.

В п. 2.1. настоящего отчета приведена информация о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости.

Полученные значения кадастровой стоимости соответствуют имеющейся рыночной информации об аналогах.

Таким образом, учитывая вышеприведенные мероприятия, можно сделать вывод, что работы по проверке рыночных данных проведены в полном объеме, процедура проверки соответствует требованиям Методических указаний.

Проверка результатов определения кадастровой стоимости

Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости была осуществлена путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС:

в разрезе подгрупп объектов недвижимости в каждом из муниципальных образований Карачаево-Черкесской Республики, на территории которых расположены объекты оценки - сравниваются УПКС каждой подгруппы объектов, расположенных в разных муниципальных образованиях;

в разрезе муниципальных образований для разных подгрупп - сравниваются УПКС разных видов использования, расположенные в границах одного муниципального образования.

Результаты сравнения представлены далее в табличной форме.

Таблица 98

Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости

в разрезе подгрупп объектов недвижимости в каждом из муниципальных образований Карачаево-Черкесской Республики, на территории которых расположены объекты оценки

Группа	Показатель	Абазинский муниципальный район	Адыге-Хабльский муниципальный район	Зеленчукский муниципальный район	Карачаевский муниципальный район	Малокарачаевский муниципальный район	Ногайский муниципальный район	Прикубанский муниципальный район
1 сегмент	Минимальный УПКС	3.64	6.68	2.23	2.18	2.21	5.69	4.09

Средний УПКС	6.20	8.04	4.11	2.22	3.35	7.21	7.83

Максимальный УПКС	10.46	19.19	18.33	8.00	8.00	23.35	31.40
2 сегмент	Минимальный УПКС	-	2661.34	1956.23	387.11	1531.30	1943.84	749.38

Средний УПКС	-	3599.04	15719.77	1433.81	3031.64	2769.06	2552.69

Максимальный УПКС	-	3972.10	40991.62	3025.02	3972.10	2901.22	3972.10
3 сегмент	Минимальный УПКС	540.10	323.46	182.17	132.57	132.57	323.46	223.93

Средний УПКС	1243.78	950.81	218.38	549.59	452.43	863.79	1215.06

Максимальный УПКС	4273.54	2953.62	12696.49	1282.73	2570.65	1292.21	4658.16
4 сегмент	Минимальный УПКС	1696.00	223.93	729.79	707.51	150.65	702.66	994.06

Средний УПКС	2830.82	2303.78	4416.08	2274.23	3127.46	2711.97	3396.86

Максимальный УПКС	6326.00	4845.77	42222.07	3946.70	4845.77	3764.02	6700.12
5 сегмент	Минимальный УПКС	53.36	569.66	172.22	63.33	94.57	411.40	94.57

Средний УПКС	1546.20	1350.21	1036.42	377.00	588.17	797.73	1020.34

Максимальный УПКС	2028.97	1386.06	28692.72	2579.81	1874.67	2048.14	2211.58
6 сегмент	Минимальный УПКС	8.02	8.02	6.52	4.75	4.75	8.02	8.02

Средний УПКС	539.66	348.31	474.10	257.94	387.15	456.78	446.73

Максимальный УПКС	3195.63	2608.68	14756.51	2399.99	2608.68	2399.99	3483.24
7 сегмент	Минимальный УПКС	1232.17	984.00	1042.81	338.59	653.98	1595.63	468.45

Средний УПКС	1941.82	1867.36	1539.75	976.79	1496.69	1595.63	1235.24

Максимальный УПКС	3282.15	2184.60	19983.31	2009.83	2184.60	1595.63	3577.54
8 сегмент	Минимальный УПКС	-	1712.10	414.07	249.04	249.04	-	1712.10

Средний УПКС	-	1712.10	415.66	249.04	496.38	-	1712.10

Максимальный УПКС	-	1712.10	1258.47	249.04	1712.10	-	1712.10
9 сегмент	Минимальный УПКС	1526.89	-	690.17	132.57	132.57	757.44	831.53

Средний УПКС	2979.32	-	1791.81	132.57	260.58	1272.62	2017.04

Максимальный УПКС	3013.82	-	23365.64	132.57	2005.98	1653.73	3285.06
10 сегмент	Минимальный УПКС	-	-	10.25	14.37	-	-	9.88

Средний УПКС	-	-	10.25	14.37	-	-	9.88

Максимальный УПКС	-	-	10.25	14.37	-	-	9.88
11 сегмент	Минимальный УПКС	478.02	1712.10	1154.56	435.41	-	420.66	420.66

Средний УПКС	478.02	1712.10	1174.38	468.67	-	433.41	432.19

Максимальный УПКС	478.02	1712.10	1258.47	1154.56	-	1575.13	2803.75
12 сегмент	Минимальный УПКС	1154.56	420.66	342.20	249.04	574.26	420.66	420.66

Средний УПКС	2188.98	1034.86	1042.87	1524.13	1213.27	1232.08	1352.98

Максимальный УПКС	2572.25	1712.10	17668.49	1575.13	1357.03	1575.13	2803.75
13 сегмент	Минимальный УПКС	12.67	51.58	50.86	8.88	8.88	51.58	12.67

Средний УПКС	1596.04	785.49	1392.41	726.22	1102.62	1062.32	1181.75

Максимальный УПКС	2257.64	1509.45	15576.61	1388.69	1509.45	1388.69	2460.83
14 сегмент	Минимальный УПКС	1154.56	709.70	922.02	435.41	249.04	420.66	420.66

Средний УПКС	1241.68	1683.68	1208.99	854.41	279.86	611.50	1339.08

Максимальный УПКС	2572.25	1712.10	1258.47	1575.13	1712.10	1575.13	2803.75

Продолжение Таблицы 99

Группа	Показатель	Урупский муниципальный район	Усть-Джегутинский муниципальный район	Хабезский муниципальный район	Карачаевский городской округ	Черкесский городской округ	Карачаево-Черкесская Республика
1 сегмент	Минимальный УПКС	2.18	2.20	5.69	2.19	5.14	2.18

Средний УПКС	3.19	4.20	6.13	2.24	5.14	4.38

Максимальный УПКС	8.15	21.40	34.10	4.36	5.14	34.10
2 сегмент	Минимальный УПКС	1071.13	2472.76	1646.56	791.21	1593.03	387.11

Средний УПКС	1972.20	4245.11	2692.37	5405.48	24076.87	16627.29

Максимальный УПКС	4603.18	6579.82	3148.42	38507.25	57053.10	57053.10
3 сегмент	Минимальный УПКС	182.17	223.93	223.93	131.31	458.84	131.31

Средний УПКС	521.42	839.37	762.75	1470.26	6119.33	520.44

Максимальный УПКС	3141.48	4576.15	1894.58	17121.66	41652.06	41652.06
4 сегмент	Минимальный УПКС	821.54	821.54	994.06	743.27	826.19	150.65

Средний УПКС	1855.68	4049.82	2409.76	9841.10	20140.23	8742.82

Максимальный УПКС	7076.64	7181.45	3400.32	46977.39	69602.63	69602.63
5 сегмент	Минимальный УПКС	94.57	53.36	46.47	128.88	293.68	46.47

Средний УПКС	1090.54	924.31	770.53	5912.69	3409.92	1383.84

Максимальный УПКС	5899.31	2036.68	1443.54	27737.35	39935.18	39935.18
6 сегмент	Минимальный УПКС	6.52	8.02	8.02	4.75	12.27	4.75

Средний УПКС	330.76	491.29	456.45	825.50	1550.04	573.22

Максимальный УПКС	3034.04	3426.34	1924.84	14265.40	31186.47	31186.47
7 сегмент	Минимальный УПКС	523.29	1232.17	1232.17	464.78	647.75	338.59

Средний УПКС	713.67	2091.44	1493.28	3853.66	5586.36	4122.00

Максимальный УПКС	1282.38	3418.65	1731.61	21178.76	31378.87	31378.87
8 сегмент	Минимальный УПКС	414.07	2537.30	1357.03	2602.41	1815.65	249.04

Средний УПКС	737.72	2537.30	1357.03	2602.41	3107.84	488.63

Максимальный УПКС	2961.32	2537.30	1357.03	2602.41	5224.64	5224.64
9 сегмент	Минимальный УПКС	127.04	156.17	156.17	554.63	791.33	127.04

Средний УПКС	130.68	1752.59	1326.86	3051.77	1083.42	1170.68

Максимальный УПКС	1873.24	2919.33	1589.98	19446.72	28812.66	28812.66
10 сегмент	Минимальный УПКС	9.90	9.88	-	14.37	-	9.88

Средний УПКС	18.12	9.88	-	14.37	-	16.51

Максимальный УПКС	26.49	9.88	-	14.37	-	26.49
11 сегмент	Минимальный УПКС	1416.44	420.66	420.66	249.04	-	249.04

Средний УПКС	2939.53	473.71	420.66	249.04	-	446.44

Максимальный УПКС	3168.62	1496.66	420.66	249.04	-	3168.62
12 сегмент	Минимальный УПКС	435.41	420.66	420.66	1154.56	675.39	249.04

Средний УПКС	731.97	870.61	1113.83	1436.44	1677.11	1296.64

Максимальный УПКС	1005.00	1938.93	1357.03	1544.20	9548.96	17668.49
13 сегмент	Минимальный УПКС	8.88	12.67	51.58	43.51	56.35	8.88

Средний УПКС	902.32	1065.59	946.83	1127.42	4737.68	1381.01

Максимальный УПКС	2966.71	2381.90	1338.03	8911.85	21679.96	21679.96
14 сегмент	Минимальный УПКС	435.41	420.66	526.85	332.48	675.39	249.04

Средний УПКС	828.95	509.84	1119.14	2273.14	5795.86	2750.09

Максимальный УПКС	1005.00	2491.66	1357.03	17080.31	24591.57	24591.57

Таблица 100

Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в разрезе муниципальных образований

для разных подгрупп

№ п/п	Наименование муниципального района, городского округа	Показатель	1 сегмент	2 сегмент	3 сегмент	4 сегмент	5 сегмент	6 сегмент	7 сегмент	8 сегмент	9 сегмент	10 сегмент	11 сегмент	12 сегмент	13 сегмент	14 сегмент
1	Абазинский муниципальный район	Минимальный УПКС	3.64	-	540.10	1 696.00	53.36	8.02	1 232.17	-	1 526.89	-	478.02	1 154.56	12.67	1 154.56

Средний УПКС	6.20	-	1 243.78	2 830.82	1 546.20	539.66	1 941.82	-	2 979.32	-	478.02	2 188.98	1 596.04	1 241.68

Максимальный УПКС	10.46	-	4 273.54	6 326.00	2 028.97	3 195.63	3 282.15	-	3 013.82	-	478.02	2 572.25	2 257.64	2 572.25
2	Адыге-Хабльский муниципальный район	Минимальный УПКС	6.68	2 661.34	323.46	223.93	569.66	8.02	984.00	1 712.10	-	-	1 712.10	420.66	51.58	709.70

Средний УПКС	8.04	3 599.04	950.81	2 303.78	1 350.21	348.31	1 867.36	1 712.10	-	-	1 712.10	1 034.86	785.94	1 683.68

Максимальный УПКС	19.19	3 972.10	2 953.62	4 845.77	1 386.06	2 608.68	2 184.60	1 712.10	-	-	1 712.10	1 712.10	1 509.45	1 712.10
3	Зеленчукский муниципальный район	Минимальный УПКС	2.23	1 956.23	182.17	729.79	172.22	6.52	1 042.81	414.07	690.17	10.25	1 154.56	342.20	50.86	922.02

Средний УПКС	4.11	15 719.77	218.38	4 416.08	1 036.42	474.10	1 539.75	415.66	1 791.81	10.25	1 174.38	1 042.87	1 392.41	1 208.99

Максимальный УПКС	18.33	40 991.62	12 696.49	42 222.07	28 692.72	14 756.51	19 983.31	1 258.47	23 365.64	10.25	1 258.47	17 668.49	15 576.61	1 258.47
4	Карачаевский муниципальный район	Минимальный УПКС	2.18	387.11	132.57	707.51	63.33	4.75	338.59	249.04	132.57	14.37	435.41	249.04	8.88	435.41

Средний УПКС	2.22	1 433.81	549.59	2 274.23	377.00	257.94	976.79	249.04	132.57	14.37	468.67	1 524.13	726.22	854.41

Максимальный УПКС	8.00	3 025.02	1 282.73	3 946.70	2 579.81	2 399.99	2 009.83	249.04	132.57	14.37	1 154.56	1 575.13	1 388.69	1 575.13
5	Малокарачаевский муниципальный район	Минимальный УПКС	2.21	1 531.30	132.57	150.65	94.57	4.75	653.98	249.04	132.57	-	-	574.26	8.88	249.04

Средний УПКС	3.35	3 031.64	452.43	3 127.46	588.17	387.15	1 496.69	496.38	260.58	-	-	1 213.27	1 102.62	279.86

Максимальный УПКС	8.00	3 972.10	2 570.65	4 845.77	1 874.67	2 608.68	2 184.60	1 712.10	2 005.98	-	-	1 357.03	1 509.45	1 712.10
6	Ногайский муниципальный район	Минимальный УПКС	5.69	1 943.84	323.46	702.66	411.40	8.02	1 595.63	-	757.44	-	420.66	420.66	51.58	420.66

Средний УПКС	7.21	2 769.06	863.79	2 711.97	797.73	456.78	1 595.63	-	1 272.62	-	433.41	1 232.08	1 062.32	611.50

Максимальный УПКС	23.35	2 901.22	1 292.21	3 764.02	2 048.14	2 399.99	1 595.63	-	1 653.73	-	1 575.13	1 575.13	1 388.69	1 575.13
7	Прикубанский муниципальный район	Минимальный УПКС	4.09	749.38	223.93	994.06	94.57	8.02	468.45	1 712.10	831.53	9.88	420.66	420.66	12.67	420.66

Средний УПКС	7.83	2 552.69	1 215.06	3 396.86	1 020.34	446.73	1 235.24	1 712.10	2 017.04	9.88	432.19	1 352.98	1 181.75	1 339.08

Максимальный УПКС	31.40	3 972.10	4 658.16	6 700.12	2 211.58	3 483.24	3 577.54	1 712.10	3 285.06	9.88	2 803.75	2 803.75	2 460.83	2 803.75
8	Урупский муниципальный район	Минимальный УПКС	2.18	1 071.13	182.17	821.54	94.57	6.52	523.29	414.07	127.04	9.90	1 416.44	435.41	8.88	435.41

Средний УПКС	3.19	1 972.20	521.42	1 855.68	1 090.54	330.76	713.67	737.72	130.68	18.12	2 939.53	731.97	902.32	828.95

Максимальный УПКС	8.15	4 603.18	3 141.48	7 076.64	5 899.31	3 034.04	1 282.38	2 961.32	1 873.24	26.49	3 168.62	1 005.00	2 966.71	1 005.00
9	Усть-Джегутинский муниципальный район	Минимальный УПКС	2.20	2 472.76	223.93	821.54	53.36	8.02	1 232.17	2 537.30	156.17	9.88	420.66	420.66	12.67	420.66

Средний УПКС	4.20	4 245.11	839.37	4 049.82	924.31	491.29	2 091.44	2 537.30	1 752.59	9.88	473.71	870.61	1 065.59	509.84

Максимальный УПКС	21.40	6 579.82	4 576.15	7 181.45	2 036.68	3 426.34	3 418.65	2 537.30	2 919.33	9.88	1 496.66	1 938.93	2 381.90	2 491.66
10	Хабезский муниципальный район	Минимальный УПКС	5.69	1 646.56	223.93	994.06	46.47	8.02	1 232.17	1 357.03	156.17	-	420.66	420.66	51.58	526.85

Средний УПКС	6.13	2 692.37	762.75	2 409.76	770.53	456.45	1 493.28	1 357.03	1 326.86	-	420.66	1 113.83	946.83	1 119.14

Максимальный УПКС	34.10	3 148.42	1 894.58	3 400.32	1 443.54	1 924.84	1 731.61	1 357.03	1 589.98	-	420.66	1 357.03	1 338.03	1 357.03
11	Карачаевский городской округ	Минимальный УПКС	2.19	791.21	131.31	743.27	128.88	4.75	464.78	2 602.41	554.63	14.37	249.04	1 154.56	43.51	332.48

Средний УПКС	2.24	5 405.48	1 470.26	9 841.10	5 912.69	825.50	3 853.66	2 602.41	3 051.77	14.37	249.04	1 436.44	1 127.42	2 273.14

Максимальный УПКС	4.36	38 507.25	17 121.66	46 977.39	27 737.35	14 265.40	21 178.76	2 602.41	19 446.72	14.37	249.04	1 544.20	8 911.85	17 080.31
12	Черкесский городской округ	Минимальный УПКС	5.14	1 593.03	458.84	826.19	293.68	12.27	647.75	1 815.65	791.33	-	-	675.39	56.35	675.39

Средний УПКС	5.14	24 076.87	6 119.33	20 140.23	3 409.92	1 550.04	5 586.36	3 107.84	1 083.42	-	-	1 677.11	4 737.68	5 795.86

Максимальный УПКС	5.14	57 053.10	41 652.06	69 602.63	39 935.18	31 186.47	31 378.87	5 224.64	28 812.66	-	-	9 548.96	21 679.96	24 591.57
13	Итого по Карачаево-Черкесской Республике	Минимальный УПКС	2.18	387.11	131.31	150.65	46.47	4.75	338.59	249.04	127.04	9.88	249.04	249.04	8.88	249.04

Средний УПКС	4.38	16 627.29	520.44	8 742.82	1 383.84	573.22	4 122.00	488.63	1 170.68	16.51	446.44	1 296.64	1 381.01	2 750.09

Максимальный УПКС	34.10	57 053.10	41 652.06	69 602.63	39 935.18	31 186.47	31 378.87	5 224.64	28 812.66	26.49	3 168.62	17 668.49	21 679.96	24 591.57

Рис. 13. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Рис. 14. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Рис. 15. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Рис. 16. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Рис. 17. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Рис. 18. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Рис. 19. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Рис. 20. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Рис. 21. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Рис. 22. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Рис. 23. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Рис. 24. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Рис. 25. Анализ соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС.

Анализ на непротиворечивость данных с точки зрения логики ценообразования показал следующее:

Наибольшие значения УПКС выявлены по наиболее доходным объектам – земельные участки для размещения объектов придорожного сервиса и торговли, а также земельным участкам для размещения среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

Наименьшие значения УПКС выявлены по не доходным объектам – земельные участки для размещения заповедников и лесов.

Наибольшие значения УПКС выявлены по земельным участкам, расположенным в с.Архыз (всесезонный горнолыжный курорт), в г.Черкесс, г.Карачаевск и в районах близких к республиканскому центру (г. Черкесск).

Таким образом, при анализе соотношений УПКС в разрезе сегментов объектов недвижимости в разных муниципальных образованиях и анализе соотношений УПКС для разных групп (подгрупп) в одном муниципальном образовании не выявлено противоречий с точки зрения логики ценообразования.

Дополнительно была проведена проверка результатов определения кадастровой стоимости с использованием результатов оценочного зонирования территорий, которая показала, что результаты определения кадастровой стоимости в целом соответствуют результатам проведенного оценочного зонирования территорий.

Анализ соответствия значений кадастровой стоимости объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, результатам оценочного зонирования

В соответствии с п. 2.2 настоящего отчета результаты оценочного зонирования территории Карачаево-Черкесской республики в границах ценовых зон, как совокупности муниципальных районов, в сематическом виде приведена таблице ниже:

- для сельских населенных пунктов выделены следующие ценовые диапазоны собранной рыночной информации:

Таблица 101

Информация об удельных ценах предложений к продаже на рынке земельных участков Карачаево-Черкесской Республики (13 сегмент) – СНП

№ диап.	Населенные пункты, входящие в состав диапазона	Наименование муниципального района/городского округа	Количество аналогов в диапазоне	Ценовые диапазоны рыночной информации, руб./кв. м	Среднее значение ценового диапазона, руб./кв. м
1-2	с. Архыз	Зеленчукский район	7	10 000,00 - 21 000,00	15 480,05
3	п. Азиатский	Урупский район	5	1 333,33 - 5 500,00	3 412,91

п. Дамхурц	Урупский район

п. Загедан	Урупский район

п. Пхия	Урупский район

4	а. Псыж	Абазинский район	202	1 000,00 - 3 700,00	2 502,96

п. Заречный	Прикубанский район

с. Дружба	Прикубанский район

5	п. Рожкао	Урупский район	81	600,00 - 4 583,33	1 743,57

с. Псемен	Урупский район

с. Чапаевское	Прикубанский район

6	Адыге-Хабльский район	а. Адыге-Хабль	102	433,33 - 3 600,00	1 471,94

Карачаевский район	а. Кумыш

Усть-Джегутинский район	а. Сары-Тюз

Прикубанский район	п. Кавказский

Ногайский район	п. Эркен-Шахар

Карачаевский район	пгт. Правокубанский

Карачаевский район	с. им. Коста Хетагурова

Малокарачаевский район	с. Учкекен

Ногайский район	а. Кубан-Халк

Ногайский район	а. Эркен-Халк

Прикубанский район	с. Знаменка

Зеленчукский район	п. Нижний Архыз

Зеленчукский район	с. Нижняя Ермоловка

7	Хабезский район	а. Хабез	15	781,25 - 2 142,86	1 321,15

Малокарачаевский район	п. Водовод

Ногайский район	а. Адиль-Халк

Малокарачаевский район	с. Джага

Малокарачаевский район	с. Первомайское

Малокарачаевский район	с. Римгорское

Ногайский район	а. Икон-Халк

8	а. Али-Бердуковский	Хабезский район	130	368,02 - 3 000,00	1 093,83

а. Джингирик	Карачаевский район

а. Зеюко	Хабезский район

а. Инжич-Чукун	Абазинский район

а. Кош-Хабль	Хабезский район

а. Кубина	Абазинский район

а. Малый Зеленчук	Хабезский район

а. Хумара	Карачаевский район

а. Эльбурган	Абазинский район

п. Белая Гора	Карачаевский район

пгт. Медногорский	Урупский район

пгт. Новый Карачай	Карачаевский район

с. Важное	Усть-Джегутинский район

с. Пригородное	Прикубанский район

с. Терезе	Малокарачаевский район

ст. Зеленчукская	Зеленчукский район

ст. Красногорская	Усть-Джегутинский район

а. Ново-Хумаринский	Хабезский район

а. Псаучье-Дахе	Хабезский район

а. Новая Джегута	Усть-Джегутинский район

п. Аксу	Малокарачаевский район

п. Бавуко	Хабезский район

п. Коммунстрой	Малокарачаевский район

п. Мичуринский	Прикубанский район

с. Даусуз	Зеленчукский район

с. Ильичевское	Прикубанский район

с. Красный Курган	Малокарачаевский район

ст. Кардоникская	Зеленчукский район

9	а. Каменномост	Карачаевский район	47	375,00 - 2 222,22	866,75

с. Садовое	Адыге-Хабльский район

ст. Преградная	Урупский район

а. Апсуа	Адыге-Хабльский район

п. Октябрьский	Прикубанский район

с. Курджиново	Урупский район

а. Ильич	Зеленчукский район

ст. Исправная	Зеленчукский район

ст. Сторожевая	Зеленчукский район

х. Ново-Исправненский	Зеленчукский район

10	п. Кубрань	Карачаевский район	61	220,00 - 1 150,00	629,22

а. Абазакт	Хабезский район

а. Бесленей	Хабезский район

а. Вако-Жиле	Адыге-Хабльский район

а. Верхняя Теберда	Карачаевский район

а. Жако	Хабезский район

а. Инжичишхо	Хабезский район

а. Кара-Паго	Абазинский район

а. Нижняя Теберда	Карачаевский район

а. Новая Теберда	Карачаевский район

а. Старо-Кувинск	Адыге-Хабльский район

а. Эркен-Юрт	Ногайский район

а. Эрсакон	Адыге-Хабльский район

с. Койдан	Усть-Джегутинский район

с. Николаевское	Прикубанский район

с. Привольное	Прикубанский район

с. Пристань	Прикубанский район

с. Спарта	Адыге-Хабльский район

х. Восток	Карачаевский район

а. Кызыл-Покун	Малокарачаевский район

а. Ново-Кувинск	Адыге-Хабльский район

а. Эльтаркач	Усть-Джегутинский район

с. Красный Восток	Малокарачаевский район

с. Светлое	Прикубанский район

с. Счастливое	Прикубанский район

х. Родниковский	Прикубанский район

а. Кызыл-Октябрь	Зеленчукский район

п. Майский	Прикубанский район

пгт. Ударный	Прикубанский район

с. Маруха	Зеленчукский район

с. Хасаут-Греческое	Зеленчукский район

х. Лесо-Кяфарь	Зеленчукский район

11	а. Абаза-Хабль	Адыге-Хабльский район	11	188,68 - 666,67	423,68

а. Верхний Учкулан	Карачаевский район

а. Верхняя Мара	Карачаевский район

а. Карт-Джурт	Карачаевский район

а. Кызыл-Юрт	Хабезский район

а. Нижняя Мара	Карачаевский район

а. Учкулан	Карачаевский район

а. Хурзук	Карачаевский район

п. Красивый	Прикубанский район

с. Хуса-Кардоник	Зеленчукский район

х. Дубянский	Адыге-Хабльский район

а. Баралки	Адыге-Хабльский район

а. Гюрюлдеук	Усть-Джегутинский район

а. Джегута	Усть-Джегутинский район

а. Кызыл-Кала	Усть-Джегутинский район

а. Кызыл-Тогай	Ногайский район

а. Кызыл-Уруп	Урупский район

а. Мало-Абазинск	Адыге-Хабльский район

а. Тапанта	Адыге-Хабльский район

п. Водораздельный	Прикубанский район

с. Подскальное	Урупский район

с. Предгорное	Урупский район

с. Уруп	Урупский район

с. Холоднородниковское	Прикубанский район

х. Большевик	Урупский район

х. Грушка	Адыге-Хабльский район

х. Евсеевский	Ногайский район

х. Ершов	Урупский район

х. Киево-Жураки	Адыге-Хабльский район

х. Первомайский	Урупский район

х. Фроловский	Зеленчукский район

а. Кобу-Баши	Зеленчукский район

п. Новый	Прикубанский район

п. Солнечный	Прикубанский район

с. Кичи-Балык	Малокарачаевский район

с. Таллык	Прикубанский район

с. Хасаут	Малокарачаевский район

с. Элькуш	Малокарачаевский район

- для городских населенных пунктов выделены следующие ценовые диапазоны собранной рыночной информации:

Таблица 102

Информация об удельных ценах предложений к продаже на рынке земельных участков Карачаево-Черкесской Республики (13 сегмент) – ГНП

Наименование населенного пункта	Наименование муниципального района/городского округа	№ диапазона	Количество аналогов в диапазоне	Ценовые диапазоны рыночной информации, руб./кв. м	Среднее значение ценового диапазона, руб./кв. м
Город Черкесск	Городской округ город Черкесск	1	2	12 779,87 - 30 580,04	21 679,96

2	21	2 946,95 - 38 944,92	16 272,54

3	3	4 901,96 - 22 750,00	12 096,09

4	14	1 148,23 - 16 683,33	8 421,72

5	4	2 995,42 - 11 948,30	6 950,80

6	7	273,33 - 14 195,58	5 074,59

7	9	2 316,02 - 7 579,11	4 928,32

8	9	1 216,62 - 15 221,93	5 927,66

9	43	919,94 - 4 748,68	2 978,32

10	7	505,51 - 2 910,48	2 064,55

11	2	1 470,59 - 2 330,11	1 900,35

12	5	981,28 - 2 426,67	1 600,69

13	12	430,56 - 2 042,99	982,45

14	8	546,00 - 1 127,32	778,36
Город Карачаевск	Городской округ город Карачаевск	1	4	1 062,57 - 4 459,00	2 294,29

2	2	422,83 - 2 902,99	1 662,91

3	2	1 144,93 - 1 577,80	1 361,37

4	5	128,02 - 1 783,60	728,36
Город Усть-Джегута	Усть-Джегутинский р-н	1	6	880,28 - 4 136,36	2 320,90

2	5	13,14 - 5 757,45	2 797,06

3	8	834,72 - 4 207,76	1 857,98

4	11	103,33 - 6 970,21	1 185,77

5	40	281,81 - 3 913,00	1 223,36
Город Теберда	Городской округ город Карачаевск	1	14	39,60 - 9 771,46	2 446,26

2	13	4,94 - 6 043,64	2 090,91

3	7	45,49 - 5 687,50	1 279,74

4	3	629,67 - 2 565,53	1 332,93

5	2	175,17 - 585,50	380,34
Поселок Домбай	Городской округ город Карачаевск	1	5	10 892,73 - 16 324,36	14 803,10

2	3	7 745,94 - 10 327,92	8 912,74

3	3	1 972,35 - 4 034,35	2 909,96
Поселок Медногорский	Урупский р-н	1	12	281,49 - 836,78	618,74
Поселок Новый Карачай	Карачаевский р-н

Поселок Правокубанский	Карачаевский р-н	1	45	1,63 - 15 322,38	1 201,17
Поселок Орджоникидзевский	Городской округ город Карачаевск

На основании предыдущих таблиц выявлены 11 ценовых зон в разрезе сельских населенных пунктов Карачаево-Черкесской Республики, а городские населенные пункты были поделены на ценовые зоны следующим образом:

- Черкесск: 14 зон;

- Карачаевск: 4 зоны;

- Усть-Джегута: 5 зон;

- Теберда: 5 зон;

- Домбай: 3 зоны;

- Орджоникидзевский и Правокубанский: 1 зона;

- Медногорский и Новый Карачай: 1 зона;

- Ударный: 1 зона.

- Эльбрусский: 1 зона;

Все полученные результаты кадастровой стоимости объектов оценки по 13 сегменту (ИЖС) лежат в интервалах рыночных цен и в целом соответствуют оценочному зонированию. Некоторые отличия полученных результатов от собранной ценовой информации (ценового зонирования), говорит о том, что объекты оценки по своим характеристикам отличаются от объектов, представленных на рынке, как в лучшую, так и в худшую сторону.

Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости

При проверке качества процессов определения кадастровой стоимости была проведена выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости.

По итогам проведенной проверки результаты, полученные в ходе выборочной проверки, совпали с результатами определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

Таким образом, учитывая вышеприведенные мероприятия, можно сделать вывод, что работы по проверке качества процессов определения кадастровой стоимости проведены в полном объеме, процедура проверки соответствует требованиям Методических указаний.

Протокол контроля качества приведен в Приложении 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/2.4 Обоснование моделей, использованных при определении КС.

Результаты определения кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков представлены в Приложении 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости.